بلبشوی مسکن

آمارهای حوزه مسکن نشان از یک بحران دارد؛ بحرانی که از چند دهه گذشته خیلی خزنده آغاز شده، ادامه پیدا کرده و در طول چند دهه به دلایل زیاد (که بارها و بارها اقتصاددانان درباره آن صحبت کرده‌اند)، بخش بزرگی از معضلات زندگی شهروندان ایرانی را رقم زده است، به طوری که حالا محمد چکشیان، معاون وزیر کار دولت سیزدهم، همین چندی پیش تأکید کرده بود که ۷۰ درصد حقوق و دستمزد کارگران و کارمندان در چاه ویل هزینه مسکن، فرو‌بلعیده می‌شود. چاه ویلی که در یک نمونه در همین پایتخت که گرداگرد ما را احاطه کرده است، به قول نایب‌رئیس اتحادیه املاک آن، 51 درصد از جمعیتش، خانه‌به‌دوش هستند و در قامت اجاره‌نشین مجبورند هر سال از این محله به آن محله و از این خانه به آن خانه کوچ کنند. داستان مسکن حالا قصه‌ای پر‌غصه شده که هر طرفش را روایت کنی تا دلی آرام بگیرد، آه و فغان از طرف دیگرش بلند می‌شود و آب دیده از چشم‌های راویانش فرو‌می‌غلتد... .

نگاهی به گذشته

آن‌طور که در منابع آماری کشور ثبت شده است، در میانه دهه 40 شمسی در این کشور، جمعیت شهرنشین حدود ۳۲ درصد کل جمعیت بوده است. در آن زمان 68 درصد جمعیت این مُلک در روستاها زندگی می‌کردند و به همان نسبت تراکم ساختمانی در کشور چندان فشرده نشده بود که قرار باشد تقاضا در شهرها آن‌قدر افزایش پیدا کند که نه عرضه کفاف جمعیت خواهان سرپناه را بدهد و نه رویه‌های بازار، مزاحم عرضه همان واحدهای موجود باشد. در آن زمان و حتی چند دهه بعدتر آن‌طور که در خاطرات خانوادگی صاحب این قلم وجود دارد، «ابزار کار» بسیار با‌اهمیت‌تر از اشکال دیگر دارایی بود، زیرا مستندات معاوضه منزلی 150‌متری در خیابان ضد مشهد، با یک دستگاه تراکتور، هنوز هم موجود است.

انقلاب که شد و به‌ویژه در دوران جنگ، وضع مسکن به قاعده تمام بازارهای مسکن دیگر نقاط دنیا، در دوره جنگ تغییر کرد. جای دوری نباید رفت. کند‌و‌کاو دفتر خاطرات اقتصادی جامعه ایرانی و بازخوانی آن نشان می‌دهد بازار مسکن در دوران جنگ تحمیلی عراق علیه ایران، بازاری معلق بوده است. در آن زمان که بیم می‌رفت هر آن یک موشک ۱۲‌متری به یکی از محلات پایتخت اصابت کند، قیمت املاکی در قواره ساختمان‌های کهنه‌ساز و نو‌ساز، به‌هیچ‌عنوان طوری نبود که قرار باشد کوچ اجباری از منطقه‌ای جنگ‌زده و رهاکردن ملک و ساختمان آهی عمیق از دل شهروندان بیرون بکشد! بازخوانی این خاطرات و تحلیل قیمت‌های آن دوره بی‌هیچ تردید نشان خواهد داد بازار مسکن هیچ انگیزه‌ای را برای سرمایه‌گذاری برنمی‌انگیخته و هر قدر طلا و دیگر اشیای قیمتی منقول (قابل‌حمل) طرفدار داشته، مسکن به‌این‌دلیل که امکان اصابت موشک و با خاک یکسان‌شدنش در آن روزها وجود داشته، نه عرضه‌اش دل بازار را می‌لرزاند و نه تقاضایش موضوع با‌اهمیتی قلمداد می‌شد. با این حال جنگ که تمام شد و کمی تثبیت سراغ بازار را گرفت، تب سازندگی لای طبقات مختلف بازار رسوخ کرد و روی زمین و ملک خودش را هوار کرد.

