بار کم کاری دولت بر دوش مستاجران
طرح مالیات بر خانه‌های خالی یکی از اقداماتی است که دولت برای کاهش اجاره بها در سال‌های اخیر انجام داد. کارشناسان مسکن می‌گویند این طرح به تنهایی برای کنترل این بازار مثمر ثمر نبوده است و دولت باید نقش خود را در این بازار پررنگ‌تر می‌کرد.
وزنامه کیهان نوشت: مالکانی که آپارتمان و املاک را سرمایه و منبع درآمد می‌دانند و مستأجرانی که با وجود قیمت‌های سرسام‌آور خرید مسکن، علاوه‌بر فشار‌های اقتصادی و معیشتی، غم خانه‌به‌دوشی و نگرانی سررسید موعد اجاره‌بها را باید همیشه با خود به همراه داشته باشند. با توجه به اینکه خود نگارنده مستأجر هست؛ واقعاً چه راهکار‌هایی برای این موضوع در نظر گرفته‌شده است؟ افزایش قیمت‌های مسکن و اجاره‌بها نتیجه کدام سیاست است؟ و چه کسانی باید پاسخگوی این‌همه فشار بر مردم باشند؟
این‌ها سؤالاتی است که بسیاری از مردم در طول روز و هنگام مواجهه با بسیاری از موارد معیشتی و اقتصادی با آن مواجه می‌باشند.
وی درباره نتیجه عملی طرح مالیات بر خانه‌های خالی بر قرارداد‌های اجاره‌بها، می‌گوید: «بخش اجاره‌بها یک بخش خصوصی است و ملک، حقوق مردم است و بر این اساس فردی نمی‌خواهد واحد خود را اجاره دهد و از نظر حاکمیت فقط می‌توان مالیات دریافت کرد و فردی می‌خواهد اضافه‌تر از قانون تعیین‌شده اجاره بگیرد باید از این فرد مالیات دریافت کرد و این همان کاری است که در دنیا انجام می‌شود.»
وزیر راه و شهر‌سازی درباره قرارداد‌های اجاره‌بها، می‌افزاید: «این برای اولین بار در تاریخ کشور است که دولت البته به دلیل کرونا درباره اجاره‌بها مقرراتی را وضع می‌کند و تنها راهی که بتواند در این زمینه داشته باشد، قانون اجاره‌بهاست که مؤثر هم بود.»
اسلامی نقش تقاضای بالای امسال را در افزایش اجاره‌بها مؤثر می‌داند و می‌گوید: «در سال ۹۹ حداقل ۶۵ درصد میزان اثاث‌کشی بر اساس همین قانون اجاره‌بها کاهش داشته و این آمار در شهر‌های دیگر غیر از تهران بالای ۸۰ درصد بوده است.»
وی با اشاره به اینکه شکایت‌هایی که به شورای حل اختلاف رسیده در طول سال ۹۹ و تا قبل از مصوبه جدید هزار و ۳۰۰ مورد بوده است، می‌گوید: «مالکان برای تخلیه واحد خود شکایت کرده‌اند که حدود ۳۰۰ مورد حکم تخلیه صادر شده است و بقیه در شورای حل اختلاف به صلح انجامیده است.»
وزیر راه و شهر‌سازی تصریح می‌کند: «نکته دیگر هم انصاف مالکان در مورد اجاره‌بها برای مستأجران است. در سال گذشته برای مستأجران ودیعه مسکن کار‌سازی کردیم و پنج هزار میلیارد تومان به ۲۲۵ هزار خانوار پرداخت شده است. مهم‌ترین اقدام این بود که هم سقف اجاره‌بها را اعلام و هم یک ودیعه‌ای را به مردم پرداخت کنیم.»
وزیر راه و شهر‌سازی با بیان اینکه امسال ۱۰ هزار میلیارد تومان برای ودیعه مسکن پیش‌بینی کردیم، ادامه می‌دهد: «تاکنون ۲۵۰ هزار خانوار ثبت‌نام کرده‌اند و این وام برای افرادی است که تاکنون دریافت نکرده‌اند و سقف این وام برای تهران به ۷۰ میلیون تومان افزایش پیداکرده است. دلیل اصلی پرداخت این وام این است که مردم اثاث‌کشی نکنند و ما زمین ۹۹ ساله برای ساخت واحد اجاره‌ای می‌دهیم.»
