قوانین جدید پیش‌فروش آپارتمان کدام است؟
در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند، همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.
در خیلی از موارد پیش‌آمده که اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند، خریدارانی آن‌ها را خریدند و قرارداد بسته‌شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، در صورتی که بعد از مدتی فهمیده است خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.
لزوم دانستن مسائل حقوق پیش فروش آپارتمان
لازم است مردم مسائل حقوقی پیرامون پیش فروش آپارتمان را فرا بگیرند، زیرا کمتر موضوعی را می‌توان یافت که از جهت حقوقی و از نظر اجرای تعداد در قراردادهای پیش فروش آپارتمان و از نظر تنوع تخلفات در این قراردادها تا به این حد واجد مشکلات بوده باشد.
دلیل این افزایش کلاهبرداری‌ها این است که در این معامله، ملک قابل رؤیت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رؤیت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد»، از فروشنده سلب مسئولیت کند. زمانی که قرارداد پیش فروش ملک نوشته می‌شود، یا خانه‌ای هنوز وجود ندارد یا اینکه کامل نیست. بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله لازم و واجب است.
برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند و صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود، به دلیل اینکه برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف می‌شود. بنابراین باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب، و مورد امضای طرفین قرار گیرد.
حل اختلافات: در قانون پیش فروش آپارتمان شرط مراجعه به داور پیش بینی شده است یعنی تعیین هیأت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌شود که در صورت نیاز نیز می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند. آئین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب است. (ماده ۸ قانون پیش فروش آپارتمان)
انتقال سند: پس از پایان کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش‌فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، مبادرت کند. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.
برای پیش فروش آپارتمان چه نکات مهمی را باید بدانیم و چه مراحلی باید به صورت قانونی طی شود؟
- اولین مرحله که اتفاقاً یکی از مهمترین فرایندهای قانونی پیش‌فروش آپارتمان به شمار می‌رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه‌ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات می‌کند.
- پیش‌فروش آپارتمان، تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه‌ی صرف در بنگاه‌ها و مشاوران املاک کافی نیست.
- مجوز رسمی دریافت شود. نکته‌ی مهم این است که بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.
- جزئیاتی که باید بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان به خریدار اعلام شود عبارتند از:
مشخصات مالک
مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش‌فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلاً ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده در قانون پیش‌فروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.
مشخصات و جزئیات آپارتمان
در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملاً شفاف شود. از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که بر اساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.
بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد
این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:
- موقعیت مکانی
- تعداد طبقات و واحدها
- شماره طبقه و واحد
- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
- نوع کاربری
- پارکینگ و انباری
- سیستم سرمایش و گرمایش
- نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
- مصالح به کار رفته
- مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
- زمان تحویل
شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان
از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولاً زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.
در نتیجه باید به صورت کاملاً شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.
اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.
مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان
وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان مزایایی دارد که عبارتند از:
- در صورت عدم حضور فروشنده، مدت زمان تنظیم سند رسمی کمتر خواهد بود.
- نیازی به حضور خریدار در دادگاه نمی‌باشد.
- وکیل می‌تواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعاً از فروشنده مطالبه کند.
- در صورتی که ملک در رهن باشد وکیل می‌تواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
- در صورتی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل می‌تواند با حضور مأمور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.