ساخت و ساز با حساب خالی
به گزارش «دنیای اقتصاد» با دستور حسن روحانی نسخه جدید نوسازی بافت فرسوده شهرها تحت عنوان برنامه ملی بازآفرینی شهری بهمن ماه سال گذشته آغاز شد. در قالب این برنامه بنا شد در پنج سال نخست، در هر سال ۲۷۰ محله قدیمی شهرها نوسازی شود تا به‌طور همزمان برای هسته قدیمی شهرها دو اتفاق مهم رخ دهد؛ نخست آنکه روند نوسازی بافت فرسوده شهرها که طی سال‌های گذشته به کندی انجام می‌شد، تسریع شود و دوم آنکه در قالب اجرای این برنامه، یک بازار جدید ساخت و ساز در هسته فرسوده شهرها به‌ویژه در شهر تهران به‌وجود آید که دارای چهار ویژگی متفاوت برای سرمایه‌گذاران ساختمانی باشد. «نحوه اختصاص زمین»، «پرداخت وام ساخت بدون سپرده به سازندگان»، «ضمانت فروش و سود» و همین‌طور «پایین بودن هزینه‌های ساخت به‌واسطه حذف یکسری فاکتورهای هزینه‌ای» چهار امتیاز ورود به این طرح معرفی شد. اما بررسی‌ها از وضعیت تحقق شرایط این بسته تدارک دیده شده برای فرود سرمایه‌های ساختمانی در بافت فرسوده نشان می‌دهد با وجود گذشت بیش از ۶ ماه از صدور این فرمان، دو مانع جدی برای پیشبرد اهداف این برنامه وجود دارد. مانع نخست به موجود نبودن «باند اصلی» فرود سرمایه‌های ساختمانی مربوط می‌شود. در راستای اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری و عمل به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به استانداران سراسر کشور فرمان داده شد تمام اراضی بایر متعلق به دولت را شناسایی و از طریق واگذاری این اراضی به ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها در تامین زمین مورد نیاز برای اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری همکاری کنند. اما طی ماه‌های گذشته از صدور این دستور، بررسی‌ها از مقاومت دستگاه‌ها در برابر فرمان رئیس‌جمهوری خبر می‌دهد.
کاوه حاجی علی‌اکبری، مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران در این زمینه با اشاره به پیش‌بینی ۱۵ قطعه زمین در اواخر سال گذشته برای واگذاری به سرمایه‌گذاران به پشتوانه فرمان رئیس‌جمهوری عنوان کرد: زمانی که این برنامه در دستورکار دستگاه‌های مختلف قرار گرفت به چند فرض اولیه متکی بود. اول آنکه مجموعه اراضی که در اختیار دستگاه‌های دولتی قرار دارد و برنامه‌ای برای آنها وجود ندارد با دستور رئیس‌جمهوری در اختیار وزارت راه یا شهرداری‌ها برای اجرای پروژه‌های نوسازی قرار گیرد. این بخش از فرضیه تاکنون پیگیری نشده و حتی یک قطعه زمین هم از سوی دولت برای اجرای این طرح واگذار نشده است. بنابراین سال گذشته همزمان با اعلام فراخوان، تعداد ۱۵ قطعه زمین در مناطق مختلف شهر تهران برای اجرای این طرح مشخص شد که بخشی از آنها متعلق به دستگاه‌های مختلف دولتی بود اما این بخش به این طرح اختصاص پیدا نکرده است. زمین پروژه سیروس نیز که متعلق به دولت و در حال ساخت است پیش از این واگذار شده بود. از میان ۱۵ قطعه زمین معرفی شده در قالب فراخوان، ۷ قطعه متعلق به شهرداری تهران است. این زمین‌ها در چهار منطقه از شهر تهران شامل ۱۱،۱۵،۱۷ و ۱۸ قرار گرفته‌اند. چهار قطعه زمین متعلق به سازمان نوسازی و سه قطعه دیگر نیز متعلق به شهرداری است. اما مانع دوم برای فرود سرمایه‌های ساختمانی، فراهم نبودن شرایط فرود است. به این معنا که از یکسو تجهیزاتی برای فرود این سرمایه‌ها در محدوده فرسوده شهرها تدارک دیده نشده و از سوی دیگر جو روانی موجود باعث شده سرمایه‌گذاران نسبت به قبل با احتیاط بیشتری عمل کنند.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران درخصوص وجه نخست یعنی فراهم نبودن تجهیزات، این‌طور توضیح داد: یکی دیگر از فرض‌های پشتوانه اجرای این برنامه، تعریف و تدوین یک بسته تشویقی برای پروژه‌های در حال اجرا بود. در این راستا نیز کارگروهی به ریاست دکتر نهاوندیان، مهندس ترکان، خانم جنیدی و آقای عشایری و حضور نماینده شهرداری شکل گرفت. کار تدوین بسته از اسفندماه سال گذشته آغاز شد و در دهم خردادماه امسال تحت عنوان «آیین‌نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار» به تصویب هیات وزیران رسید و در تاریخ هفدهم همان ماه ابلاغ شد. با وجود این تاکنون و با وجود گذشت سه ماه از این مصوبه، هنوز مفاد بسته تشویقی عملیاتی نشده است.
