«پیر شدن» ایرانی‌ها، چه بلایی بر سر بازار مسکن می‌آورد؟

 آمار‌ها نشان می‌دهند که جمعیت ایران به سرعت در حال سالمند شدن است و اکنون، حدود ۱۰ درصد از جمعیت کشور (یعنی حدود ۸ میلیون نفر) بالاتر از ۶۰ سال سن دارند. سهم این گروه جمعیت شناختی از کل جمعیت ایران تا سال ۱۴۳۰ به حدود ۲۵ درصد می‌رسد و ایران در آن زمان کشوری سالخورده خواهد بود. اما آیا این تغییرات جمعیت شناختی، می‌توانند به حوزه‌هایی از اقتصاد (از جمله حوزه مسکن) ربط پیدا کنند؟

ما چقدر پیر شده ایم؟
به گزارش فرارو، همین چند روز پیش بود که آماری تازه از میزان جمعیت سالمند در تهران منتشر شد که نشان می‌داد حدود ۱۰.۳ درصد از جمعیت تهران (معادل حدود ۱۰ میلیون و ۱۰۰ هزار نفر) بیش از ۶۰ سال دارند. این نسبت، اما در تمام کشور هم برقرار است و به این ترتیب، ایران حدود ۸ میلیون نفر سالمندِ بالای ۶۰ سال دارد.

همین پیش بینی‌ها حاکی از آن هستند که در سال ۱۴۲۰ خورشیدی، ایران به مرز «سالمندی مفرط جمعیتی» می‌رسد، یعنی وضعیتی که در آن، بنا به تعریف، کمابیش حدود ۲۰ درصد از جمعیت کشور در گروه سنی بالای ۶۰ سال قرار می‌گیرند.

داده‌های «بانک جهانی» نشان می‌دهند که در سال ۲۰۲۰ میلادی، حدود ۲۸ درصد از جمعیت ژاپن بالاتر از ۶۵ سال سن داشته اند. این نسبت در ایتالیا حدود ۲۳ درصد و در آلمان حدود ۲۲ درصد است. در کشور‌هایی مانند قطر هم تنها ۲ درصد از جمعیت بالاتر از ۶۵ سال سن دارند. (دقت کنید که در آمار‌های «بانک جهانی»، سن ۶۵ سال مد نظر بوده، اما مرکز آمار ایران سن ۶۰ سال به بالا را مد نظر قرار داده است.)

سالخوردگی چه ربطی به مسکن دارد؟
اما این وضعیت چگونه بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد؟ مهم‌ترین تاثیری که سالمندی جمعیت بر بازار مسکن بر جای خواهد گذاشت، از رهگذر کاهش شیب تقاضا برای ساخت مسکن می‌گذرد. به عبارت ساده، هر چقدر جمعیت سالمندتر باشد، تقاضا برای خرید مسکن و جا به جا شدن خانوار کاهش پیدا می‌کند.

از آن سو، مشکلات متعددی در مورد وراثت املاک پیش خواهد آمد: چه کسی مالک ملکی خواهد بود که صاحب آن به تازگی درگذشته است؟ آیا همچون سال‌های گذشته، ملک قدیمی برای ساخت واحد‌های مسکونی جدید به بازار عرضه می‌شود یا نه؟ (و پرسش‌هایی نظیر این ها)

با این همه، مهم‌ترین آماری که فعالان حوزه مسکن باید به آن توجه کنند، تغییرات تعداد خانوار در ایران است. با شکل گیری هر خانوار جدید (ناشی از ازدواج، طلاق، شکل گیری خانوار تک نفره، مهاجرت دانشجویی به شهر‌های بزرگ و امثال این ها) تقاضایی جدید در بازار مسکن ایجاد می‌شود.

با این همه، شواهد آماری نشان می‌دهند که اکنون شیب شکل گیری خانوار جدید ناشی از ازدواج در ایران کاهش پیدا کرده و در سوی مقابل، شکل گیری خانوار‌های جدید ناشی از طلاق رشد پیدا کرده است. به این ترتیب، جنس تقاضا، از جمله در مورد متراژ، محله‌های پرطرفدار و امکانات مورد نیاز، به سرعت تغییر خواهد کرد.

بازاری که برای تغییرات جمعیت شناختی آمادگی ندارد
خانوار تک نفره (دانشجویی که تنها و در شهری دیگر زندگی می‌کند؛ فرزندی که جدا از خانواده زندگی می‌کند و البته افراد مطلقه)، قطعاً متراژ‌های کوچک‌تر را ترجیح می‌دهند و این موضوع، همین حالا هم نقصی جدی در بازار مسکن ایران است.

آمار‌ها نشان می‌دهند که حدود ۶۵ درصد از تمام خانه‌های مسکونی خالی از سکنه (که تعداد آن‌ها در کل کشور بین ۲.۵ تا ۳ میلیون واحد تخمین زده می‌شود)، بالاتر از ۱۰۰ مترمربع مساحت دارند. به این ترتیب و با توجه به قیمت ها، واضح است که بخش اعظم واحد‌های مسکونی خالی از سکنه، اساساً برای جمعیت هدف ساخته نشده اند و با کاهش روزافزون متقاضی رو به رو خواهند بود.

همزمان، تقریباً همه می‌دانند که عمده خانوار‌هایی که میانگین سنی بالاتری دارند، در شهر‌هایی مانند تهران، در مناطق مرکزی شهر زندگی می‌کنند. در مقابل، میانگین سنی در مناطق حاشیه شهر پایین‌تر است.

بنابراین، برنامه ریزی‌های توسعه شهری (اگر اصلاٌ وجود داشته باشند!) باید ناظر به این هم باشند که جمعیت فعال از نظر شغلی، چگونه باید هر روز برای کار از شهر‌هایی مانند ورامین، رباط کریم، اسلام شهر، پردیس، بومهن و... به تهران بیایند و برگردند.

جانِ کلام اینکه توسعه اقتصادی و توسعه شهری، امری منفک از تغییرات جمعیت شناختی نیست، اما ظاهراً در ایران نه دولت و نهاد‌های بالادستی توجهی به این موضوع دارند و نه حتی بسازبفروش ها.