چه چیزی بازار مسکن را به‌هم ریخت؟
متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کلانشهر تهران به بیش از ۲۳ میلیون تومان رسیده و استدلال عمده دولت درباره دلایل افزایش قیمت زمین و ملک، به هم خوردن تعادل عرضه و تقاضای مسکن است.
با وجود طرح‌های کنترلی برای کاهش قیمت مسکن و پاسخگویی به تقاضای موجود، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کلانشهر تهران به بیش از ۲۳ میلیون تومان رسیده است. عددی که با توجه به کاهش ارزش پول ملی و قدرت خرید موجود حقوق و دستمزد، خرید مسکن را برای بخش بزرگی از مردم دست‌نیافتنی‌تر کرده است.
استدلال عمده دولت در چند سال گذشته درباره دلایل افزایش قیمت زمین و ملک، به هم خوردن تعادل عرضه و تقاضای مسکن است و بر همین اساس هم طرح مالیات بر خانه‌های خالی قرار است به اجرا گذاشته شود تا طرف «عرضه مسکن» تقویت شود.
قرار بر این بود تا طبق طرح مطالعات طرح جامع مسکن، سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، با این وجود در هفت سال اخیر در هر سال حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده است و به این ترتیب در این چند سال، حدود ۴ میلیون واحد کمبود عرضه مسکن به وجود آمده و گفته می‌شود این کمبود عرضه منجر به افزایش قیمت مسکن شد.
بر اساس اعلام بانک مرکزی، مرداد ماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران به ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۷،۴درصد و نسبت به ماه قبل ۱۰،۵درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین در مرداد ماه ۱۳۹۹ تعداد معاملات به ۹۰۸۰ فقره رسیده که نسبت به ماه گذشته ۳۵،۴درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۷۵،۸درصد افزایش داشته است.
اما موضوعی که اخیرا محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در‌خصوص بازار مسکن مطرح کرده دلیل شوک قیمتی در این بازار است. او گفته که افزایش قیمت مسکن به دلیل «هجوم نقدینگی سرگردان» به بازار ملک و مستغلات بوده و افزوده که «تحولات پرالتهابی که امروز بازار مسکن با آن روبه‌رو است صرفا به فعل و انفعالات این بازار مرتبط نمی‌شود، بلکه حجم نقدینگی لجام‌گسیخته موجود در کشور این بلا را بر سر بازار مسکن آورده و کافی است سوداگران احساس کنند یک بازار از بازدهی خارج شده، سریعا نقدینگی‌ها را از بازاری خارج و به بازاری دیگر منتقل می‌کنند.»
به گفته وزیر راه و شهرسازی راهکار حل مشکل مسکن و ساماندهی نقدینگی‌های سرگردان در جامعه اعمال سیاست و برنامه‌های کاربردی از سوی دولت است تا بتواند نقدینگی را کنترل و با جمع کردن آن از سطح جامعه، این پول‌ها را به سمت تولید هدایت کند.
اما آیا تنها هجوم نقدینگی به بازار مسکن این بازار را تحت‌تاثیر قرار داده و قیمت‌ها را بالا برده است؟
وی ادامه می‌دهد: هر چند ممکن است این نقدینگی مزیتی برای سرمایه‌گذاران مسکن باشد، اما فشار اصلی روی افرادی است که خواستار تهیه مسکن هستند و این قیمت‌ها آن‌ها را نگران کرده است و کسانی که همین الان هم امکان خرید خانه ندارند با این گرانی‌ها ناامیدتر می‌شوند. ورود نقدینگی به بازار مسکن منجر به افزایش تلاطم‌ها و تشدید قیمت‌ها در بازار شده، اما آنچه در دو سال اخیر شاهد بودیم کاهش عرضه مسکن بوده تا هجوم نقدینگی به این بازار. او با اشاره به موضوع عرضه و تقاضا در بازار مسکن می‌گوید: موضوع اصلی که نباید دولت از آن غافل شود، عرضه مسکن ارزان‌قیمت با شرایط مناسب به مردم است، طبیعتا زمانی که عرضه مسکن زیاد شود قیمت‌ها هم رشد زیادی نخواهند کرد.