این بسته تشویقی در ۶ وجه اصلی تعریف شده است. علاوه بر وجه نخست که همان واگذاری زمین از سوی دستگاه‌های دولتی است، علی‌اکبری درخصوص وجوه دیگر این بسته تشویقی و نحوه اجرایی شدن آنها تاکنون اظهار کرد: یکی از محورها به موضوع پرداخت تسهیلات ساخت با نرخ مشخص (معادل ۹ درصد) اختصاص دارد. به این معنا که نرخ سود این تسهیلات یا از طریق یارانه یا وجوه اداره‌شده پرداخت شود. از سوی دیگر پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان و تسهیلات اسکان موقت معادل ۲۰ میلیون تومان نیز پیش‌بینی شده است. تخفیف و تقسیط هزینه انشعابات نیز پیش‌بینی شده است. البته اینکه این تخفیفات به چه صورت باشد تاکنون تعیین تکلیف نشده است.
به گفته وی شهرداری باید در سال ۹۶ هزینه این بخش را به مدت یک سال تقبل کند. یک نکته قابل توجه آنکه طی یک سال شهرداری تهران معادل ۱۲ میلیارد برای پرداخت هزینه تاسیسات زیربنایی شامل آب، برق، گاز و فاضلاب تقبل کرده است اما در مصوبه خردادماه دولت، بودجه درنظر گرفته شده برای این محور در تمامی کشور معادل ۳۵ میلیارد تومان برای یکصد هزار واحد مسکونی در هر سال در نظر گرفته شده است که بیشتر شبیه یک شوخی یارانه‌ای است چراکه به این ترتیب برای هر واحد مسکونی فقط تا سقف ۳۵۰ هزار تومان قابل تخصیص است. البته دوستان و به‌ویژه آقای نهاوندیان تاکید داشتند که باید رایگان داده شود یعنی خرید انشعاب باید به‌صورت رایگان صورت بگیرد و گفتند که موضوع را از طریق آقای دکتر روحانی پیگیری می‌کنند. تاکنون تخفیف هم در استان‌ها عملیاتی نشده چراکه شرکت‌های استانی عنوان می‌کنند چیزی به آنها در این خصوص اعلام نشده است. علاوه بر این چند محور، محور دیگری هم درخصوص چگونگی محاسبه بیمه کارگران در محدوده بافت فرسوده پیش‌بینی شده است. به این ترتیب تاکنون فرضیه‌های پیش‌بینی شده برای راه‌اندازی موتور نوسازی در قالب این طرح از سوی دولت اجرایی نشده است.
متولی نوسازی بافت فرسوده در شهر تهران، درخصوص وجه دوم فراهم نبودن شرایط فرود سرمایه‌های ساختمانی به رفتار محتاطانه سرمایه‌گذاران ناشی از نااطمینانی از شرایط آینده اقتصاد کشور اشاره کرد و افزود: در قالب فراخوانی که سال گذشته سازمان نوسازی برای سرمایه‌گذاری در ۱۵ قطعه معرفی شده در شهر تهران(این قطعات هم‌اکنون به ۷ قطعه به دلیل عدم همکاری دستگاه‌های دولتی کاهش پیدا کرده است) ۴۷ سرمایه‌گذار بخش خصوصی اعلام آمادگی کرده‌اند. از میان آنها حدود ۲۰ توسعه‌گر به لحاظ فنی و مالی صاحب صلاحیت شناخته شدند. پس از این مراحل، چون کابینه شهرداری با تغییراتی مواجه شد اندکی کارها با تاخیر پیش رفت. هم‌اکنون فرمت‌های قرارداد آماده شد و دعوت‌نامه‌ها برای ۹۰ توسعه‌گر ارسال شدند. تاکنون ۱۸ پاکت از سوی سرمایه‌گذاران پاسخ داده شده یعنی ۱۸ پیشنهاد سهم‌الشرکه برای ما آمده است. نکته جالب آنکه از ۹۰ دعوت‌نامه پاسخ برای ما آمده است. عامل تاثیرگذار در رفتار محتاطانه توسعه‌گران برای ورود به این پروژه‌ها، عدم قطعیت و نااطمینانی نسبت به آینده است.