ازنظر من بیشترین مسئله‌ای که باعث افزایش اجاره‌بها و بار فشار بر روی دوش مستأجرین است، این نیست که موجر یا مالک بیشتر از حق خود می‌خواهند بلکه باید گفت حقوق مستأجرین به درستی پرداخت نشده است. حقوق مستأجرین عبارت است از تغییر قیمتی اقلام و اجناس و تفاوت آن با دریافتی‌های یک کارگر یا کارمند. مقصر اصلی این جمع دولت است. چرا که دولت همسان سازی حقوق و معیشت کارگران و کارمندان را نسبت به بازار و اقلام و اجناس انجام نداده است.»
وی می‌افزاید: «همه مشکلات از آنجایی شروع شد که دولت نقش خود را نادیده گرفت و مالیات از موجر و مستأجر و دیگران را مدنظر قرار‌داده است. چرا می‌خواهند موجر و مستأجر و یا مردم را با یکدیگر درگیر کنند؟ آیا هدفشان این است که آب را گل‌آلود کنند و نفعی به جیب دولت برسد؟ دولت باید سیاست تشویقی را به جای تنبیهی قرار دهد و به مالکینی که مثلا پنج تا ۱۰ خانه دارند بگوید؛ به واسطه اینکه شما این خانه‌ها را اجاره می‌دهید و حال وهوای مستأجری که وظیفه دولت تأمین مسکنش هست را راحت می‌کنید؛ سیاست تشویقی معاف از مالیات قرار بدهند. زمانی که موجر ببیند دولت حمایتش می‌کند بیشتر ترغیب می‌شود. چرا دولت همه‌اش به دنبال دریافت مالیات است و با مالیات ضعف خود را می‌پوشاند؟ دولت می‌بایست به موجرینی که در سفته‌بازی و دلالی قرار نگرفتند و خانه‌های خود را برای اجاره قرار می‌دهند، درصد بخشودگی مالیاتی قرار بدهد.»
وی درباره اینکه چه کسی مسئول پیگیری مشاوران املاک بدون جواز است، می‌گوید: «وظیفه اتحادیه به کسانی است که زیرمجموعه هستند و وظیفه پیگیری کسانی که جواز ندارند با پلیس اماکن است و نقشی که مردم می‌توانند ایفا کنند در اطلاع‌رسانی است. مگر اتحادیه چند نفر نیرو دارد که بخواهد تمام کسانی که تخلف می‌کنند را گزارش کند که پلیس اماکن بررسی و پلمب کند. ما در اتحادیه صحت تخصصی طرفین را برای دادن پروانه فعالیت بررسی می‌کنیم و از بابت سلامت و سابقه نداشتن وظیفه پلیس اماکن است. متأسفانه کسانی هستند که تابلویی می‌زنند و مشغول به فعالیت می‌شوند و کسی هم جلوی آن‌ها را نمی‌گیرد و اتحادیه هم نمی‌تواند برای تک تک این نفرات بررسی‌های لازم را انجام دهد یعنی نیرو به قدر کافی ندارد. اتحادیه مشاوران املاک فقط برای کسانی که درخواست جواز می‌دهند استعلام می‌گیرد، ولی هستند کسانی که بدون جواز و پروانه فعالیت اقدام به راه‌اندازی یک بنگاه معاملاتی ملک می‌کنند.»
