همسایه آزاری، جرم است؟ نگاهی جدی به قوانین آپارتمان نشینی

تغییر سبک زندگی و رواج شهرنشینی بسیاری از مفاهیم را در زندگی تغیر داده است که شاید یکی از مهم‌ترین آن‌ها مفهوم همسایه و همسایگی است.
زندگی آپارتمان‌نشینی مفهوم هم‌سایه بودن را ملموس‌تر کرد؛ زیرا در شش سمت خانه‌تان هم‌سایه داشتن را تجربه می‌کنید که به طور طبیعی نیاز به رعایت بیشتر آداب همسایگی دارد؛ اما قطعاً همیشه همسایگانی هستند که باعث آزار و ناراحتی سایر همسایه‌ها می‌شوند و زمانی هم که به آن‌ها تذکر داده می‌شود عبارت «چهاردیواری اختیاری» را بیان می‌کنند؛ یعنی من در خانه خودم هستم و هر کاری کنم به دیگر همسایه‌ها مربوط نیست.
لیدا اسدی، وکیل دادگستری، در گفت‌وگو با ایسنا با اشاره به ماده ۳۰ قانون مدنی، عنوان کرد: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. این قاعده که به اصل تسلیط شهرت دارد، به این معنا است که مالک هر واحد می­تواند هرگونه دخل و تصرفی در واحد متعلق به خود انجام دهد مگر زمانی که این تصرف، منجر به زیان همسایه شود که در این صورت و در شرایط تزاحم اصل تسلیط و لاضرر حکومت با اصل لاضرر بوده و مالک نمی­تواند با اجرای حق خود موجب ضرر به دیگری شود.
وی ادامه داد: ماده ۱۳۲ قانون مدنی نیز در این رابطه بیان می‌کند کسی نمی­تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا دفع ضرر از خود باشد و قید «به‌قدر متعارف» نشان‌ می‌دهد مثلاً مالک حق ندارد با ایجاد صداهای ناهنجار و بلند مزاحم همسایه خود شود.
واحدهای هم خالی باید شارژ بدهند
وی با اشاره به ماده ۴ قانون تملک آپارتمان­ها گفت: حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان البته  به جزهزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند.
وی ادامه داد: پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده  قرار گیرد یا نگیرد الزامی است؛ جمله آخر این ماده مثبت این امر است که شارژ هر واحد حتی در صورت عدم استفاده، هم باید پرداخت شود.
وی با اشاره به ماده یک قانون تملک آپارتمان‌ها گفت: مالکیت در آپارتمان‌ها به مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی و مشترک تقسیم می‌شود؛ هنگام خرید یک واحد آپارتمان، مشخصات و متراژ پارکینگ که جزو متعلقات واحد مزبور است در صورت‌مجلس تفکیکی ذکر شده و به موجب سند رسمی به خریدار واحد، منتقل می­شود و خریدار نسبت به آن حق مالکیت اختصاصی پیدا می‌کند لیکن اگر پارکینگ آپارتمان در سند مالکیت قید نشده و به ثبت نرسیده باشد، جز مشاعات ساختمان محسوب می‌شود.
وی بابیان اینکه انتقال پارکینگ به‌طور جداگانه اصولاً ممکن نیست، افزود: با توجه به بند ۱۶ بخشنامه دستورالعمل تفکیک آپارتمان، انتقال انباری و پارکینگ باید همراه با آپارتمان باشد و انتقال انباری و پارکینگ به تنهائی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمان‌ها و نیز انتقال مشاعی پارکینگ به مالکین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد.
اسدی ادامه داد: انتقال دو واحد پارکینگ یا بیشتر به مالک یا مالکین یک آپارتمان (بطوری که مالک یا مالکین یک واحد آپارتمان دارای پارکینگ‌های متعدد و واحد دیگر فاقد پارکینگ شود) صحیح نیست.
وی تصریح کرد: انتقال پارکینگ به طور منفک از واحد آپارتمان، به دو شرط قابل پذیرش است: یک اینکه پارکینگ به یکی از مالکین همان آپارتمان منتقل شود نه فرد دیگری خارج از مجموعه مذکور و دو اینکه موجب ایجاد مالکیت مشاعی بر پارکینگ انتقال داده شده، نشود.
وکیل دادگستری افزود: اجاره پارکینگ در ساختمان‌ها نیز به همین ترتیب بوده و پارکینگ می‌تواند تنها در اجاره یکی از مالکین همان ساختمان قرار گیرد و اجاره آن به شخصی خارج از مجموعه، امکانپذیر نیست.