آیت‌اللهی توضیح می‌دهد: نقدینگی سرگردان همیشه به سمت بازاری حرکت می‌کند که سوددهی بیشتری داشته باشد، اما اینکه دلیل اصلی این گرانی‌ها تنها ورود نقدینگی سرگردان باشد جای تردید دارد.
این کارشناس بازار مسکن توضیح می‌دهد: تعداد مسکن‌های لوکسی که در مناطق مختلف تهران ساخته شده و مشتری خاص خود را دارند، کم نیستند، اما برای اینکه بتوان بازار مسکن را کنترل کرد دولت باید ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت را افزایش دهد همان‌گونه که پروژه‌های مسکن مهر و مسکن ملی کلید خوردند و جزو طرح‌های موفقی هم به شمار می‌روند.
آیت‌اللهی می‌گوید: در حال حاضر در ۹۰درصد خانه‌های مسکن مهر افراد ساکن شده‌اند و ضرورت دارد این دست از طرح‌های حمایتی گسترش پیدا کرده به شرط آنکه شرایط را برای سرمایه‌گذاران تسهیل کنند و زمان برداشت سرمایه و سودشان برای آن‌ها قوانین عجیب و غریب صادر نشود تا آن‌ها هم برای سرمایه‌گذاری در این بخش تمایل نشان دهند تا هم باعث افزایش اشتغال و هم تولید مسکن در کشور شود.
آیت‌اللهی افزایش قیمت مسکن مهر را نیز تایید می‌کند و می‌گوید: مسلما قیمت مسکن مهر از ۵ سال پیش بالاتر رفته و آن هم به دلیل رشد قیمت مصالح ساختمانی است که بسیار تغییر کرده، اما همچنان این نوع مسکن از ساخت خانه‌های شخصی‌ساز ارزان‌تر است و اقشار متوسط و ضعیف می‌توانند آن را خریداری کنند.
بر‌اساس این گزارش، سیاستگذاری در عرصه ملک در ایران با کشور‌های دیگر تفاوت دارد به گونه‌ای که در کشور‌های دیگر به هیچ عنوان برای افراد صرف نمی‌کند که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند، چراکه مالیات‌های سنگین و هزینه‌های بالای عوارض، سودی برای آن‌ها باقی نمی‌گذارد. از سوی دیگر رشد قیمت‌ها در این بخش هم از سوی دولت کنترل می‌شود؛ بنابراین هیچ انگیزه‌ای برای افراد جهت ورود سرمایه‌های‌شان و کسب رانت در این حوزه باقی نمی‌ماند.
افزایش قیمت در دیگر کشور‌ها یک شیب ملایم دارد و مانند ایران ناگهان پنج برابر یا بعضا ۱۰ برابر نمی‌شود. این در حالی است که مسکن در کشور ما به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و عده زیادی سرمایه‌های‌شان را به این بازار می‌آورند تا سودی بیشتر از بانک یا سایر سرمایه‌گذاری‌ها به دست آورند. رشد نقدینگی در سال‌های گذشته نیز به علت بالا رفتن تورم همواره بر تولید لطمه زده و از آنجا که از رشد نقدینگی در جهت تولید استفاده نشده و عمدتا به سمت دلالی حرکت کرده است، روند سرمایه‌گذاری در تولید را کند کرده و در شرایطی که بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار‌هایی همچون طلا، سکه، ارز، زمین، مسکن و در‌نهایت بورس و سپرده‌گذاری بانکی جذاب‌تر از سرمایه‌گذاری در تولید بوده؛ موجب خروج سرمایه از تولید و حرکت به بازار دلالی شده است.
در ایران و در دو دهه اخیر به علت افزایش بیش از حد نقدینگی و عرضه محدود نوسانات بازار مسکن تشدید شده است، ورود نقدینگی با انگیزه سرمایه‌ای به‌طور دقیق با دوره‌های جهشی افزایش قیمت مسکن منطبق است. در عین حال مردم چاره‌ای ندارند جز اینکه برای حفظ ارزش پول و سرمایه خود اقدام به خرید گسترده مسکن کنند و عملا ملک از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است.
در این شرایط به نظر می‌رسد نخستین اقدامی که باید انجام شود، این است که خانه‌های خالی، فوری به بازار مسکن عرضه شوند تا تعادل لازم به وجود بیاید.