اتحادیه برای اعطای پروانه فعالیت هم دانشگاه دارد و هم کلاس‌های آموزشی، که دریافت‌کننده جواز از تمام فیلتر‌ها و آزمون‌ها با موفقیت باید بگذرد. مردم می‌توانند با ۷۳۳۴ تماس بگیرند و قبل از هرگونه انجام معامله حتما مطمئن بشوند که آیا آن مشاور املاک دارای پروانه فعالیت و زیر نظر اتحادیه است یا خیر؟»
آقای خسروی با انتقاد از عملکرد وزارت راه و شهر‌سازی، می‌افزاید: «کم‌کاری وزارت راه و شهر‌سازی در ۸ سال گذشته که ساخت و ساز و سیاستگذاری انجام نداده، علت اصلی است. البته این دو سال آخر آقای اسلامی آمده و مسکن ملی را رقم زده البته آن هم برای سال ۱۴۰۱، که باید گفت باز هم دستشان درد نکند. ولی کم‌کاری وزارت راه و شهر‌سازی کم نبوده است، چون مطابق ماده ۱۳۱ قانون اساسی وزارت راه و شهر‌سازی موظف است برنامه‌ریزی ساخت و تحویل سالیانه یک میلیون مسکن را در دستور کار داشته باشد.»
وی با اشاره به اینکه مشاوران املاک نقشی در افزایش قیمت‌ها ندارند، تصریح کرد: «ما اصلا ربطی به گرانی و اجاره نداریم. در کجای قانون آمده است که ما همچنین اختیاراتی داریم؟ منتهای مطلب آقایانی که مسئولیت دارند، کم‌کاری خودشان را به گردن بخش خصوصی می‌اندازند و این یک حرکت غلط است. وقتی من مسئولیتم را انجام نمی‌دهم چرا گناه را به گردن دیگران می‌اندازم؟»
این‌ها سؤالاتی است که بسیاری از مردم در طول روز و هنگام مواجهه با بسیاری از موارد معیشتی و اقتصادی با آن مواجه می‌باشند.
پیش‌بینی ۱۰ هزار میلیارد تومان برای وام ودیعه مسکن
محمد اسلامی وزیر راه و شهر‌سازی دولت روحانی چندی پیش در برنامه نگاه یک، پیرامون نقش دولت در جلوگیری از افزایش بی‌رویه و بی‌ضابطه اجاره‌بها، می‌گوید: «امسال ۱۰ هزار میلیارد تومان برای وام ودیعه مسکن پیش‌بینی‌شده و برای افرادی است که تاکنون دریافت نکرده‌اند. در این دولت سعی کردیم حق‌الزحمه مشاوران املاک را از این وضع خارج کنیم و اتحادیه املاک هم همکاری خوبی داشتند و امیدواریم مسیر خودش را طی کند که مورد استقبال مشاوران املاک درستکار و حرفه‌ای که نیاز جامعه را پوشش می‌دهند، باشد و این امر هم کمک می‌کند جریان سوداگری را پالایش کنیم و نظام معاملات ملکی قابل‌اعتمادتر شود.»وی درباره نتیجه عملی طرح مالیات بر خانه‌های خالی بر قرارداد‌های اجاره‌بها، می‌گوید: «بخش اجاره‌بها یک بخش خصوصی است و ملک، حقوق مردم است و بر این اساس فردی نمی‌خواهد واحد خود را اجاره دهد و از نظر حاکمیت فقط می‌توان مالیات دریافت کرد و فردی می‌خواهد اضافه‌تر از قانون تعیین‌شده اجاره بگیرد باید از این فرد مالیات دریافت کرد و این همان کاری است که در دنیا انجام می‌شود.»
وزیر راه و شهر‌سازی درباره قرارداد‌های اجاره‌بها، می‌افزاید: «این برای اولین بار در تاریخ کشور است که دولت البته به دلیل کرونا درباره اجاره‌بها مقرراتی را وضع می‌کند و تنها راهی که بتواند در این زمینه داشته باشد، قانون اجاره‌بهاست که مؤثر هم بود.»
اسلامی نقش تقاضای بالای امسال را در افزایش اجاره‌بها مؤثر می‌داند و می‌گوید: «در سال ۹۹ حداقل ۶۵ درصد میزان اثاث‌کشی بر اساس همین قانون اجاره‌بها کاهش داشته و این آمار در شهر‌های دیگر غیر از تهران بالای ۸۰ درصد بوده است.»
وی با اشاره به اینکه شکایت‌هایی که به شورای حل اختلاف رسیده در طول سال ۹۹ و تا قبل از مصوبه جدید هزار و ۳۰۰ مورد بوده است، می‌گوید: «مالکان برای تخلیه واحد خود شکایت کرده‌اند که حدود ۳۰۰ مورد حکم تخلیه صادر شده است و بقیه در شورای حل اختلاف به صلح انجامیده است.»
