ناامیدی از خرید مسکن
به گزارش فارس، بر اساس گزارشی که وزارت راه و شهرسازی در سال ۹۳ منتشر کرد، سال‌های 1389 تا 1391 بیشترین طول دوره انتظار برای مسکن دار شدن خانوارهای ایرانی بود، به‌طوری‌که در سال 1389، هر خانوار ایرانی با ذخیره یک سوم درآمد خود برای خانه‌دار شدن باید 35 سال انتظار بکشد و این میزان در سال 90 با افزایش درآمد به 33 سال و در سال 1391 با افزایش قیمت مسکن به 36 سال رسید.
این آمار نشان می‌دهد که رشد بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در یک سال گذشته قطعا این آمارها را جابه‌جا خواهد کرد، به‌طوری‌که اگر درآمدها را به میزان نرخ تورم رشد کرده تلقی کنیم، این رشد قیمت مسکن است که از این نرخ تورم پیشی گرفته و هر خانوار ایرانی که حداقل دستمزد را دریافت می‌کند، حداقل باید ۴۰ سال پس‌انداز کند تا بتواند صاحب مسکن شود.
بنابراین گزارش، خانوارهای ایرانی بر اساس آمار عملکردی وزارت راه و شهرسازی در سال 1391 اگر تمام درآمد سالانه خود را ذخیره کنند، ظرف 12 سال خانه‌دار خواهند شد و با ذخیره یک سوم حقوق خود باید برای خانه‌دار شدن 36 سال انتظار بکشند.
شاخص دسترسی به مسکن شهری برای یک واحد نمونه 100 مترمربعی با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار در سال 1376 پنج سال بوده است که این شاخص در سال 1383 نیز پنج سال و در سال 76 به شش سال رسیده است.
گزارش بانک مرکزی که متوسط قیمت مسکن در تهران را ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان است نشان داد که باید مدت انتظار برای خرید یک واحد مسکونی را بیش از ۴۰ سال در نظر گرفت و آن را تائید کرد.
شاخص دسترسی به مسکن شهری بر اساس درآمد خانوار و قیمت مسکن طی هر سال بنابر گزارش‌های هزینه-درآمد مرکز آمار ایران و گزارش‌های آماری دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن تهیه شده است و به عبارتی در سال 1371 هر خانوار ایرانی با محاسبه قیمت یک واحد نمونه 100 مترمربعی به ارزش 21700 هزار ریال و درآمد 3541 هزار ریال طول دوره انتظار (ذخیره یک سوم درآمد سالانه خانوار) 18 سال بوده است که در سال 1376 با افزایش درآمد به 12116 هزار ریال و قیمت مسکن 59700 هزار ریال طول دوره انتظار به 15 سال رسیده است.
*انتظار بیش از ۴۶ سال در صورت تغییر نکردن قیمت مسکن
مهدی روانشادنیا کارشناس مسکن در مورد اینکه آیا می‌توان با پس‌انداز صاحب مسکن شد، گفت: اگر متوسط قیمت یک مترمربع مسکن که به‌تازگی از سوی بانک مرکزی منتشر شده را ۱۱ میلیون تومان در نظر بگیریم، اگر یک متقاضی بخواهد یک واحد مسکونی ۷۵ متری خریداری کند، باید حدود ۸۲۵ میلیون تومان پرداخت کند، حال اگر حداقل حقوق 5/1 میلیون تومان در نظر گرفته شود، باید بیش از ۴۶ سال در صورت تغییر نکردن قیمت مسکن انتظار و پس‌انداز کند تا صاحب مسکن شود.
او افزود: به‌هرحال مکانیزم های تامین منابع مالی و تسهیلات شاید به نوعی بتواند به خانه‌دار شدن کمک کند، اما سقف کنونی تسهیلات مسکن پاسخگوی خرید مسکن نیست و پوشش چندان مناسبی در شهرهای بزرگ برای خرید نمی‌دهد.
هر چند اسلامی وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سؤال خبرنگاری که پرسید، آیا با توجه به رشد قیمت مسکن پس‌انداز هنوز هم می‌تواند مردم را صاحب مسکن کند، نکته جالبی مطرح کرد و گفت: با بلیت بخت‌آزمایی که نمی‌توان صاحب مسکن شد و پس‌انداز که از گذشته بوده می‌تواند در خانه‌دار کردن مردم کمک کند.
