بازار نابسامان خرید و فروش مسکن/ مشاوران املاک خانه را گران کرده اند؟

افزایش سرسام آور و غیر متعارف قیمت مسکن به دغدغه‌ای برای تمام مستأجران و کسانی که قصد خرید مسکن را دارند تبدیل شده است. شرایط اقتصادی حاکم بر بازار مسکن به نوعی سبب افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم شده است.
گرانی ماه‌های اخیر بازار مسکن، البته رکود را هم به دنبال داشته است، چون قیمت‌های درخواستی مالکان با برآورد و سرمایه خریداران، کمتر مطابقت دارد و کار در بیشتر مواقع به معامله نمی‌رسد.
در این بین، برخی، انگشت اتهام را در این قیمت‌گذاری ها به سمت مشاوران کارگزاران املاک نشانه می‌روند؛ افرادی که به دلیل داشتن تجربه و اطلاعات مفید باید بهترین راهنما برای انتخاب و خرید مسکن باشند و با تعیین قیمت مناسب و کارشناسی، دو طرف را به دادوستدی مطلوب و مقبول هدایت کنند.
برخی کارشناسان معتقدند مشاوران املاک در کنار عواملی همچون نبود توازن در عرضه و تقاضا، کاهش قدرت خرید مردم، نوسان بازار‌های رقیب مانند ارز و طلا و بورس، سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی در افزایش قیمت مسکن موثر بوده‌اند.

مشاوران املاک: ساخت و ساز کم بوده؛ ما مقصر نیستیم
یکی از متصدیان مشاوره املاک در اصفهان با رد نظر برخی افراد درباره نقش املاکی‌ها در افزایش قیمت‌ها به خبرنگار ما گفت: برخی فکر می‌کنند مشاوران املاک باعث افزایش قیمت مسکن می‌شوند در صورتی که این تصور کاملا اشتباه است و قیمت املاک ناشی از سیاست‌گذاری دولت‌ها، تورم، وضع اقتصادی و تاثیر روانی برخی آمار‌ها بر بازار مسکن کشور است.
یکی دیگر از فعالان این حوزه با تاکید بر کارشناسی بودن قیمت‌های اعلامی از جانب مشاوران املاک گفت: ما مولد مالیاتی و مولد اقتصادی هستیم و به کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن کمک می‌کنیم، وقتی دفاتر املاک بسته باشند هرکس، هر قیمتی دلش می‌خواهد برای خانه خودش تعیین و در سایت‌ها درج می‌کند.