وزیر راه و شهر‌سازی تصریح می‌کند: «نکته دیگر هم انصاف مالکان در مورد اجاره‌بها برای مستأجران است. در سال گذشته برای مستأجران ودیعه مسکن کار‌سازی کردیم و پنج هزار میلیارد تومان به ۲۲۵ هزار خانوار پرداخت شده است. مهم‌ترین اقدام این بود که هم سقف اجاره‌بها را اعلام و هم یک ودیعه‌ای را به مردم پرداخت کنیم.»
وزیر راه و شهر‌سازی با بیان اینکه امسال ۱۰ هزار میلیارد تومان برای ودیعه مسکن پیش‌بینی کردیم، ادامه می‌دهد: «تاکنون ۲۵۰ هزار خانوار ثبت‌نام کرده‌اند و این وام برای افرادی است که تاکنون دریافت نکرده‌اند و سقف این وام برای تهران به ۷۰ میلیون تومان افزایش پیداکرده است. دلیل اصلی پرداخت این وام این است که مردم اثاث‌کشی نکنند و ما زمین ۹۹ ساله برای ساخت واحد اجاره‌ای می‌دهیم.»
مقصر اصلی دولت است نه موجر و مستأجر
آقای مصطفی گلشنی بنگاه‌داری که در شورای حل اختلاف اتحادیه مشاورین املاک هم مشغول به فعالیت است در این باره می‌گوید: «املاک هیچ‌گونه نقشی در این زمینه ندارند، چون این یک مسئله است که بین موجر و مستأجر هست و نقش املاک به جهت کمیسیون یک چهارمی است که در این میان دریافت می‌کند و هیچ‌وقت یک مشاور به خاطر مبلغ یک چهارم، یک مستأجر را در دوازده ماه بدهکار نمی‌کند و اصلا عاقلانه نیست.ازنظر من بیشترین مسئله‌ای که باعث افزایش اجاره‌بها و بار فشار بر روی دوش مستأجرین است، این نیست که موجر یا مالک بیشتر از حق خود می‌خواهند بلکه باید گفت حقوق مستأجرین به درستی پرداخت نشده است. حقوق مستأجرین عبارت است از تغییر قیمتی اقلام و اجناس و تفاوت آن با دریافتی‌های یک کارگر یا کارمند. مقصر اصلی این جمع دولت است. چرا که دولت همسان سازی حقوق و معیشت کارگران و کارمندان را نسبت به بازار و اقلام و اجناس انجام نداده است.»
وی می‌افزاید: «همه مشکلات از آنجایی شروع شد که دولت نقش خود را نادیده گرفت و مالیات از موجر و مستأجر و دیگران را مدنظر قرار‌داده است. چرا می‌خواهند موجر و مستأجر و یا مردم را با یکدیگر درگیر کنند؟ آیا هدفشان این است که آب را گل‌آلود کنند و نفعی به جیب دولت برسد؟ دولت باید سیاست تشویقی را به جای تنبیهی قرار دهد و به مالکینی که مثلا پنج تا ۱۰ خانه دارند بگوید؛ به واسطه اینکه شما این خانه‌ها را اجاره می‌دهید و حال وهوای مستأجری که وظیفه دولت تأمین مسکنش هست را راحت می‌کنید؛ سیاست تشویقی معاف از مالیات قرار بدهند. زمانی که موجر ببیند دولت حمایتش می‌کند بیشتر ترغیب می‌شود. چرا دولت همه‌اش به دنبال دریافت مالیات است و با مالیات ضعف خود را می‌پوشاند؟ دولت می‌بایست به موجرینی که در سفته‌بازی و دلالی قرار نگرفتند و خانه‌های خود را برای اجاره قرار می‌دهند، درصد بخشودگی مالیاتی قرار بدهد.»
