در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند، همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.
در خیلی از موارد پیش‌آمده که اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند، خریدارانی آنها را خریدند و قرارداد بسته‌شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، در صورتی که بعد از مدتی فهمیده است خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.
لزوم دانستن مسائل حقوق پیش فروش آپارتمان
لازم است مردم مسائل حقوقی پیرامون پیش فروش آپارتمان را فرا بگیرند، زیرا کمتر موضوعی را می‌توان یافت که از جهت حقوقی و از نظر اجرای تعداد در قراردادهای پیش فروش آپارتمان و از نظر تنوع تخلفات در این قراردادها تا به این حد واجد مشکلات بوده باشد.
دلیل این افزایش کلاهبرداری‌ها این است که در این معامله، ملک قابل رؤیت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رؤیت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد»، از فروشنده سلب مسئولیت کند. زمانی که قرارداد پیش فروش ملک نوشته می‌شود، یا خانه‌ای هنوز وجود ندارد یا اینکه کامل نیست. بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله لازم و واجب است.
برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند و صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود، به دلیل اینکه برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف می‌شود. بنابراین باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب، و مورد امضای طرفین قرار گیرد.
پیش فروش یا پیش خرید چیست؟
از زمانی که موضوع پیش‌فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضائی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد بیع (فروش) باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیش‌فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است
پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می‌رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.
محاسن پیش خرید برای خریدار:
۱- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلماً قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.
۲- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
۳- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
۴- در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رؤیت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رؤیت است.
معایب پیش خرید برای خریدار:
۱- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
۲- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
۳- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده
۴- امکان فروش ملک به چندین نفر
۵- امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر
۶- امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
۷- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.
قانون جدید پیش فروش آپارتمان
سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران به این فکر افتادند که قانون پیش‌فروش آپارتمان را تدوین و تصویب کنند. در نتیجه قانون پیش‌فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد، اما قوانین جدید پیش فروش عبارتند از:
امکانات واحد: مانند شماره طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می‌تواند مؤثر واقع شود. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)
تعیین قیمت: قیمت آپارتمان باید کاملاً مشخص باشد و تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده می‌شود. البته اگر عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه تحقق پیشرفت در یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است.
در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم‌زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش‌خریدار در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده موظف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش‌خریدار اخطار می‌دهد تا مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ خواهد داشت. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)
زمان تحویل ملک: زمان پایان پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود، هرچند همه این موارد می‌توانند دست‌خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد، یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده، باید خسارت بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است. (ماده ۲) و (مواد ۱۱ و ۱۲ و ۱۳ قانون پیش فروش آپارتمان)
مساحت واحد پیش فروش شده: در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچیک از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند؛ اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند معامله را فسخ یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ می‌شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند. (ماده ۷ قانون پیش فروش آپارتمان)
تعیین تکلیف بیمه: از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و بایستی از عهده خسارت برآید. قابل ذکر است که واحد پیش‌فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار نمی‌تواند به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود. (ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان)
حل اختلافات: در قانون پیش فروش آپارتمان شرط مراجعه به داور پیش بینی شده است یعنی تعیین هیأت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌شود که در صورت نیاز نیز می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند. آئین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب است. (ماده ۸ قانون پیش فروش آپارتمان)
انتقال سند: پس از پایان کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش‌فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، مبادرت کند. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.
برای پیش فروش آپارتمان چه نکات مهمی را باید بدانیم و چه مراحلی باید به صورت قانونی طی شود؟
- اولین مرحله که اتفاقاً یکی از مهمترین فرایندهای قانونی پیش‌فروش آپارتمان به شمار می‌رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه‌ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات می‌کند.
- پیش‌فروش آپارتمان، تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه‌ی صرف در بنگاه‌ها و مشاوران املاک کافی نیست.
- مجوز رسمی دریافت شود. نکته‌ی مهم این است که بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.
- جزئیاتی که باید بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان به خریدار اعلام شود عبارتند از:
مشخصات مالک
مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش‌فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلاً ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده در قانون پیش‌فروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.
مشخصات و جزئیات آپارتمان
در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملاً شفاف شود. از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که بر اساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.
بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد
این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:
- موقعیت مکانی
- تعداد طبقات و واحدها
- شماره طبقه و واحد
- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
- نوع کاربری
- پارکینگ و انباری
- سیستم سرمایش و گرمایش
- نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
- مصالح به کار رفته
- مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
- زمان تحویل
شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان
از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولاً زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.
در نتیجه باید به صورت کاملاً شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.
اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.
مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان
وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان مزایایی دارد که عبارتند از:
- در صورت عدم حضور فروشنده، مدت زمان تنظیم سند رسمی کمتر خواهد بود.
- نیازی به حضور خریدار در دادگاه نمی‌باشد.
- وکیل می‌تواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعاً از فروشنده مطالبه کند.
- در صورتی که ملک در رهن باشد وکیل می‌تواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
- در صورتی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل می‌تواند با حضور مأمور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.
