خانه‌به‌دوشی مستاجران در پی رشد اجاره‌بها
گزارش‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که تعداد خانههای خریدوفروش‌شده در آبان سال جاری، ۷۰۱۷ فقره بوده که به نسبت آنچه برای مهر سال جاری به ثبت رسیده (۹۵۶۱ فقره)، ۱/۲۶درصد کاهش را تجربه کرده است.
همچنین در آبان سال گذشته، حجم واحدهای معامله‌شده ۱۴هزار و ۹۵۶ واحد بوده که این رقم در مقایسه با اعداد گزارش‌شده در سال جاری ۱۱۳درصد بیشتر بوده است. در چنین شرایطی انتظار می‌رود که با حاکم‌شدن رکود بر بخش مسکن، قیمت‌ها نیز سیر نزولی به خود بگیرند، اما به نظر می‌رسد دیگر تورم قیمت‌ها به بخش جدایی‌ناپذیر رکود صنعت ساختمان ایران تبدیل شده است. زیرا گزارش‌های همین دفتر نشان می‌دهد که آبان امسال در پایتخت قیمت مسکن ۴/۶درصد افزایش داشته که بر این اساس اکنون قیمت هر مترمربع زیربنای آپارتمانی به ۱۹/۹میلیون تومان می‌رسد. اما مقصر اصلی بروز چنین وضعیتی در بخش مسکن را کجا باید بررسی کرد؟ رجوع به نظرات کارشناسان نشان می‌دهد که بانک‌ها همواره به عنوان یکی از متهمان اصلی رکود تورمی مسکن مطرح هستند. اکنون نیز بسیاری از کارشناسان از کارشکنی بانک‌ها در حوزه مسکن خبر می‌دهند. در این زمینه تحلیلگران معتقدند ورود سپرده‌های بانکی به بازار مسکن و قفل‌شدن سرمایه‌ها در این بازار در نبود مشتری، باعث اختلال در صنعت ساختمان‌سازی شده است. همچنین برخی دیگر از تحلیلگران بر این باورند که بانک‌ها با ایجاد تقاضای کاذب در بازار مسکن مقدمات رکود در این بازار را فراهم کردند و اکنون نیز به این موضوع دامن می‌زنند. از سوی دیگر فعالان بازار هم اعتقاد دارند که وام‌های پرداختی به این بخش چندان متناسب با واقعیت‌های اقتصادی نیست و بانک عامل در این ماجرا کارشکنی می‌کند. در این زمینه نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک از نمایندگان مجلس خواست قبل از سال۹۸ اصلاحیه سیاست‌های پولی و بانکی را تصویب کنند تا کارشکنی و مشکلاتی که بانک‌ها برای دولت، مردم و به‌ویژه مستاجران به وجود آورده‌اند، برطرف شود.
به نظر می‌رسد قصه پرماجرای مسکن را پایانی نیست؛ قصه‌ای که از یک رکود در اوایل سال92 شروع شد، اما اکنون پس از گذشت بیش از پنج سال دولت و وزارت راه و شهرسازی نتوانسته‌اند پایانی برای آن بنویسند. به این ماجرا باید تورم قیمتی را هم اضافه کرد؛ تورمی که هرچه افزایش یابد به دارایی خوابیده مالکان مسکن می‌افزاید، اما از سوی دیگر آرزوی خرید مسکن برای متقاضیان روز به روز بزرگ‌تر می‌شود. مهم‌تر از آنها این مستاجران هستند که در پی افزایش اجاره‌بها به خانه به دوشانی تبدیل شده‌اند که هر سال پس از اتمام قراردادشان چاره‌ای جز کوچ به خانههای کوچک‌تر و حتی شهرهای اقماری ندارند. زیرا مالکان واحدهای مسکونی به دنبال رشد قیمت خرید و فروش مسکن، هر سال انتظار دریافت اجاره‌بهای بیشتری دارند. این در حالی است که بسیاری از مستاجران به دلیل رکود مسکن طی این سال‌ها رویای خرید آن را در سر می‌پروراندند، اما اکنون مسکن به کابوس هر شب آنها تبدیل شده است. چون دیگر بانک‌ها هم در پرداخت تسهیلات مسکن چندان مناسب عمل نمی‌کنند و حتی در این زمینه متهم به کارشکنی