سیاست تشویقی بخشودگی جایگزین سیاست تنبیهی مالیاتی
این مشاور املاک با بیان اینکه دولت آینده می‌تواند در این زمینه نقش گسترده‌ای داشته باشد، تاکید می‌کند: «دولت آینده بیاید و برعکس این دولت‌های قبل عمل نماید و در عوض دریافت از مردم و اضافه کردن بار بر روی دوش مردم، از سیاست تشویقی استفاده کند و به جای استفاده از مالیات سنگین که باعث اضافه شدن مبلغ اجاره‌بها می‌شود، از سیاست تشویق و معافیت مالیاتی استفاده کند.»مردم نسبت به سرمایه خود تحقیق نمی‌کنند
آقای گلشنی عضو شورای حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک می‌افزاید: «بنده حدود ۱۵ سال در شورای حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک مشغول به فعالیت می‌باشم و به جرأت می‌گویم که به جز تعدادی خاص، بقیه همکاران ما تخلفشان آن‌قدر وسیع و بزرگ نیست بلکه، چون با سرمایه اصلی مردم، چه موجر و چه مستأجر سروکار دارند کوچکترین تخلف هم بزرگ وانمود می‌کند. تعداد بسیار کمی از همکاران ممکن است تخلف داشته باشند که البته آن‌ها هم بنگاه‌دارانی هستند که بدون جواز مشغول به فعالیت هستند. بدانید ما کسانی را همکار می‌دانیم که صاحب جواز هستند.»وی درباره اینکه چه کسی مسئول پیگیری مشاوران املاک بدون جواز است، می‌گوید: «وظیفه اتحادیه به کسانی است که زیرمجموعه هستند و وظیفه پیگیری کسانی که جواز ندارند با پلیس اماکن است و نقشی که مردم می‌توانند ایفا کنند در اطلاع‌رسانی است. مگر اتحادیه چند نفر نیرو دارد که بخواهد تمام کسانی که تخلف می‌کنند را گزارش کند که پلیس اماکن بررسی و پلمب کند. ما در اتحادیه صحت تخصصی طرفین را برای دادن پروانه فعالیت بررسی می‌کنیم و از بابت سلامت و سابقه نداشتن وظیفه پلیس اماکن است. متأسفانه کسانی هستند که تابلویی می‌زنند و مشغول به فعالیت می‌شوند و کسی هم جلوی آن‌ها را نمی‌گیرد و اتحادیه هم نمی‌تواند برای تک تک این نفرات بررسی‌های لازم را انجام دهد یعنی نیرو به قدر کافی ندارد. اتحادیه مشاوران املاک فقط برای کسانی که درخواست جواز می‌دهند استعلام می‌گیرد، ولی هستند کسانی که بدون جواز و پروانه فعالیت اقدام به راه‌اندازی یک بنگاه معاملاتی ملک می‌کنند.»
مردم با ۷۳۳۴ تماس بگیرند و از جواز فعالیت اطلاع کسب کنند
مصطفی گلشنی با اشاره به عدم اطلاع مردم از قانون تصریح می‌کند: «اکثر مشکلاتی که ما داریم مربوط به این است که مردم اطلاعی از قانون ندارند. بنده همیشه در کمیسیون‌ها می‌گویم مردم برای خرید یک جنس دقت بر تاریخ انقضاء و اصالت جنس می‌کنند، ولی نسبت به سرمایه‌ای که دارند هیچ‌گونه تحقیقی نمی‌کنند. بیشتر پرونده‌هایی که در اتحادیه بررسی می‌شود مربوط به کسانی است که پروانه کسب قانونی نگرفته‌اند.اتحادیه برای اعطای پروانه فعالیت هم دانشگاه دارد و هم کلاس‌های آموزشی، که دریافت‌کننده جواز از تمام فیلتر‌ها و آزمون‌ها با موفقیت باید بگذرد. مردم می‌توانند با ۷۳۳۴ تماس بگیرند و قبل از هرگونه انجام معامله حتما مطمئن بشوند که آیا آن مشاور املاک دارای پروانه فعالیت و زیر نظر اتحادیه است یا خیر؟»
حل و فصل اختلافات مربوط به مشاور املاک
