قانون چه تکلیف مالیاتی برای صاحبان درآمد املاک اجاری دارد؟
مالیات املاک از جمله مالیات‌های مستقیم است و شامل انواع درآمد حاصل از ملک می‌شود.
به گزارش روابط‌عمومی اداره‌کل امور مالیاتی استان زنجان، مالیات‌ها در واقع یکی از راه‌های کسب درآمد دولت و انجام خدمات عمومی است. در واقع دولت با اخذ مالیات از آحاد جامعه درآمد کسب می‌کند و درآمد لازم را برای انجام خدمات عمومی و فعالیت‌های اقتصادی خود به کار می‌گیرد. مالیات املاک از جمله مالیات‌های مستقیم بوده و شامل انواع درآمد حاصل از ملک است.
در صورتی که صاحبان املاک و مستغلات چه مسکونی، تجاری و ... ملک خود را در اختیار اشخاص دیگر به جهت سکونت، فعالیت شغلی و ... قرار دهند و از این طریق درآمدی حاصل شود، درآمد حاصل شده بر اساس نوع و میزان آن مشمول مالیات بر درآمد املاک اجاره می‌شود.
مالیات بر درآمد اجاره، صرفا مختص صاحبان املاک بوده و ارتباطی با مستأجر ندارد. مالیات بر درآمد مستغلات (اجاره) به دو دسته تقسیم می‌شود، به طوری که مالیات اجاره دست‌اول شامل مالیاتی است که به درآمد کسب شده اشخاص حقیقی و حقوقی بابت اجاره املاک و مستغلات در ایران تعلق می‌گیرد و در واقع موجر مالک است و مالیات اجاره‌داری دست‌دوم بدین صورت است که هرگاه مستأجر محل مورد اجاره را به غیر به اجاره واگذار کند، مشمول مالیات اجاره‌داری دست‌دوم است. درواقع موجر مالک نیست و مالیات این املاک شامل مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره می‌شود.
به استناد ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در صورتی که اجاره‌نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری شود و یا مبلغ آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین می‌شود.
بر اساس تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، در صورتی که مستأجر اشخاص حقوقی (اعم از دولتی یا خصوصی و یا نهادهای عمومی غیردولتی) باشند، هنگام پرداخت اجاره‌بها مکلف هستند مالیات متعلقه را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم کنند.
البته معافیت‌هایی نیز در پرداخت این نوع مالیات وجود دارد؛ به طوری که بر اساس تبصره یک ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم محل سکونت پدر و مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و نیز محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می‌شود و یا بر اساس ماده ۵۵ قانون مالیات‌های مستقیم، هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار کند و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره کند یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد، استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این مبحث، میزان مال‌الاجاره‌ای که به‌موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می‌شود، از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.
در مورد شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (۸۴) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات است.مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام کنند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند.
اداره امور مالیاتی مربوطه باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مودی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مودی ارسال دارد و در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد. (ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم) که البته بر اساس تبصره ۱ ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم، حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.
همچنین بر اساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شود در طول مدت اجاره از صد درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف است؛ در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.
با استناد به ماده ۸۰ قانون مالیات‌های مستقیم مالک یا مالکان مکلف هستند اظهارنامه مالیاتی هرسال درآمد اجاره خود را تا پایان تیرماه سال بعد به حوزه مالیاتی مربوطه تسلیم و مالیات متعلقه را نیز پرداخت کنند. تسلیم نکردن اظهارنامه در موعد مقرر مشمول جریمه‌ای معادل ۱۰ درصد مالیات متعلق می‌شود که غیرقابل بخشودگی است. (ماده۱۹۲) و پرداخت نکردن مالیات در موعد مقرر مشمول جریمه‌ای معادل ۲.۵ درصد مالیات به ازای هرماه دیرکرد پس از پایان سررسید مقرر می‌شود. (ماده۱۹۰)
همچنین مبدا احتساب جریمه در مورد مودیانی که مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی هستند، نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ انقضای مهلت تسلیم آن و نسبت به مابه‌الاختلاف از تاریخ مطالبه و در مورد مودیانی که از تسلیم اظهارنامه خودداری کرده و یا اصولا مکلف به تسلیم اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه یا سررسید پرداخت مالیات حسب مورد است.