او با تاکید برآنکه برنامه ملی بازآفرینی شهرها هر چند تاکنون مطابق با برنامه پیش نرفته اما یک گام روبه جلو از سوی دولت محسوب می‌شود، درخصوص فرمت قراردادهای تنظیم شده از سوی سازمان نوسازی برای ورود سرمایه‌گذاران به بافت فرسوده تصریح کرد: فرمت قراردادهای تدوین شده برمبنای مشارکت مدنی است. یعنی زمین و عوارض سهم شهرداری و ساخت سهم سرمایه‌گذار است و به همین نسبت سهم‌الشرکه مشخص می‌شود.در قالب بسته تشویقی نیز به‌طور طبیعی تسهیلات خرید مسکن از طریق صندوق با نرخ سود ۶ درصد یک نوع تضمین خرید مسکن محسوب می‌شود. از طرفی انتظار داریم ۵۰ درصد تخفیف انشعابات داده شود، بیمه کارگران نصف شود، وام ساخت و وام خرید داده شود. این انتظار وجود دارد که این موضوع با پیگیری هفتگی کمیته تشکیل شده با ریاست آقای نهاوندیان اجرایی شود.
به گفته علی اکبری برای آنکه نوسازی بافت فرسوده سرعت گیرد نیاز است دو اقدام به‌صورت همزمان انجام شود. او در این‌باره گفت: نوسازی بافت فرسوده ابتدا به برنامه نیاز دارد چراکه مداخله در عرصه‌هایی از شهر اساسا بدون برنامه امکان‌ناپذیر است و هر مداخله‌ای هم بدون توجه به مقیاس برنامه‌ریزی شهری صورت گرفته، قطعا به شکست منجر شده است. البته منظور از برنامه، فقط یک برنامه کالبدی نیست، بلکه برنامه‌ای است که همه‌جانبه‌نگر باشد به این معناکه همه جانبه‌های اجتماعی، اقتصادی، محیطی، مدیریتی و کالبدی را به‌خوبی در نظر داشته باشد و دارای ویژگی‌های مشخصی همچون زمینه‌محور بودن باشد. برمبنای این ویژگی ظرفیت‌ها و مشکلات عرصه مداخله تدوین شود چراکه بافت فرسوده نمی‌تواند با یک الگوی مداخله نوسازی شوند. بدون توجه به ویژگی‌های زمینه نمی‌توانیم برنامه تهیه کنیم؛ پس بنابراین لازم است... ولی برنامه باید مبتنی‌بر شرایط زمینه باشد، باید همه‌جانبه‌نگر و کلیت‌باور باشد یعنی اینکه به لحاظ سیاستی و به لحاظ فضایی با سطوح دیگر یکپارچگی داشته باشد، با طرح تفصیلی و طرح جامع و سند ملی بازآفرینی ارتباط مشخصی داشته باشد؛ ارتباطش با سند ملی بازآفرینی مشخص باشد و نهایتا مبتنی‌بر مشارکت اجتماع محلی باشد. ضمن آنکه برای تحقق اهداف پیش‌بینی شده در برنامه نیاز است تعهد طولانی‌مدت برای اجرای آن وجود داشته باشد؛ چنین برنامه با عنوان «برنامه توسعه محله‌ای» شناخته می‌شود اما این برنامه برای اجرا به یک قهرمان هم نیاز دارد که آن «اجتماع محلی» است. قهرمانان اجرای برنامه کسانی هستند که دارند در این محله‌ها زندگی می‌کنند. هیچ عنصر بیرونی نمی‌تواند آن چوب جادویی را به‌دست بگیرد. اگر یک هم‌رایی و یک اجتماعی برای اجرای آن برنامه در اجتماع محلی ایجاد بشود، لکوموتیو نوسازی راه می‌افتد. اما برای ایجاد اجماع محلی و اعتماد‌سازی نیز برقراری ارتباط مستمر و مستقیم با اجتماع محلی نیاز است تا حرف‌های آنها شنیده شود، در فرآیند مداخله به آنها نقش داده شود و مهم‌تر از همه آنکه بخشی از برنامه که سهم شهرداری یا سایر دستگاه‌ها است اجرایی شود.