هستند. از سوی دیگر به نظر می‌رسد تسهیلاتی که بانک‌ها در نظر می‌گیرند چندان متناسب با واقعیت‌های جامعه نیست. چراکه بسیاری از مستاجران اکنون حداقلی‌بگیر هستند و دستمزد بسیاری از آنها به دومیلیون تومان هم نمی‌رسد. این در حالی است که به عنوان مثال بازپرداخت وام مسکن 160میلیون‌تومانی که 12ساله است به بیش از یک میلیون و 100هزار تومان می‌رسد. مشخصا کسانی که در پی خرید خانه هستند به دلیل افزایش هزینه‌های زندگی از پس بازپرداخت این وام برنمی‌آیند. همچنین برخی کارشناسان، نمایندگان مجلس و مسئولان دولت خواهان افزایش مبلغ تسهیلات وام به 500میلیون تومان هستند. اما چنین اظهارنظرهایی را چندان نمی‌توان مبتنی بر اقتصاد دانست و بیشتر جنبه پوپولیستی دارند. به‌ویژه چنین صحبت‌هایی بین برخی نمایندگان مجلس که رفته‌رفته وارد سال پایانی فعالیت خود می‌شوند، بیشتر شنیده می‌شود. با فرض اینکه این وام افزایش یابد و حتی به 500میلیون تومان برسد، چه کسی توان بازپرداخت آن را دارد؟ قطعا فردی که از پس چنین وامی برآید دیگر مسکن برای او به عنوان یک دغدغه مطرح نیست. همچنین ممکن است عده‌ای اقدام به اخذ وام کنند و درنهایت نتوانند آن را تسویه کنند که این امر نیز به معضلات بانکی و مشکلات اقتصاد می‌افزاید. اما نکته مهم‌تر به اثرات تورمی افزایش وام برمی‌گردد. قطعا چنین سیاستی منجر به افزایش حجم نقدینگی در کشور می‌شود. زیرا تعداد واحدهای تولیدی قابل‌فروش کنونی در بخش ساختمان متناسب با میزان تقاضا نیست، در نتیجه چنین سیاستی منجر به صعود نرخ تورم هم می‌شود. با این حال، کارشکنی‌های بانک‌ها صرفا به پرداخت وام و تسهیلات محدود نمی‌شود. در طول سال‌های اخیر بانک‌های کشور تا آنجایی که توانستند سرمایه‌هایی که از مردم به امانت گرفته بودند را وارد بخش مسکن و مستغلات کردند. حال با بروز رکود در این بازار این سرمایه‌ها یکجا قفل شده‌اند و قابلیت نقدشوندگی خود را از دست داده‌اند. این بانک‌ها و موسسات نیز برای آنکه متحمل زیان نشوند و سود قابل‌توجهی به جیب بزنند در این سال‌ها حاضر به فروش این املاک نبوده‌اند و همچنان به دلیل قیمت‌های بالا بدون مشتری مانده‌اند. این امر علاوه بر اینکه بانک‌ها را به مرز ورشکستگی کشانده، موجبات عمیق‌ترشدن رکود در بازار مسکن را هم مهیا کرده است که در افزایش قیمت‌ها و بروز تورم چندان بی‌تاثیر نیست. حال این رکود تورمی در نهایت به زیان شهروندان تمام می‌شود. یکی از نتایج افزایش شدید قیمت‌ها و بروز رکود تورمی در بازار مسکن، افزایش فاصله طبقاتی است. خانواده‌هایی که از مسکن ملکی برخوردار بوده‌اند، این افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن متوجه واحد ملکی آنها نیز شده و قیمت واحد مسکونی آنها تقریبا دوبرابر شده است. این در حالی که مستاجران، با این افزایش قیمت‌ها بیش از گذشته امکان تهیه مسکن را از دست داده‌اند و بعضی از آنها امید صاحب‌خانه‌شدن را کاملا از دست داده‌اند؛ مستاجرانی که به دلیل افزایش شدید اجاره‌بها، فشار سنگین‌تری را متحمل می‌شوند، زیرا معمولا اجاره‌بهای واحدهای مسکونی متاثر از قیمت مسکن است و احتمالا افزایش قیمت‌ها را باید در این بخش هم شاهد باشیم.
