روزهای سخت اجاره‌نشینی
به گزارش مهر، مازیار حسینی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در نشست خبری اخیر خود درباره نقش افزایش قیمت مسکن در بازار اجاره‌بها، اظهار داشته بود: ما تمام افزایش قیمت‌های مسکن در ۲۷ سال گذشته را بررسی کرده‌ایم و به این نتیجه رسیده‌ایم که افزایش قیمت مسکن هیچ تأثیری در اجاره‌بها ندارد.
او افزود: شاهد این مدعای ما نیز این است که در سال‌هایی که بازار مسکن در رکود بوده و افزایش قیمت مسکن نداشته‌ایم، اما افزایش اجاره‌بها رخ داده است.
به گفته حسینی، بازار اجاره‌بها تابع تورم عمومی است نه تورم بخش مسکن؛ اجاره‌بها همواره خود را با نرخ تورم عمومی تعدیل می‌کند و با توجه به اینکه در ماه‌های گذشته در تورم عمومی، جهش داشته‌ایم، اجاره‌بها نیز افزایش یافت و پس‌ازاین دیگر شاهد افزایش جهشی اجاره‌بها نخواهیم بود.
این اظهارات معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی در حالی بیان می‌شود که برخی کارشناسان معتقدند اجاره‌بها تابعی از بازار مسکن است؛ موجران (مالکان مسکن) وقتی می‌بینند که ارزش ملک افزایش یافته، برای حفظ ارزش آن در برابر کاهش ارزش پول ملی، اقدام به افزایش اجاره‌بها می‌کنند؛ با این توجیه که اگر واحد موجود را با قیمت‌های بازار به فروش برسانند، ارزش‌افزوده‌ای که نصیب آنها خواهد شد، بیشتر از آن است که آن را با اجاره‌بهای سال‌های قبل از گرانی مسکن، در بازار اجاره عرضه کنند.
هرچند که برخی دیگر از کارشناسان اقتصادی بر این نظرند که اجاره‌بها تابعی از دو فاکتور محسوب شده و علاوه بر آنکه به قیمت مسکن وابسته است، تابع تورم عمومی نیز خواهد بود.
*کارشناس مسکن: اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است
در همین خصوص مهدی غلامی، کارشناس مسکن گفت: اجاره‌بها معمولا با افزایش قیمت مسکن افزایش می‌یابد و برای آنکه بتوانیم اجاره‌بها را کنترل کنیم، نیازی به رفتارهای دستوری و قیمت‌گذاری اجباری نیست؛ بلکه با استفاده از دو فاکتور افزایش تولید و عرضه مسکن با مخصوصا با قیمت تمام شده برای اقشار متوسط و نه قیمت بازار و همچنین اعمال ابزارهای مالیاتی (خصوصا مالیات بر عایدی سرمایه) که منجر به کنترل قیمت مسکن می‌شود، اجاره‌بها نیز کنترل خواهد شد.
غلامی با تأکید بر اینکه دولت برای ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن هر چه سریعتر باید سامانه ملی املاک را راه‌اندازی کند، گفت: دولت برای کنترل و ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن می‌تواند از مالکانی که واحدهای مازاد دارند بخواهد نحوه سکونت در آنها را اعلام و تعیین تکلیف کنند و در صورت خالی بودن، مالیات سنگین و مؤثری بر آنها اعمال کند.
او با اشاره به اینکه در کلان‌شهرها خانواده‌هایی که صاحب مسکن ملکی نیستند بخش قابل‌توجهی از درآمدشان را بابت اجاره واحد استیجاری خود پرداخت می‌کنند، گفت: در تهران در سال‌های گذشته به‌صورت میانگین، مستأجران نیمی از درآمد خود را صرف هزینه‌های مربوط به تأمین مسکن خود می‌کردند که به نظر می‌رسد در سال جاری این سهم، افزایش قابل‌توجهی کرده است.
*«تورم عمومی» و «قیمت مسکن»؛ دو فاکتور مؤثر در اجاره‌بها
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن نیز در این خصوص گفت: اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است، زیرا اجاره بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است.
او افزود: به‌طورمعمول عددی در حدود ۵ درصد سالانه بازدهی ناخالص اجاره بر مسکن است. برای مثال، اگر یک فرد خانه یک‌میلیاردی داشته باشد، به طور متوسط ۵ درصد آن مبلغ اجاره سالانه‌اش می‌شود. این عدد در سال‌های مختلف ممکن است متفاوت باشد و از حدود 5/4 تا 5/6 درصد می‌شود. این رقم در حال حاضر عدد بالایی نیست و از حدود ۵ درصد هم شاید اندکی پایین‌تر باشد.
سلطان‌محمدی تصریح کرد: برای آنکه بتوانیم نرخ اجاره را کنترل کنیم، باید نرخ مسکن را کنترل کنیم؛ وگرنه سرمایه‌گذار مسکن حاضر نمی‌شود ملک خود را اجاره دهد. البته مالک انتظار دارد که قیمت ملک افزایش پیدا کند و اگر خیلی بخواهیم مالک را تحت فشار قرار دهیم، ترجیح می‌دهد خانه خود را اجاره ندهد؛ همان‌طور که در حال حاضر وجود حجم بالای خانه‌های خالی نشان می‌دهد که مالکان عطای اجاره را به لقایش بخشیده‌اند. این در حالی است که رقم اجاره‌ها بسیار سنگین است.
این کارشناس مسکن یادآور شد: از طرف دیگر، اجاره مسکن متأثر از نرخ تورم عمومی است. خیلی از موجران هزینه زندگی خود را از این راه در می‌آورند، بنابراین زمانی که نرخ تورم افزایش می‌یابد، به تبع ارزش پول نیز کاهش پیدا می‌کند، موجران انتظار دارند که نرخ اجاره را بالا ببرند. این در شرایطی است که درآمد مستأجر افزایش پیدا نکرده و تحت فشار است.
او خاطرنشان کرد: به دلیل رشد شدید قیمت واحدهای مسکونی طبعا اجاره‌بها نیز به شدت تحت تاثیر قرار گرفته و افزایش یافته است.
سلطان محمدی افزود: هرچند که رشد اجاره‌بها کمتر از رشد قیمت ملک بوده بااین‌وجود همین افزایش نیز فشار بسیار سنگینی را بر مستأجران وارد کرده که بعضا خارج از توان آن‌هاست.
به گفته کارشناس مسکن، راه‌حل بنیادی حل این مشکل، کنترل تورم و ارائه مشوق‌هایی برای افزایش عرضه واحدهای استیجاری است.