او با تاکید بر آنکه، نوسازی بافت‌های فرسوده نیازمند همکاری، هماهنگی و شراکت (غیر از اجتماع محلی که کنشگر اصلی است را کنار بگذاریم) بخش عمومی، خصوصی و داوطلبانه است، عنوان کرد: در بودجه مصوب شهرداری تهران، شورای شهر ردیف‌های بودجه‌ای را پیش‌بینی کرده که حدود ۳۵۰ میلیارد تومان است. رقم خیلی زیادی نیست، ولی نسبت به گذشته که نگاه می‌کنیم یک جهش قابل‌توجهی را می‌بینیم. این رقم برای ایجاد فضای سبز، تملک و بازگشایی معابر، در تامین پارکینگ‌های عمومی، تامین خدمات و بهسازی محیطی اختصاص پیدا خواهد کرد. از سوی دیگر از ظرفیت همان جلساتی که خدمت آقای دکتر نهاوندیان می‌رویم استفاده شد و تصمیم گرفته شد از تبصره ۱۸ بودجه کل کشور، سازمان برنامه ۳۰۰ میلیارد تومان برای تامین خدمات در بافت‌های فرسوده تهران پیش‌بینی و اختصاص داده شود. در قالب این گزارش، ۱۸ محله در مناطق ۹ تا ۲۰ به‌عنوان پایلوت انتخاب و یکسری پروژه‌های اولویت‌دار مشخص شد.
او در بخش دیگری از صحبت‌های خود با اشاره به افزایش هزینه ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده نسبت به سال گذشته، گفت: هزینه ساخت آپارتمان در هر مترمربع در بافت فرسوده به حدود ۲ میلیون تومان رسیده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» مطابق با آمار رسمی هزینه هر مترمربع ساخت‌وساز در بافت فرسوده در پاییز سال گذشته حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده است. به این ترتیب در نیمه نخست سال جاری هزینه ساخت‌وساز معادل ۴۰ درصد افزایش پیدا کرده است. از این رو با توجه بهتورم انتظاری، مدیر عامل سازمان نوسازی معتقد است نرخ سود تضمین شده برای سرمایه‌گذاران باید از ۱۸ درصد عنوان شده در سال گذشته حداقل به سطح ۲۵ درصد برسد.به گفته وی این نرخ سود می‌تواند به دو شکل محقق شود. به این معنا که از یک طرف، مفاد بسته تشویقی تدارک دیده شده به‌طور کامل اجرایی شود. و از طرف دیگر فرمول مشارکت در نوسازی بافت فرسوده به ۵۰-۵۰ برسد.او با اشاره به افت شدید صدور پروانه‌های ساختمانی برای بافت فرسوده از نیمه تابستان سال جاری عنوان کرد: از آنجا که در پروژه‌های بزرگ مقیاس تعریف شده هزینه ساخت وساز برای سرمایه‌گذاران به شدت افزایش پیدا می‌کند پیش‌بینی فرمول مشارکت ۵۰ به ۵۰ دارای توجیه اقتصادی خواهد بود.او در پایان در پاسخ به این سوال که در صورت خواست رئیس‌جمهوری برای ارائه گزارش عملکرد طرح بازآفرینی تاکنون به چه نکته‌ای اشاره خواهید کرد، گفت: مهم‌ترین خواسته رئیس‌جمهوری در جریان این برنامه واگذاری اراضی متعلق به دستگاه‌های دولتی در اختیار این برنامه بود. این کلیدواژه آقای رئیس‌جمهور است. تاکنون از شهرهای دیگر و میزان پیشبرد این دستور رئیس‌جمهوری اطلاع دقیقی ندارم اما تا به امروز این دستور و مصوبه خردادماه هیات وزیران در تهران اتفاق نیفتاده است.