اجاره‌بهای نجومی
در حالی که بسیاری از مستاجران به دنبال محلی برای سکونت با بهای کمتر هستند و حتی حاضر به ترک پایتخت می‌شوند، بعضی خانواده‌ها هم پیدا می‌شوند که برای سکونت در مناطق مرفه‌نشین پایتخت آمادگی پرداخت اجاره‌های نجومی را دارند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که سکونت در واحدی 130متری واقع در خیابان بهار قیطریه که 10سال از عمر آن می‌گذرد علاوه بر 70میلیون تومان ودیعه، پرداخت ماهانه پنج میلیون و 200هزار تومان اجاره را هم می‌طلبد که این مبلغ اجاره‌بها در سال به 62میلیون و 400هزار تومان می‌رسد. همچنین سکونت یک‌ساله در واحد 60متری 12سال ساخت در نیاوران به 72میلیون تومان اجاره و 65 میلیون تومان ودیعه نیاز دارد. متاسفانه چنین آماری علاوه بر اینکه از هزینه‌های سرسام‌آور اجاره‌نشینی حکایت دارد، نشان‌‌گر بروز اختلاف طبقاتی شدید در جامعه هم هست. اکنون حقوق بسیاری از کارگران با احتساب حقوق وزارت کار، در سال به 20میلیون تومان هم نمی‌رسد، اما عده‌ای در همان سال فقط 137میلیون تومان بابت اجاره‌بهای مسکن می‌پردازند.
به نظر می‌رسد قصه پرماجرای مسکن را پایانی نیست؛ قصه‌ای که از یک رکود در اوایل سال92 شروع شد، اما اکنون پس از گذشت بیش از پنج سال دولت و وزارت راه و شهرسازی نتوانسته‌اند پایانی برای آن بنویسند. به این ماجرا باید تورم قیمتی را هم اضافه کرد؛ تورمی که هرچه افزایش یابد به دارایی خوابیده مالکان مسکن می‌افزاید، اما از سوی دیگر آرزوی خرید مسکن برای متقاضیان روز به روز بزرگ‌تر می‌شود. مهم‌تر از آنها این مستاجران هستند که در پی افزایش اجاره‌بها به خانه به دوشانی تبدیل شده‌اند که هر سال پس از اتمام قراردادشان چاره‌ای جز کوچ به خانههای کوچک‌تر و حتی شهرهای اقماری ندارند. زیرا مالکان واحدهای مسکونی به دنبال رشد قیمت خرید و فروش مسکن، هر سال انتظار دریافت اجاره‌بهای بیشتری دارند. این در حالی است که بسیاری از مستاجران به دلیل رکود مسکن طی این سال‌ها رویای خرید آن را در سر می‌پروراندند، اما اکنون مسکن به کابوس هر شب آنها تبدیل شده است. چون دیگر بانک‌ها هم در پرداخت تسهیلات مسکن چندان مناسب عمل نمی‌کنند و حتی در این زمینه متهم به کارشکنی هستند. از سوی دیگر به نظر می‌رسد تسهیلاتی که بانک‌ها در نظر می‌گیرند چندان متناسب با واقعیت‌های جامعه نیست. چراکه بسیاری از مستاجران اکنون حداقلی‌بگیر هستند و دستمزد بسیاری از آنها به دومیلیون تومان هم نمی‌رسد. این در حالی است که به عنوان مثال بازپرداخت وام مسکن 160میلیون‌تومانی که 12ساله است به بیش از یک میلیون و 100هزار تومان می‌رسد. مشخصا کسانی که در پی خرید خانه هستند به دلیل افزایش هزینه‌های زندگی از پس بازپرداخت این وام برنمی‌آیند. همچنین برخی کارشناسان، نمایندگان مجلس و مسئولان دولت خواهان افزایش مبلغ تسهیلات وام به 500میلیون تومان هستند. اما چنین اظهارنظرهایی را چندان نمی‌توان مبتنی بر اقتصاد دانست و بیشتر جنبه پوپولیستی دارند. به‌ویژه چنین صحبت‌هایی بین برخی نمایندگان مجلس که رفته‌رفته وارد سال پایانی فعالیت خود می‌شوند، بیشتر شنیده می‌شود. با فرض اینکه این وام افزایش یابد و حتی به 500میلیون تومان برسد، چه کسی توان بازپرداخت آن را دارد؟ قطعا فردی که از پس چنین وامی برآید دیگر مسکن برای او به عنوان یک دغدغه مطرح نیست. همچنین ممکن است عده‌ای اقدام به اخذ وام کنند و درنهایت نتوانند آن را تسویه کنند که این امر نیز به معضلات بانکی و مشکلات اقتصاد می‌افزاید. اما نکته مهم‌تر به اثرات تورمی افزایش وام برمی‌گردد. قطعا چنین سیاستی منجر به افزایش حجم نقدینگی در کشور می‌شود. زیرا تعداد واحدهای تولیدی قابل‌فروش کنونی در بخش ساختمان متناسب با میزان تقاضا نیست، در نتیجه چنین سیاستی منجر به صعود نرخ تورم هم می‌شود. با این حال، کارشکنی‌های بانک‌ها صرفا به پرداخت وام و تسهیلات محدود نمی‌شود. در طول سال‌های اخیر بانک‌های کشور تا آنجایی که توانستند سرمایه‌هایی که از مردم به امانت گرفته بودند را وارد بخش مسکن و مستغلات کردند. حال با بروز رکود در این بازار این سرمایه‌ها یکجا قفل شده‌اند و قابلیت نقدشوندگی خود را از دست داده‌اند. این بانک‌ها و موسسات نیز برای آنکه متحمل زیان نشوند و سود قابل‌توجهی به جیب بزنند در این سال‌ها حاضر به فروش این املاک نبوده‌اند و همچنان به دلیل قیمت‌های بالا بدون مشتری مانده‌اند. این امر علاوه بر اینکه بانک‌ها را به مرز ورشکستگی کشانده، موجبات عمیق‌ترشدن رکود در بازار مسکن را هم مهیا کرده است که در افزایش قیمت‌ها و بروز تورم چندان بی‌تاثیر نیست. حال این رکود تورمی در نهایت به زیان شهروندان تمام می‌شود. یکی از نتایج افزایش شدید قیمت‌ها و بروز رکود تورمی در بازار مسکن، افزایش فاصله طبقاتی است. خانواده‌هایی که از مسکن ملکی برخوردار بوده‌اند، این افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن متوجه واحد ملکی آنها نیز شده و قیمت واحد مسکونی آنها تقریبا دوبرابر شده است. این در حالی که مستاجران، با این افزایش قیمت‌ها بیش از گذشته امکان تهیه مسکن را از دست داده‌اند و بعضی از آنها امید صاحب‌خانه‌شدن را کاملا از دست داده‌اند؛ مستاجرانی که به دلیل افزایش شدید اجاره‌بها، فشار سنگین‌تری را متحمل می‌شوند، زیرا معمولا اجاره‌بهای واحدهای مسکونی متاثر از قیمت مسکن است و احتمالا افزایش قیمت‌ها را باید در این بخش هم شاهد باشیم.
اجاره‌بهای نجومی
در حالی که بسیاری از مستاجران به دنبال محلی برای سکونت با بهای کمتر هستند و حتی حاضر به ترک پایتخت می‌شوند، بعضی خانواده‌ها هم پیدا می‌شوند که برای سکونت در مناطق مرفه‌نشین پایتخت آمادگی پرداخت اجاره‌های نجومی را دارند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که سکونت در واحدی 130متری واقع در خیابان بهار قیطریه که 10سال از عمر آن می‌گذرد علاوه بر 70میلیون تومان ودیعه، پرداخت ماهانه پنج میلیون و 200هزار تومان اجاره را هم می‌طلبد که این مبلغ اجاره‌بها در سال به 62میلیون و 400هزار تومان می‌رسد. همچنین سکونت یک‌ساله در واحد 60متری 12سال ساخت در نیاوران به 72میلیون تومان اجاره و 65 میلیون تومان ودیعه نیاز دارد. متاسفانه چنین آماری علاوه بر اینکه از هزینه‌های سرسام‌آور اجاره‌نشینی حکایت دارد، نشان‌‌گر بروز اختلاف طبقاتی شدید در جامعه هم هست. اکنون حقوق بسیاری از کارگران با احتساب حقوق وزارت کار، در سال به 20میلیون تومان هم نمی‌رسد، اما عده‌ای در همان سال فقط 137میلیون تومان بابت اجاره‌بهای مسکن می‌پردازند.