حقوق پیش خریدار در صورت اختلاف متراژ ملک با سند
پیش خرید از معاملات متداول جامعه است اما گاهی ملک با آنچه در سند ذکر شده تفاوت دارد و برای رفع اختلاف باید به قوانین مربوطه مراجعه کرد.
سید سجاد میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و عضو رسمی کانون وکلای دادگستری اظهار کرد: پیش خرید ملک یکی از معاملات متداولی است که بین مردم اتفاق می‌افتد، اما چون در این حالت ملک ساخته نشده ممکن است پس از تحویل ملک، خریدار متوجه شود متراژ، با آنچه که در قرارداد ذکر شده تفاوت دارد در این حالت قانون برای حمایت از حقوق خریدار مواردی را پیش بینی کرده است.
میرکاظمی بیان کرد: بر اساس قانون پیش فروش و پیش خرید ساختمان، اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد هیچ کدام از طرفین قرارداد حق فسخ ندارند اما اگر اختلاف بیش از ۵ درصد باشد فقط پیش خریدار حق فسخ پیدا می‌کند.
وی ادامه داد: در صورت اختلاف متراژ بیش از ۵ درصد، تفاوتی ندارد که مساحت واقعی ملک کمتر از قرارداد یا بیشتر از ان باشد و همانطور که اشاره شد پیش خریدار حق فسخ خواهد داشت.
میرکاظمی تصریح کرد: در حالتی که اختلاف ملک کمتر از چیزی باشد که در مورد آن توافق شده، پیش فروشنده باید قیمت ملک را به روز حساب کرده و مبلغ را به پیش خریدار بدهد، زیرا فروشنده موظف است به تعهدات خود پایبند باشد. برای مثال اگر متراژ ملک ۱۰ متر کمتر از قرارداد است باید قیمت همین ۱۰ متر به روز محاسبه و به خریدار پرداخت شود.
این وکیل دادگستری گفت: اما اگر متراژ ملک بیش از مقداری باشد که در قرارداد ذکر شده خریدار موظف است قیمت ملک را بر اساس قیمت زمان خرید محاسبه کند و آن را به فروشنده بپردازد.
وی ادامه داد: در قانون ثبت نیز آمده است اگر کسی ملکی را خرید و پس از ۳۰ سال متوجه شد متراژ ملک بیش از آن چیزی است که در قرارداد ذکر شده، باید متراژ ملک و قیمت آن را با توجه به روزی که ملک خریداری شده محاسبه کرده و آن را به صندوق دادگستری واریز کند تا دولت به او سند جدید دهد.
میرکاظمی گفت: قانون پیش فروش ساختمان‌ها یک قاعده آمره است و معمولا نمی‌شود خلاف قاعده آمره توافق کرد روال مراجع قضایی نیز این است که در صورت بروز اختلاف به قانون رجوع کنند، اما طرفین می‌توانند بدون مراجعه به محاکم اختلاف پیش آمده را با توافق حل کنند.
این وکیل دادگستری افزود: در مورد اختلاف متراژ ملک و سند این نکته دارای اهمیت است که اگر ملک در مبایعه نامه به شرط داشتن مساحت معین و به صورت کلی فروخته شود و ثمن نیز کلی و یک جا پرداخت شده باشد مثلا ۹۰ متر ملک ۹۰۰ میلیون فروخته شده باشد و این مبلغ یک جا پرداخت شده باشد، در این صورت اگر مشخص شود مساحت ملک کمتر است خریدار حق فسخ دارد مگر اینکه دو طرف در مورد نقض ایجاد شده به توافق برسند.
وی گفت:، اما اگر مبلغ معامله بر اساس متراژ و به صورت جزئی مورد توافق قرارگرفته باشد یعنی هر جز از ملک در مقابل مبلغ معینی معالمه شود، برای مثال خانه ۹۰ متری در ازای هر متر x تومان، اگر مبلغ پرداخت شده به فروشنده بیش از متراژ بیشتر باشد خریدار می‌تواند دعوای مطالبه و استرداد مبلع اصافه پرداختی را مطرح کند.
میرکاظمی بیان کرد: بر اساس قانون پیش فروش و پیش خرید ساختمان، اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد هیچ کدام از طرفین قرارداد حق فسخ ندارند اما اگر اختلاف بیش از ۵ درصد باشد فقط پیش خریدار حق فسخ پیدا می‌کند.
وی ادامه داد: در صورت اختلاف متراژ بیش از ۵ درصد، تفاوتی ندارد که مساحت واقعی ملک کمتر از قرارداد یا بیشتر از ان باشد و همانطور که اشاره شد پیش خریدار حق فسخ خواهد داشت.
میرکاظمی تصریح کرد: در حالتی که اختلاف ملک کمتر از چیزی باشد که در مورد آن توافق شده، پیش فروشنده باید قیمت ملک را به روز حساب کرده و مبلغ را به پیش خریدار بدهد، زیرا فروشنده موظف است به تعهدات خود پایبند باشد. برای مثال اگر متراژ ملک ۱۰ متر کمتر از قرارداد است باید قیمت همین ۱۰ متر به روز محاسبه و به خریدار پرداخت شود.
این وکیل دادگستری گفت: اما اگر متراژ ملک بیش از مقداری باشد که در قرارداد ذکر شده خریدار موظف است قیمت ملک را بر اساس قیمت زمان خرید محاسبه کند و آن را به فروشنده بپردازد.
وی ادامه داد: در قانون ثبت نیز آمده است اگر کسی ملکی را خرید و پس از ۳۰ سال متوجه شد متراژ ملک بیش از آن چیزی است که در قرارداد ذکر شده، باید متراژ ملک و قیمت آن را با توجه به روزی که ملک خریداری شده محاسبه کرده و آن را به صندوق دادگستری واریز کند تا دولت به او سند جدید دهد.
میرکاظمی گفت: قانون پیش فروش ساختمان‌ها یک قاعده آمره است و معمولا نمی‌شود خلاف قاعده آمره توافق کرد روال مراجع قضایی نیز این است که در صورت بروز اختلاف به قانون رجوع کنند، اما طرفین می‌توانند بدون مراجعه به محاکم اختلاف پیش آمده را با توافق حل کنند.
این وکیل دادگستری افزود: در مورد اختلاف متراژ ملک و سند این نکته دارای اهمیت است که اگر ملک در مبایعه نامه به شرط داشتن مساحت معین و به صورت کلی فروخته شود و ثمن نیز کلی و یک جا پرداخت شده باشد مثلا ۹۰ متر ملک ۹۰۰ میلیون فروخته شده باشد و این مبلغ یک جا پرداخت شده باشد، در این صورت اگر مشخص شود مساحت ملک کمتر است خریدار حق فسخ دارد مگر اینکه دو طرف در مورد نقض ایجاد شده به توافق برسند.
وی گفت:، اما اگر مبلغ معامله بر اساس متراژ و به صورت جزئی مورد توافق قرارگرفته باشد یعنی هر جز از ملک در مقابل مبلغ معینی معالمه شود، برای مثال خانه ۹۰ متری در ازای هر متر x تومان، اگر مبلغ پرداخت شده به فروشنده بیش از متراژ بیشتر باشد خریدار می‌تواند دعوای مطالبه و استرداد مبلع اصافه پرداختی را مطرح کند.