استدلال عمده دولت در چند سال گذشته درباره دلایل افزایش قیمت زمین و ملک، به هم خوردن تعادل عرضه و تقاضای مسکن است و بر همین اساس هم طرح مالیات بر خانه‌های خالی قرار است به اجرا گذاشته شود تا طرف «عرضه مسکن» تقویت شود.
قرار بر این بود تا طبق طرح مطالعات طرح جامع مسکن، سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، با این وجود در هفت سال اخیر در هر سال حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده است و به این ترتیب در این چند سال، حدود ۴ میلیون واحد کمبود عرضه مسکن به وجود آمده و گفته می‌شود این کمبود عرضه منجر به افزایش قیمت مسکن شد.
بر اساس اعلام بانک مرکزی، مرداد ماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران به ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۷،۴درصد و نسبت به ماه قبل ۱۰،۵درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین در مرداد ماه ۱۳۹۹ تعداد معاملات به ۹۰۸۰ فقره رسیده که نسبت به ماه گذشته ۳۵،۴درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۷۵،۸درصد افزایش داشته است.
اما موضوعی که اخیرا محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در‌خصوص بازار مسکن مطرح کرده دلیل شوک قیمتی در این بازار است. او گفته که افزایش قیمت مسکن به دلیل «هجوم نقدینگی سرگردان» به بازار ملک و مستغلات بوده و افزوده که «تحولات پرالتهابی که امروز بازار مسکن با آن روبه‌رو است صرفا به فعل و انفعالات این بازار مرتبط نمی‌شود، بلکه حجم نقدینگی لجام‌گسیخته موجود در کشور این بلا را بر سر بازار مسکن آورده و کافی است سوداگران احساس کنند یک بازار از بازدهی خارج شده، سریعا نقدینگی‌ها را از بازاری خارج و به بازاری دیگر منتقل می‌کنند.»
به گفته وزیر راه و شهرسازی راهکار حل مشکل مسکن و ساماندهی نقدینگی‌های سرگردان در جامعه اعمال سیاست و برنامه‌های کاربردی از سوی دولت است تا بتواند نقدینگی را کنترل و با جمع کردن آن از سطح جامعه، این پول‌ها را به سمت تولید هدایت کند.
اما آیا تنها هجوم نقدینگی به بازار مسکن این بازار را تحت‌تاثیر قرار داده و قیمت‌ها را بالا برده است؟
عدم هماهنگی بین عرضه و تقاضا
عطاالله آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن درباره سخنان وزیر راه و مسکن می‌گوید: به هر حال این نقدینگی لجام‌گسیخته که بر‌اساس برآورد‌ها به حدود ۲۷۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده وارد هر بازاری شود آسیب‌های خود را می‌زند، این روز‌ها نقدینگی در کشور ما همچون سیلی خروشان هر روز به یک طرف حرکت می‌کند و متاسفانه به‌دلیل عدم مدیریت از‌سوی دولت از این نقدینگی سرگردان بهره‌برداری نمی‌شود.وی ادامه می‌دهد: هر چند ممکن است این نقدینگی مزیتی برای سرمایه‌گذاران مسکن باشد، اما فشار اصلی روی افرادی است که خواستار تهیه مسکن هستند و این قیمت‌ها آن‌ها را نگران کرده است و کسانی که همین الان هم امکان خرید خانه ندارند با این گرانی‌ها ناامیدتر می‌شوند. ورود نقدینگی به بازار مسکن منجر به افزایش تلاطم‌ها و تشدید قیمت‌ها در بازار شده، اما آنچه در دو سال اخیر شاهد بودیم کاهش عرضه مسکن بوده تا هجوم نقدینگی به این بازار. او با اشاره به موضوع عرضه و تقاضا در بازار مسکن می‌گوید: موضوع اصلی که نباید دولت از آن غافل شود، عرضه مسکن ارزان‌قیمت با شرایط مناسب به مردم است، طبیعتا زمانی که عرضه مسکن زیاد شود قیمت‌ها هم رشد زیادی نخواهند کرد.
