چرا خرید مسکن بحران شده است؟

به گزارش گروه رسانه ای شرق، چندصدایی در حوزه سیاستگذاری مسکن طی ماه‌های گذشته، تشخیص صورت مساله اصلی در این بخش را برای تصمیم‌گیر نهایی، سخت یا غیرممکن کرده است، به‌طوری‌که در حال حاضر یک گروه، «رکود بخش ساختمان» یا همان رکود تولید خانه را ریشه بحران بخش عنوان می‌‌کنند و گروه دیگر، «نابسامانی‌‌های اقتصادی بیرون ‌‌از بخش» را سرتیم مشکلات می‌‌دانند. متهم یا متهمان اصلی کدامند؟

اخیرا معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌‌وشهرسازی و همچنین دفتر اقتصاد مسکن در جمع‌‌بندی از مشکلات این بخش، اعلام کرد: در حال حاضر، مساله ما «سلب امکان خانه‌‌دار شدن در گروه‌های کم‌‌درآمد به دلیل شرایط اقتصادی» است که حتی توان اجاره را هم از دست داده‌‌اند.

پیش‌‌تر اما، طراحان همیشگی «مسکن‌‌سازی دولتی» مطرح کرده بودند، رکود تولید و سرمایه‌‌گذاری مسکن در سال‌های اخیر باعث «دور از دسترس شدن خانه برای گروه‌های کم‌‌درآمد» شد. این گروه، ارتباطی بین وضعیت اقتصاد کلان و شرایط غیراقتصادی با قفل‌‌های بخش مسکن و ساختمان قائل نیست و تاکید دارد، «افزایش نبض عرضه» می‌تواند حال تقاضای مصرفی مسکن را خوب کند.

اکنون برحسب اینکه کدام یک از این دو ادعا، به عنوان «تشخیص درست صورت مساله»، مبنای سیاستگذار قرار بگیرد، مسیر خانه‌‌دار شدن زوج‌‌های خانه‌‌ندار (اجاره‌‌نشین‌‌ها) از وضعیتی که در آن قرار دارند، به حالت «بدتر» یا «گذار به شرایط مناسب» تغییر پیدا خواهد کرد.

یزدانی در تحلیل خود، ریشه مشکلات خانوارها در بازار مسکن را «رشد اقتصادی کند یا منفی» در سال‌های اخیر می‌‌داند و معتقد است، کیفیت رشد اقتصادی در سال‌های اخیر به گونه‌‌ای (فراگیر) نبوده که همه دهک‌‌های درآمدی از مواهب آن بهره‌‌مند شوند؛ دهک‌‌های پایین و متوسط درآمدی جزو متضرران بوده‌‌اند. اما چنانچه رشد اقتصادی به شکل فراگیر از طریق بخش‌های مبادله‌ای باشد، می‌تواند مازادی ایجاد کند که بخشی از آن به «سبد مصرف خانوارها» سرازیر شود و بهبود مصرف‌‌نهایی در همه دهک‌‌ها را به دنبال داشته باشد. به این ترتیب، تصویر اول مشخص می‌‌کند، «رکود بخش ساختمان» متهم اصلی نیست بلکه «رشد اقتصادی پایین و منفی سال‌های اخیر» ریشه مشکلاتی است که «فقر مسکن» را به عنوان «ابرمساله» موجب شده.

تصویر دوم، تکمیل‌‌کننده تصویر اول است؛ «ابعاد آماری فقر مسکن خانوارها».

بررسی‌‌های «دنیای‌‌اقتصاد» درباره این تصویر نشان می‌دهد، خانوارهای ایرانی در سال‌های اخیر به لحاظ «دسترسی به مسکن» فقیرتر شده‌‌اند. سهم هزینه مسکن در سبد مصرف خانوارها طبق آخرین آمار که مربوط به 1402 است، از 42 درصد هم فراتر رفته که بی‌‌سابقه است؛ حد متعارف این رقم، 30 درصد است. این رشد وزن هزینه مسکن ناشی از تورم فزاینده بوده و در مقابل، چون درآمد خانوار متناسب با هزینه رشد نکرده، گسل ناشی از آن، «بحران عدم دسترسی» را شکل داده است.

شاخص دیگری وجود دارد که فردین یزدانی –نویسنده طرح جامع مسکن- آن را محاسبه کرده است. براساس این شاخص، نرخ ورود مستاجراولی‌‌ها به بازار اجاره مسکن شهرها در سال 1401 به بیش از دو برابر سال 1385 افزایش یافت.

تصویر سوم که متهم دیگری غیر از «رشد اقتصادی پایین» را معرفی می‌‌کند، مربوط به روند سرمایه‌‌گذاری ساختمانی است.