او اضافه کرد: اگر یک واحد صنفی، خانه متری ۳۰ میلیون تومان را ۳۵ میلیون تومان قیمت‌گذاری کند، قطعا مشتری نخواهد داشت و اگر بتواند طرفین معامله را راضی کند زودتر به حق خود می‌رسد.
دیگر مشاور املاکی که با خبرنگار ما گفتگو کرد به موضوع کاهش ساخت و ساز‌ها پرداخت و گفت: اکثر مشاوران املاک در‌خصوص قیمت‌های کارشناسی و واقعی به فروشندگان، مشاوره می‌دهند و به ارزانی کمک می‌کنند. اگر بخش دولتی به مهم‌ترین وظیفه خود در تولید و عرضه مسکن بپردازد گرانی تا این حد در بازار مسکن ایجاد نمی‌شد و باید گفت دولت فقط به ۱۰ درصد وعده خود عمل کرد.
او اظهار کرد: نه بازار مصالح، نه قیمت‌گذاری و نه سیاست‌گذاری، هیچ‌کدام دراختیار اتحادیه مشاوران املاک نیست. واقعیت این است که تعداد مسکن، کمتر از تقاضا و علت اصلی آن به کاهش ساخت‌وساز ناشی از سیاست‌های اشتباه مسئولان، در سال‌های اخیر است؛ هربار هم که مسکن گران می‌شد پیکان انتقادات را به سمت ما گرفتند.
در توضیح این امر همکار او گفت: در هشت سال گذشته هر سال به یک میلیون واحد مسکن نیاز داشتیم، اما سالیانه حدود ۳۰۰ هزار واحد ساخته شد و ۷۰۰ هزار تقاضای انباشته در بازار به‌وجود آمد. این موارد باعث گرانی مسکن شده و مشاوران املاک نقشی در گرانی مسکن نداشتند. عرضه مسکن خود به خود قیمت را کاهش می‌دهد و نیازی به تصویب قانون جدید در مجلس ندارد.
یک مشاور املاکی هم درباره هزینه‌های کار در این صنف گفت: اجاره یک مغازه و مالیات‌های سنگینی که سازمان امور مالیاتی وضع می‌کند آنقدر بالاست که به نفع واحد است که به جای کار، تعطیل کند؛ در هر واحد صنفی املاک حداقل دو نفر و در برخی واحد‌ها تا ۵۰ نفر مشغول به کار هستند و همین تعطیلی باعث بیکاری می‌شود.
مشاوران املاک، یکی از ۱۰۰ متهم افزایش قیمت مسکن
رسول جهانگیری رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان در گفتگو با خبرنگار ما، در خصوص نقش مشاوران املاک در قیمت گذاری‌های رهن و اجاره و خرید و فروش گفت: متاسفانه موضوعی که به تازگی دیده می‌شود و بعضی از مسئولان کلان هم راجع به مشاوران املاک بحث می‌کنند، نوعی فرار به جلو است، یعنی مسئولان کلان یا بعضی از تحلیلگران به جای اینکه مسائل اصلی را بازگو کنند، مسائل فرعی‌ها را بیان می‌کنند.
او افزود: یکی از ۱۰۰ عامل تعیین کننده در قیمت املاک شاید مشاوران باشند که گاهی به صورت موردی روی بعضی از املاک تغییرات ایجاد کنند، اما کلیت تغییرات ملک و نوسان نرخ رهن و اجاره و خرید و فروش به وضع اقتصادی کشور باز می‌گردد، نباید فراموش کنیم سال‌های گذشته در رکود بودیم، اما حتی ذره‌ای روی ملک تاثیری نداشت.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان اظهار کرد: جالب است که حتی در یکی دو دهه گذشته کاهش قیمت بعضی از واحد‌های آپارتمانی را هم شاهد بودیم، اما قیمت سرسام آور و نجومیِ اکنون، دو دلیل اصلی دارد که اولین دلیل، کاهش ارزش پول ملی است.

جهانگیری ادامه داد: وقتی پول ملی ما ماهیت خودش را ظرف یکی دو سال گذشته از دست داد مردم به بازار مسکن، خودرو، ارز، سکه و طلا روی آورند، زمانی که دلار سه هزار تومانی به ۳۰ هزار تومان می‌رسد یعنی تاثیرش را در بازار مشاهده خواهیم کرد.
شکاف عمیق بین عرضه و تقاضای مسکن
او افزود: نبود تعادل بین ساخت و عرضه مسکن هم مسئله مهمی است؛ همه مسئولان می‌گویند سالیانه یک میلیون مسکن مورد نیاز است، باید آمار یک دهه گذشته را بررسی کنیم و ببینیم که آیا حتی به اندازه ۳۰ تا ۴۰ درصد این نیاز ساخت و ساز داشته‌ایم؟ که اصلا اینگونه نیست، بنابراین شکاف بین عرضه و تقاضا زیاد شده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان اضافه کرد: اگر مشاور ملکی به فروشنده‌ای گفته که منزل شما ۱۰۰ میلیون ارزش دارد، اما شما ۲۰۰ میلیون تومان بفروش، باعث گرانی شده است؟ خیر شما اگر مسکن زیاد تولید کنید، آیا فروشنده می‌تواند ملکش را گران‌تر را به فروش برساند؟
جهانگیری ادامه داد: اگر ۱۰ واحد منزل نیاز باشد، اما ۲۰ واحد ساخته شود، آیا می‌توانید ملکتان را گران‌تر از عرف به فروش برسانید؟، خیر، اما زمانی که ۱۰ واحد نیاز باشد و فقط ۵ واحد ساخته شود، مسلماً قیمت‌ها افزایشی می‌شود، چون تقاضا بیشتر از عرضه است.
او تصریح کرد: از نگاه من، هرکسی بخواهد مشاوران املاک را در زمینه قیمت گذاری روی رهن و اجاره و خرید و فروش، به عنوان عامل اصلی معرفی کند، قصد پاک کردن صورت مسئله را دارد و می‌خواهد نظر دیگران را به انحراف بکشاند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان افزود: در این شرایط اقتصادی، کسی که منزل ۲۰۰ میلیونی اش، ۲ میلیارد تومان ارزش پیدا کرده، آن را با مبلغ کم اجاره نمی‌دهد، چون او هم هزینه‌های زندگی شخصی اش افزایش یافته است.