آیت‌اللهی توضیح می‌دهد: نقدینگی سرگردان همیشه به سمت بازاری حرکت می‌کند که سوددهی بیشتری داشته باشد، اما اینکه دلیل اصلی این گرانی‌ها تنها ورود نقدینگی سرگردان باشد جای تردید دارد.
این کارشناس بازار مسکن توضیح می‌دهد: تعداد مسکن‌های لوکسی که در مناطق مختلف تهران ساخته شده و مشتری خاص خود را دارند، کم نیستند، اما برای اینکه بتوان بازار مسکن را کنترل کرد دولت باید ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت را افزایش دهد همان‌گونه که پروژه‌های مسکن مهر و مسکن ملی کلید خوردند و جزو طرح‌های موفقی هم به شمار می‌روند.
آیت‌اللهی می‌گوید: در حال حاضر در ۹۰درصد خانه‌های مسکن مهر افراد ساکن شده‌اند و ضرورت دارد این دست از طرح‌های حمایتی گسترش پیدا کرده به شرط آنکه شرایط را برای سرمایه‌گذاران تسهیل کنند و زمان برداشت سرمایه و سودشان برای آن‌ها قوانین عجیب و غریب صادر نشود تا آن‌ها هم برای سرمایه‌گذاری در این بخش تمایل نشان دهند تا هم باعث افزایش اشتغال و هم تولید مسکن در کشور شود.
آیت‌اللهی افزایش قیمت مسکن مهر را نیز تایید می‌کند و می‌گوید: مسلما قیمت مسکن مهر از ۵ سال پیش بالاتر رفته و آن هم به دلیل رشد قیمت مصالح ساختمانی است که بسیار تغییر کرده، اما همچنان این نوع مسکن از ساخت خانه‌های شخصی‌ساز ارزان‌تر است و اقشار متوسط و ضعیف می‌توانند آن را خریداری کنند.
بر‌اساس این گزارش، سیاستگذاری در عرصه ملک در ایران با کشور‌های دیگر تفاوت دارد به گونه‌ای که در کشور‌های دیگر به هیچ عنوان برای افراد صرف نمی‌کند که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند، چراکه مالیات‌های سنگین و هزینه‌های بالای عوارض، سودی برای آن‌ها باقی نمی‌گذارد. از سوی دیگر رشد قیمت‌ها در این بخش هم از سوی دولت کنترل می‌شود؛ بنابراین هیچ انگیزه‌ای برای افراد جهت ورود سرمایه‌های‌شان و کسب رانت در این حوزه باقی نمی‌ماند.
افزایش قیمت در دیگر کشور‌ها یک شیب ملایم دارد و مانند ایران ناگهان پنج برابر یا بعضا ۱۰ برابر نمی‌شود. این در حالی است که مسکن در کشور ما به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و عده زیادی سرمایه‌های‌شان را به این بازار می‌آورند تا سودی بیشتر از بانک یا سایر سرمایه‌گذاری‌ها به دست آورند. رشد نقدینگی در سال‌های گذشته نیز به علت بالا رفتن تورم همواره بر تولید لطمه زده و از آنجا که از رشد نقدینگی در جهت تولید استفاده نشده و عمدتا به سمت دلالی حرکت کرده است، روند سرمایه‌گذاری در تولید را کند کرده و در شرایطی که بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار‌هایی همچون طلا، سکه، ارز، زمین، مسکن و در‌نهایت بورس و سپرده‌گذاری بانکی جذاب‌تر از سرمایه‌گذاری در تولید بوده؛ موجب خروج سرمایه از تولید و حرکت به بازار دلالی شده است.
در ایران و در دو دهه اخیر به علت افزایش بیش از حد نقدینگی و عرضه محدود نوسانات بازار مسکن تشدید شده است، ورود نقدینگی با انگیزه سرمایه‌ای به‌طور دقیق با دوره‌های جهشی افزایش قیمت مسکن منطبق است. در عین حال مردم چاره‌ای ندارند جز اینکه برای حفظ ارزش پول و سرمایه خود اقدام به خرید گسترده مسکن کنند و عملا ملک از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است.
در این شرایط به نظر می‌رسد نخستین اقدامی که باید انجام شود، این است که خانه‌های خالی، فوری به بازار مسکن عرضه شوند تا تعادل لازم به وجود بیاید.