روایت تحولات بازار مسکن و تبدیل‌شدن آن از کالایی که با قیمت خاک یکی بود، به کالایی که حالا (هر‌چند در دوره رکود تورمی) هر مترمربعش کرور کرور طلا می‌خواهد و دلار، از آن قصه‌های تلخی است که معلوم نیست چند مثنوی هفتاد من کاغذ باید برای آن بنویسیم. هرچه در این روایت هست، ایرادی است که در اقتصاد از نوع ایرانی وجود دارد. زیرا وقتی در کتابه‌های اقتصادی دنبال تعاریف باشید، به این برمی‌خورید که: کالای سرمایه‌ای کالایی بادوام است که برای تولید کالاها و خدمات دیگر استفاده می‌شود. کالاهای سرمایه‌ای در کنار زمین و نیروی کار، یکی از سه دسته «کالاهای تولیدکننده» است که به‌عنوان عوامل اصلی تولید شناخته می‌شوند. معلمان اقتصاد به‌جد می‌گویند: از نظر علم اقتصاد کالاهای سرمایه‌ای یک دارایی ملموس است که از آن برای تولید دیگر کالاها و خدمات البته در دوره زمانی مشخص استفاده می‌شود. ماشین‌آلات، ابزارها، ساختمان‌ها یا هر نوع تجهیزاتی که درگیر تولید دیگر کالا و خدمات باشد یا برای عرضه‌ آنها به بازار استفاده می‌شوند و محصول نهایی را به پول تبدیل می‌کنند، همگی جزء کالاهای سرمایه‌ای هستند اما معلوم نیست چطور کارشناسان و حتی برخی از استادان دانشگاه، یک واحد مسکونی را که عملا در فرایند تولید و توزیع کالایی دیگر استفاده نمی‌شود، در شمار کالای سرمایه‌ای به حساب می‌آورند.

حال بازار و چاره از گذشته

واقعیت این است وضع فعلی داستان مسکن که حالا باید برای خانه‌دارشدن حدود نیم‌قرن صبر کنیم، به‌این‌دلیل بوده است که از یک سو جمعیت شهرنشین در ایران رو به تزاید گذاشته و مطابق آخرین سرشماری به حدود 72 درصد رسیده است و از سوی دیگر دولت‌ها به هر دلیل در روندی خواسته یا ناخواسته به ورطه ناکارآمدی اقتصادی افتاده‌اند. بسیاری از کارشناسان معتقدند وقتی اقتصاد به مرحله‌ای می‌رسد که روز‌به‌روز با سیاست‌های نادرست در زمینه مدیریت مالی، به در و دیوار می‌خورند و ناتوانی آنها در حل معضلات، دست‌ آنها را به سوی روش‌های نادرست مانند تأمین کسری بودجه از محل تفاوت نرخ ارز (که مورد ادعای بسیاری از صاحب‌نظران اقتصادی است) و... باز می‌کند، مردم خواسته یا ناخواسته برای فرار از آسیب‌دیدن، به سمت بازارهایی می‌روند که حتی از طرف «سفته‌بازان» فضا به سویی رفته که سودهای آن‌چنانی در این بازارها به وجود آمده است. حالا حضور سفته‌بازان از یک سو و عقب‌افتادن عرضه از تقاضا (آن‌طور که سازندگان مسکن ادعا دارند)، کار بازار مسکن را به کلاف سردرگمی شبیه کرده که هیچ امیدی برای مدیریت آن به ذهن نمی‌رسد و عجیب اینکه هر‌چند آمارهای مختلفی از وجود واحدهای خالی از سکنه در این بازار وجود دارد و گزارش‌های مختلفی هم در این زمینه رسانه‌ای شده است اما باز هم تقاضای سرمایه‌گذارانه همچنان در بازار مسکن وجود دارد و حتی در زمانی که هشدارهایی درباره کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن گوش‌هایی را کر کرده، باز در ذهن عده‌ای این گزاره به باوری ریشه‌دار تبدیل شده است که «ملک مرد است و صاحبش را زمین نمی‌زند».