مشاورانی که حتی جواز کسب ندارند
رحمت‌الله فیروزی پوربادی نماینده مردم نطنز، بادرود و قمصر و عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به خبرنگار ما گفت: مشاوران املاک بدون نظارت رها شده‌اند و متاسفانه هیچ مسئولیت قانونی برای فعالیت آن‌ها تعریف نشده است.
او بیان کرد: معتقدم بنگاه‌های معاملاتی باید مانند دفاتر ثبت اسناد، پلیس ۱۰+ و سایر مجموعه‌های خدمات‌رسان دارای قانون، ضابطه و مسئولیت باشند تا از سوءاستفاده احتمالی جلوگیری شود.
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با تاکید بر لزوم بازنگری در فعالیت مشاوران املاک گفت: افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در سال‌های اخیر نگرانی‌هایی را درخصوص نقش مشاوران املاک در افزایش قیمت‌ها به دلیل وابستگی تعرفه آن‌ها به نرخ املاک به وجود آورده است، زیرا مشاهده شده برخی از این دفاتر با دلالی، سفته‌بازی و قیمت‌سازی زمینه افزایش قیمت مسکن را فراهم می‌کنند.
فیروزی پور اظهار کرد: در همین زمینه، کمیسیون عمران طرح کاهش تعرفه بنگاه‌های معاملاتی را در دستور کار خود قرار داده که کلیات آن نیز به تصویب رسیده؛ همچنین مقرر شده جزییات طرح در کمیته‌ای تخصصی با حضور ذی‌نفعان بررسی شود تا دفاتر مشاوره املاک در چارچوب قانون با تعرفه‌ای مشخص به مردم خدمت‌رسانی کنند و از افزایش کاذب قیمت مسکن جلوگیری شود.
او تصریح کرد: مجلس با ارائه طرح «واقعی‌کردن تعرفه مشاوران املاک» قصد دارد، چالش‌های بازار مسکن را مدیریت کند. طبق نظر طراحان این طرح قرار است برای هر معامله شهرداری قیمت منطقه‌ای تعیین کند و بر اساس آن قیمت، مشاوران املاک، حق کمیسیون دریافت کنند نه اینکه نرخ منطقه را سر خود بالا ببرند تا کمیسیون بیشتری نصیبشان شود.
نماینده مردم نطنز و بادرود و قمصر در مجلس شورای اسلامی گفت: البته اگر برخی افراد تخلف می‌کنند نباید همه صنف با همان نگاه دیده شود؛ ضمن این‌که برخی دوستان در مجلس می‌گویند نظارت بر صنف املاک وجود ندارد، اما اکنون سازمان تعزیرات حکومتی، وزارت صمت، اتاق اصناف و کمیسیون نظارت روی همه تشکل‌های صنفی چتر نظارتی را گشوده اند.
فیروزی پور اظهار کرد: واحد‌های فاقد مجوز با همکاری برخی واحد‌های صنفی دارای پروانه اقدام به ثبت معاملات و دریافت کد رهگیری می‌کنند که تخلف است و اتاق اصناف باید در این زمینه پاسخگو باشد؛ جالب اینکه بازرسان واحد‌های بدون مجوز را شناسایی می‌کنند، اما مهر و موم این واحد‌ها سه ماه طول می‌کشد.

به هر حال کارشناسان بسیاری معتقدند یکی از مهم‌ترین عوامل گرانی مسکن، برخی از مشاوران املاک و البته بسازبفروش‌ها و مالکانی هستند که با آن‌ها تبانی می‌کنند و به میل خود قیمت‌ها را بالا و پایین می‌برند. عمده نارضایتی مردمی هم مربوط به افرادی است که هزینه بیشتر از نرخ قانونی به برخی مشاوران املاک پرداخته‌اند.
قانون ساماندهی مشاوران املاک تلاش نمایندگان مردم برای کمک به تعدیل قیمت‌ها در بازار مسکن است؛ هرچند راهکار جدی‌تر رساندن عرضه و تقاضا به یکدیگر و در واقع جهش در ساخت مسکن است.