عضو شورای حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک درباره نقش مشاور املاک در حل و فصل اختلافات مالک و مستأجر می‌گوید: «ما زیرمجموعه قانون نظام صنفی هستیم و وظیفه ما درباره فایل‌هایی است که به ما برای فروش و یا اجاره سپرده می‌شود، یعنی ارزش ملک، میزان و متراژ ملک و مکان موردنظر را بررسی و صحت گفته‌های مالک را تأیید می‌کنیم. ماده ۳۴۳ قانون می‌گوید دلال ضامن تعهدات طرفین نمی‌باشد، اگر بین موجر و مستأجر اختلافی رخ دهد که مثلا باعث عدم بازپرداخت مالی و یا موارد دیگر شود آن‌ها می‌بایست به شورای حل اختلاف و مراجع ذیربط مراجعه نمایند و در اینجا ما نقشی در حکم و ارجاع آن نداریم. نقش مشاور املاک در تجمیع املاک محله و گردآوری اطلاعات و احراز صحت آن‌ها و شناخت مالک هست و مسائل مربوط به اختلافات مربوط به شورای حل اختلاف و مراجع مربوطه هست.»معضلی به نام سایت‌های مجازی آگهی املاک
محمد موسوی یکی از مشاورین املاک می‌گوید: «سایت‌هایی مانند دیوار و آلونک و دیگر سایت‌ها و سامانه‌های آگهی‌های املاک که باعث شده است مردم مستقیما درگیر خرید و فروش و یا رهن و اجاره در آن‌ها شده‌اند دارای معضلات و مشکلاتی است. این سایت‌ها با آگهی‌های جعلی و ساختگی تعداد مثلاً ۱۰ تا ملک را در منطقه‌ای که ارزش آن متری ۳ونیم میلیون است با قیمت متری ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بارگذاری می‌کنند و سپس آپارتمان و یا واحد مسکونی که بسیار ضعیف است را با قیمت متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بفروش می‌رسانند و بعد خریدار از طریق مشاورین املاک آن منطقه و یا محله متوجه ارزش بسیار پایین‌تر آن ملک می‌شود.»مشاورین املاک نقشی در گرانی و ارزانی مسکن ندارند
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: «اختیارات اتحادیه مشاوران املاک بر طبق قانون نظام صنفی، کنترل اعضاء می‌باشد. کنترل اجاره و قیمت و مصالح در حیطه اختیارات ما نیست. چرا همه از ما توقع کنترل قیمت اجاره‌ها را دارند؟ در حالی که کنترل قیمت در دست ما نیست، چرا گناه را گردن مشاورین املاک می‌اندازید که باعث گرانی هستند؟ بنده مانند اداره راهنمایی و رانندگی نقش اعطای گواهینامه را دارم. اگر بنزین و خودرو گران شود، اداره راهنمایی و رانندگی مقصر است؟»آقای خسروی با انتقاد از عملکرد وزارت راه و شهر‌سازی، می‌افزاید: «کم‌کاری وزارت راه و شهر‌سازی در ۸ سال گذشته که ساخت و ساز و سیاستگذاری انجام نداده، علت اصلی است. البته این دو سال آخر آقای اسلامی آمده و مسکن ملی را رقم زده البته آن هم برای سال ۱۴۰۱، که باید گفت باز هم دستشان درد نکند. ولی کم‌کاری وزارت راه و شهر‌سازی کم نبوده است، چون مطابق ماده ۱۳۱ قانون اساسی وزارت راه و شهر‌سازی موظف است برنامه‌ریزی ساخت و تحویل سالیانه یک میلیون مسکن را در دستور کار داشته باشد.»
وی با اشاره به اینکه مشاوران املاک نقشی در افزایش قیمت‌ها ندارند، تصریح کرد: «ما اصلا ربطی به گرانی و اجاره نداریم. در کجای قانون آمده است که ما همچنین اختیاراتی داریم؟ منتهای مطلب آقایانی که مسئولیت دارند، کم‌کاری خودشان را به گردن بخش خصوصی می‌اندازند و این یک حرکت غلط است. وقتی من مسئولیتم را انجام نمی‌دهم چرا گناه را به گردن دیگران می‌اندازم؟»