سهم هر واحد از خرابی‌های ساختمان چقدر است؟
وی بابیان اینکه طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک عبارت از قسمت‌هایی  از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.
وی ادامه داد:  به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
وی افزود: آئین‌نامه این قانون در ماده ۴ قسمت‌های مشترک را مقرر نموده است و زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به‌وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد، تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، کنتورها، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن، اسکلت ساختمان، درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها و پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند، تأسیسات مربوط به راه‌پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی، بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است، نمای خارجی ساختمان و... از مهم‌ترین قسمت‌های مشترک است.
وی با اشاره به ماده ٢٥ آیین‌نامه اجرایی گفت: هزینه‌های مشترک آپارتمان به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ هزینه‌های دسته اول که با مساحت زیربنای اختصاصی هر واحد مسکونی مرتبط‌ هستند مانند هزینه آب، گاز، آسفالت پشت‌بام و… با احتساب زیربنای اختصاصی هر واحد به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی همه ساختمان محاسبه می‌شوند و دسته دوم از هزینه‌های مشترک که به مساحت زیربنای ساختمان ارتباطی ندارند مانند نظافت راهروها، سرویس آسانسورها، مرمت و بازسازی لابی و… به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شود؛ البته این امر در صورتی است که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند.
سهم ساکنین طبقه همکف از هزینه‌های خرابی آسانسور
وی بابیان اینکه پرداخت هزینه‌های تعمیرات آسانسور و ... جزو هزینه­های مشترک بوده و مالکین نمی­توانند به استناد عدم استفاده از مشاعات، از پرداخت آن خودداری نمایند، اظهار کرد: تنها استثنایی که در این زمینه وجود دارد و می­توان طبق قانون و عرف حاکم بر آپارتمان­ها و رویه قضایی به آن اشاره نمود، معافیت مالکان طبقه همکف از پرداخت هزینه­های مربوط به آسانسور است.
وی ادامه داد: طبق بند ج ماده ۴ قانون، کلیه تأسیساتی که «برای استفاده عموم شرکا» و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده در زمره قسمت‌های مشترک بوده و کلیه مالکین باید هزینه­های مربوط به آن را بپردازند؛ از عبارت «برای استفاده عموم شرکا» چنین مستفاد می­شود که آسانسور عرفاً برای طبقه همکف احداث نشده و برای استفاده مالکان طبقات بالا نصب می­شود بنابراین مالکان واحدهای واقع در طبقه همکف از «عموم شرکا» مستثنی شده و می­توانند هزینه‌های مربوط به آن را نپردازند.
همسایه آزارها مجرم هستند
کارشناس حقوقی با تأکید بر اینکه استفاده از واحدهای آپارتمانی باید در حدودی باشد که موجب مزاحمت برای همسایگان نشود، بیان کرد: در صورت اثبات همسایه آزاری، شخص مزاحم به رفع مزاحمت و مجازات کیفری محکوم می­شود.
وی عنوان کرد: قسمت‌های مشترک و مشاع ساختمان متعلق به کلیه مالکین بوده و هیچ‌یک نمی‌توانند مانع دخل و تصرف دیگری در این قسمت‌ها شوند؛ اما برخی ممنوعیت‌ها و محدودیت‌ها در قانون در خصوص استفاده از قسمت‌های مشترک وضع شده که رعایت آن برای مالکین الزامی است.
وکیل دادگستری افزود: مثلاً در تبصره ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مقرر شده که گذاشتن میز، صندلی و هر نوع اشیاء دیگر همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است.
اسدی ادامه داد: کوچه، معابر و خیابان جزو املاک عمومی بوده و هیچ‌کسی نمی­تواند برای استفاده سایرین از آن‌ها، ایجاد محدودیت نماید؛ زیرا طبق ماده ۲۴ قانون مدنی، هیچ‌کسی نمی‌تواند طرق و شوارع عامه و کوچه‌هایی را که آخر آن‌ها مسدود نیست، تملک نماید؛ از مفهوم مخالف این ماده چنین استفاده می‌شود که کوچه‌های بن‌بست، جزو املاک عمومی نبوده و صاحبان املاک در آن کوچه که دارای در به داخل کوچه هستند، می­توانند با توافق یکدیگر نحوه استفاده از آن را مشخص نمایند.
زندگی آپارتمان‌نشینی علاوه بر آموزش و فرهنگ‌سازی به بالا بردن آستانه صبر هم نیاز دارد؛ زیرا تعامل و دوستی لازمه ادامه روابط در جامعه است.