آمارها از خانه‌های خالی هر‌چند متفاوت است اما همین چند ماه پیش ابوالفضل نوروزی که سرپرستی دفتر اقتصاد مسکن را بر‌عهده دارد، گفته بود:‌ شاخص خانه خالی در همه کشورهای دنیا پنج درصد است، اما این رقم در ایران به حدود 10 درصد رسیده یعنی به دو برابر دیگر نقاط دنیا رسیده است. اکنون معادل حدود 1.2 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد. وضع بازار مسکن آنجا عجیب‌تر به نظر می‌رسد که حتی با وجود چنین آماری حسن محتشم از اعضای هیئت‌مدیره انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران، گفته است: وضعیت ساخت‌وساز براساس صدور پروانه‌های ساختمانی در مقایسه با سال گذشته تا حدودی روند بهتری پیدا کرده است هرچند باید نتیجه صدور پروانه ساخت‌وساز در سال جاری را در سال آینده جست‌وجو کرد.

او این را هم گفته: طبق طرح جامع مسکن که از سوی وزارت راه و شهرسازی تدوین شده است، تا 10 سال آینده باید سالی یک میلیون مسکن در کشور تولید شود تا به نقطه سر‌به‌سر از لحاظ تولید و تقاضا برسیم. به هر حال سرمایه‌گذاران دوست دارند به نوعی فعالیت کنند که سرمایه آنها زودتر بازگشت سرمایه داشته باشد بنابراین اگرچه حدود چهار سال است مسکن در رکود است اما سابقه تاریخی نشان داده که بهترین و مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری بخش مسکن بوده است و باید به این موضوع هم توجه داشت که در کل کشور 1.5 میلیون کمبود مسکن داریم. البته در‌حال‌حاضر در تهران به دلیل وجود خانه‌های خالی از سکنه، کمبود مسکن نداریم اما به هر حال این واحدها به دلیل نبود قدرت خرید خالی از سکنه مانده‌اند.

یک نمونه بیخ گوش پایتخت

دولت‌های قبل از دولت‌ چهاردهم که اکنون سکان مدیریت را به دست گرفته، هر‌کدام شیوه‌ای خاص یا پروژه‌ای ویژه را در زمینه مدیریت بازار مسکن و حل مشکل مردم در پیش گرفته‌اند. دولت نهم و دهم طرح مسکن مهر را روی میز مدیریت وزارت راه و شهرسازی قرار داد و دولت سیزدهم، طرح نهضت ملی مسکن را. همه این طرح‌ها که در دولت‎‌های مختلف اجرا شد، قرار بود از میزان فشار سرمایه‌گذارانه در زمینه مسکن بکاهد و آن را به بازاری معمول بدل کند.

محمد سعیدی‌کیا، وزیر مسکن و شهرسازی مسکن مهر، مطابق برنامه‌ای که بر آن تأکید داشت، قرار بود سالانه تعداد یک‌میلیون‌و 500 هزار واحد مسکونی به مردم واگذار کند اما با موفق‌نبودن او، علی نیکزاد جایش را گرفت و بعدها در زمانه نزدیک به تحویل دولت تأکید کرد: از آغاز کار این دولت ساخت چهار‌میلیون‌و ۴۰۰ هزار واحد مسکن مهر شروع شده که نیمی از آن در روستاها بوده و یک‌میلیون‌و ۵۰۰ هزار واحد تا خرداد ۹۲ تحویل داده شده و مابقی باید تا پایان دولت دهم تحویل داده شوند. اینها رؤیاهایی بوده که هنوز محقق نشده است. در یک نمونه که در پرند و بیخ گوش پایتخت رخ داده است، تعاونی مسکنی وجود دارد که هنوز بعد از گذشت حدود 15 سال، واحدهای مسکونی آن به مالکان تحویل داده نشده است.