*دو راهکار برای کاهش دوره انتظار مسکن و کاهش شاخص دسترسی به مسکن
ایرج رهبر نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران دو راهکار را برای کاهش دوره انتظار مسکن و کاهش شاخص دسترسی به مسکن پیشنهاد کرده و می‌گوید: افزایش قدرت خرید، نه با افزایش سقف تسهیلات و کاهش قیمت مسکن دو راهکاری است که دولت می‌تواند برای بهبود وضعیت بازار مسکن اتخاذ کند.
او معتقد است که کاهش قیمت مسکن تنها در صورتی اجرایی خواهد شد که دولت با ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان، تولید مسکن در کشور را افزایش دهد. به‌عبارت‌دیگر، با توجه به اینکه در حال حاضر برای پاسخ به تقاضای مسکن در کشور، باید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی تولید شود، در نتیجه نیاز است، دولت ابتدا با ارائه تسهیلات ازجمله زمین ارزان‌قیمت و سایر تسهیلات ارزان، زمینه افزایش تولید مسکن را فراهم کند.
بیت‌الله ستاریان کارشناس مسکن نیز معتقد است که برای جبران کسری میان عرضه و تقاضای بازار مسکن، برنامه درازمدتی نیاز است که باید بر اساس آن زمینه تولید متناسب با تقاضا آغاز شود. برای اجرای این طرح باید همه ابزار‌های مالی در اختیار مسکن و بخش خصوصی قرار داده شود.
پس‌انداز کردن برای خرید مسکن که در دولت یازدهم با تاسیس صندوق پس‌انداز مسکن با سقف پرداخت ۸۰ میلیون تومان آغاز به کار کرد، شاید در همان سال ۹۳ می‌توانست تا ۵۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی متوسط را پوشش دهد، اما حال با توجه به رشد لجام‌گسیخته مسکن که از شرایط اقتصادی تاثیر گرفته است، نشان می‌دهد، حتی مکانیزم تامین منابع مالی هم نمی‌تواند در کنار پس‌انداز به متقاضیان مسکن کمک کند.
داده‌های آماری (گزارش بانک مرکزی در خصوص قیمت مسکن مؤید این موضوع است) نشان می‌دهد که در گروه هدف این برنامه (خانوارهای فاقد مسکن ملکی) پس‌انداز قابل‌ذکری وجود ندارد که با سپرده‌گذاری حتی در صندوق پس‌انداز مسکن که کفاف و پوشش کمتر از ۲۰ درصدی قیمت یک واحد مسکونی را در تهران می‌دهد، بتوانند فرایند خرید مسکن را آغاز کنند که آمارهای اقتصادی بانک مرکزی در این مورد کاملا واضح است.
«شاخص دسترسی به مسکن» از نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید. پس اگر یک خانوار در شرایطی تمام درآمد خود را به‌طور کامل پس‌انداز کند، در سال 1391 می‌توانست ظرف 12 سال خانه‌دار شود، پس در یک شرایط طبیعی (با توجه به مخارجی که دارد) اگر یک سوم درآمد خود را ذخیره کند برای خرید یک خانه باید 36 سال انتظار می‌کشید که عدد 36 به «طول دوره انتظار» تعبیر می‌شود.
حال مطابق آمار بانک مرکزی، خانوارهای کشور، ۳۴ درصد (بیش از یک سوم) از درآمدهای خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند.
با این اوصاف آیا خانوارها کشش آن را دارند که علاوه بر چنین هزینه سرسام‌آوری، مبلغ جداگانه‌ای را برای سرمایه‌گذاری مسکن هزینه کنند و درصد بیشتری از درآمد خود را حداقل برای میان‌مدت به هزینه مسکن اختصاص دهند؟ به‌عبارت‌دیگر آمارها نشان می‌دهد که درآمد و دارایی خانوارهای فاقد مسکن، به سختی کفاف پرداخت اجاره و ودیعه محل سکونت فعلی آنان را می‌دهد و دارایی مضاعفی جهت سرمایه‌گذاری برای خرید مسکن باقی نمی‌ماند.