مطابق قانون مالیات‌های مستقیم صاحبان املاک استیجاری باید تا آخر تیرماه سال بعد، اظهارنامه مالیاتی و مدارک مربوط به اداره مالیاتی محل وقوع ملک را تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت کنند ولی امسال با توجه به شیوع بیماری کرونا و تمهیدات صورت گرفته مقرر شد. این افراد تا پایان شهریور سال‌جاری نسبت به تنظیم و ارائه اظهارنامه مربوط به عملکرد سال گذشته اقدام کنند.
در صورتی که صاحبان املاک و مستغلات چه مسکونی، تجاری و ... ملک خود را در اختیار اشخاص دیگر به جهت سکونت، فعالیت شغلی و ... قرار دهند و از این طریق درآمدی حاصل شود، درآمد حاصل شده بر اساس نوع و میزان آن مشمول مالیات بر درآمد املاک اجاره می‌شود.
مالیات بر درآمد اجاره، صرفا مختص صاحبان املاک بوده و ارتباطی با مستأجر ندارد. مالیات بر درآمد مستغلات (اجاره) به دو دسته تقسیم می‌شود، به طوری که مالیات اجاره دست‌اول شامل مالیاتی است که به درآمد کسب شده اشخاص حقیقی و حقوقی بابت اجاره املاک و مستغلات در ایران تعلق می‌گیرد و در واقع موجر مالک است و مالیات اجاره‌داری دست‌دوم بدین صورت است که هرگاه مستأجر محل مورد اجاره را به غیر به اجاره واگذار کند، مشمول مالیات اجاره‌داری دست‌دوم است. درواقع موجر مالک نیست و مالیات این املاک شامل مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره می‌شود.
به استناد ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در صورتی که اجاره‌نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری شود و یا مبلغ آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین می‌شود.
بر اساس تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، در صورتی که مستأجر اشخاص حقوقی (اعم از دولتی یا خصوصی و یا نهادهای عمومی غیردولتی) باشند، هنگام پرداخت اجاره‌بها مکلف هستند مالیات متعلقه را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم کنند.
البته معافیت‌هایی نیز در پرداخت این نوع مالیات وجود دارد؛ به طوری که بر اساس تبصره یک ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم محل سکونت پدر و مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و نیز محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می‌شود و یا بر اساس ماده ۵۵ قانون مالیات‌های مستقیم، هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار کند و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره کند یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد، استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این مبحث، میزان مال‌الاجاره‌ای که به‌موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می‌شود، از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.
در مورد شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (۸۴) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات است.مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام کنند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند.
اداره امور مالیاتی مربوطه باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مودی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مودی ارسال دارد و در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد. (ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم) که البته بر اساس تبصره ۱ ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم، حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.
همچنین بر اساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شود در طول مدت اجاره از صد درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف است؛ در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.
با استناد به ماده ۸۰ قانون مالیات‌های مستقیم مالک یا مالکان مکلف هستند اظهارنامه مالیاتی هرسال درآمد اجاره خود را تا پایان تیرماه سال بعد به حوزه مالیاتی مربوطه تسلیم و مالیات متعلقه را نیز پرداخت کنند. تسلیم نکردن اظهارنامه در موعد مقرر مشمول جریمه‌ای معادل ۱۰ درصد مالیات متعلق می‌شود که غیرقابل بخشودگی است. (ماده۱۹۲) و پرداخت نکردن مالیات در موعد مقرر مشمول جریمه‌ای معادل ۲.۵ درصد مالیات به ازای هرماه دیرکرد پس از پایان سررسید مقرر می‌شود. (ماده۱۹۰)
همچنین مبدا احتساب جریمه در مورد مودیانی که مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی هستند، نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ انقضای مهلت تسلیم آن و نسبت به مابه‌الاختلاف از تاریخ مطالبه و در مورد مودیانی که از تسلیم اظهارنامه خودداری کرده و یا اصولا مکلف به تسلیم اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه یا سررسید پرداخت مالیات حسب مورد است.
مطابق قانون مالیات‌های مستقیم صاحبان املاک استیجاری باید تا آخر تیرماه سال بعد، اظهارنامه مالیاتی و مدارک مربوط به اداره مالیاتی محل وقوع ملک را تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت کنند ولی امسال با توجه به شیوع بیماری کرونا و تمهیدات صورت گرفته مقرر شد. این افراد تا پایان شهریور سال‌جاری نسبت به تنظیم و ارائه اظهارنامه مربوط به عملکرد سال گذشته اقدام کنند.