آرش صیادی که مدیرعامل شهر جدید پرند است، درباره چرایی این موضوع به «شرق» گفته است: این پروژه درگیر موضوعات حقوقی شده است و به‌این‌دلیل که در قالب تعاونی آغاز به کار کرده، بین ارکان تعاونی و اعضا مشکلاتی وجود داشته و بعد هم که تعاونی منحل شده است، مشکل بین اعضا و پیمانکار باقی مانده است.

صیادی تأکید دارد: پروژه آشیان‌گستر پرند که حالا به پروژه شهید سلیمانی تغییر نام داده است، از ابتدا و در زمانی که با نام تاکسی بیسیم تهران کار خود را آغاز کرده، قرار داشته تا 720 واحد مسکونی بسازد که بنا به مشکلات به‌وجود‌آمده بخشی از سرمایه مردم در این پروژه از بین رفته است و ارکان هیئت‌مدیره تعاونی در سال‌هایی که آشیان‌گستر پرند نام داشته، بخشی از پول‌ها را در پروژه خرج نکرده است. اکنون پیمانکار این ادعا را دارد که 190 میلیارد تومان در این پروژه هزینه کرده است و مالکان هم ادعا دارند در سال‌های خیلی پیش‌تر بدهی‌های خود را تسویه کرده‌اند.

مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پرند، افزود: اکنون 350 واحد از این مجموعه تقریبا آماده تحویل به مالکان است و اگر هر دو طرف همکاری کنند، خیلی زود این اتفاق خواهد افتاد. به هر حال همه می‌دانیم وقتی پروژه‌ای وارد بحث‌های حقوقی می‌شود، مشکلاتی گریبان آن را می‌گیرد که حل آن از عهده موضوعات و تدابیر مدیریتی برنمی‌آید.

به گفته صیادی تعداد دیگری از تعاونی‌های موجود در پرند مشکلات مشابهی دارند که این مجموعه در‌صدد حل این معضلات بر‌آمده است. او گفت: درباره پروژه شهید سلیمانی نیز ما سعی کردیم با تبدیل آن به مسکن ملی، سقف تسهیلات را افزایش دهیم. متأسفانه آنجا هم تعدادی از اعضا، به‌این‌دلیل که ادعاهایی دارند، نمی‌توان موضوع را به این شیوه مدیریت کرد. او تأکید کرد بانک به پروژه تسهیلات می‌دهد و امکان اینکه به تک‌تک افراد تسهیلات جداگانه تعلق بگیرد، وجود ندارد.

پیش‌تر سیداحمد خادمیان، مدیرکل دفتر پایش طرح‌های مسکن، گفته بود: بیش از ۱۲۵ هزار واحد مسکن مهر در مرحله ساخت باقی‌ مانده است. در ابتدای دولت سیزدهم حدود ۲۵۰ هزار واحد باقی‌مانده مسکن مهر فروش اقساطی نشده، برای تکمیل به این دولت محول شد که تاکنون حدود نیمی از آنها تکمیل و تحویل شده است. صیادی به «شرق» گفت که هزارو 369 واحد از آنچه آقای خادمیان گفته است، سهم شهر جدید پرند است که تلاش می‌کنیم هرچه زودتر این واحدها را تحویل دهیم.

به هر روی وضع بازار مسکن این‌گونه است که هر‌چند انگیزه سرمایه‌گذاری از آن رخت بربسته و سرمایه‌‎گذاران دل و دماغی برای حضور چندانی در آن ندارند اما حدود شش میلیون خانه‌‌اولی در بازار وجود دارد که همچنان چشم امید به بهبود بازار دارند و به این امید نشسته‌اند که دولت چهاردهم دری به روی آنها باز کند. همچنین 51 درصد مستأجران پایتخت‌نشین هم این امید را دارند، به‌همین‌دلیل دولت چهاردهم باید به شیوه‌ای این بلبشو را سامان دهد. چگونه؟ کارشناسان باید را‌ه‌حل بدهند.