حجم سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی ابتدای دهه 90 تا سال 1402، سالانه به‌طور متوسط 1.3 درصد افزایش پیدا کرده در حالی که میانگین تورم مسکن در همین فاصله 36 درصد و تورم تولید نیز 28 درصد بوده است. این ارقام می‌گوید، جهش قیمت مسکن و رکود خرید مصرفی باعث کاهش انگیزه تولید ساختمان شد و در سال‌های اخیر جهش تورم تولید ساختمان نیز شرایط سرمایه‌‌گذاری را سخت‌‌تر کرد.

همچنین نرخ رشد تشکیل سرمایه در بخش ساختمان در حساب‌‌های ملی طی این سال‌های مورد بررسی، میانگین 3.5 درصد بوده است که البته بخشی از سرمایه‌‌گذاری در این حوزه مربوط به پروژه‌های عمرانی (زیرساختی کشور) بوده و بخش دیگر مربوط به ساختمان بخش خصوصی است. این نرخ در دهه 80 بالای 7 درصد بوده است.

پشت این تصویر سوم، «تورم» قرار دارد که اگر مهار شود، مشکلات بخش مسکن و ساختمان به صورت دومینویی حل می‌شود. کاهش تورم عمومی باعث کاهش روند رشد قیمت مسکن می‌شود.

این اتفاق در کنار احیای رشد اقتصادی باعث بهبود سطح دسترسی خانوارها به مسکن مناسب خواهد شد و به دنبال آن، شرایط تولید و سرمایه‌‌گذاری بهبود پیدا می‌‌کند.

تصویر چهارم از متهمان «بحران خانه‌‌دارشدن و دسترسی به مسکن مناسب» در «وضعیت تورم تولید» خلاصه می‌شود. سال گذشته هزینه ساخت‌و‌ساز در تهران 30 درصد رشد کرد که دو برابر رشد قیمت فروش بود.

سرمایه‌‌گذاران ساختمانی، این بازار را «سودآور و جذاب» نمی‌‌دانند چون از یک طرف باید تورم تولید را تحمل کنند اما از طرف دیگر به دلیل «نبود قدرت خرید» نمی‌توانند آن را روی تورم مسکن منعکس کنند.

تصویر پنجم نیز «کارنامه مردودی مسکن‌‌سازی دولتی» و «بی‌‌سیاستی در بازار زمین» است.

مطابق این تصویر، یک‌پنجم کم‌‌درآمدهای فاقد مسکن طی چهار سال گذشته توانستند خانه‌های دولتی‌‌ساز را پیش‌‌خرید کنند. این به معنای آن است که «ابرمساله» بخش مسکن و ساختمان «تخریب قدرت خرید خانوارها با رشد اقتصادی پایین و تورم بالا» است و تا این موضوع حل نشود، حتی «ورود مستقیم دولت به ساخت مسکن» نیز نمی‌تواند چاره‌‌ساز باشد.

فردین یزدانی در عین حال نسبت به «وضعیت انحصاری بازار زمین و ساخت‌‌وساز» در نقاطی از شهرها از جمله تهران هشدار می‌دهد و معتقد است، «زمین‌‌های بزرگ» عمدتا در اختیار برخی نهادها و حقوقی‌‌های بازار ساختمان‌‌سازی است که با دسترسی خاص به رانت مجوزهای تغییرکاربری و تراکم‌‌ بالا، در نهایت مسیر عرضه را به سمتی می‌‌برند که امکان «دسترسی به مسکن» از اقشار متوسط و حتی متوسط رو به بالا سلب می‌شود.

مطالعات این کارشناس مسکن نشان می‌دهد، طی سال‌های اخیر فقط یک‌‌سوم از فقرای مسکن حاشیه‌‌نشین در واحدهای مسکونی ساخته‌‌شده روی زمین‌‌های 99ساله، اسکان پیدا کردند. این ناشی از بی‌‌سیاستی در حوزه تامین مناسب زمین است. سیاست‌های حوزه زمین و مجوزهای شهرداری‌‌ها، عملا تقاضای زمین را تامین نکرده است. یک شاهد آماری این وضعیت، رشد دو برابری قیمت زمین در تهران در سال گذشته نسبت به رشد قیمت مسکن است.

در وضعیت فعلی که حل ابرمساله مسکن نیازمند گذر زمان برای کاهش تورم و رشد اقتصادی پایدار و بالا است، کارشناسان اقتصادی «حل مشکل دسترسی به مسکن برای کم‌‌درآمدها» را تنها از مسیر «عرضه مسکن اجاره‌‌ای» آن هم توسط نهادهای حمایتی عنوان می‌‌کنند.

در این شرایط، به دلیل ضعف شدید پس‌‌انداز کم‌‌درآمدها، مسیر مسکن ملکی، سخت یا مسدود است.

دفتر اقتصاد مسکن آمار داده، نرخ پس‌‌انداز دهک اول و دهک دوم در سال‌های اخیر به 10 میلیون و زیر 30 میلیون تومان کاهش پیدا کرده است. این گروه‌های درآمدی با این میزان پس‌‌انداز ناچیز، قادر به تامین مسکن ملکی نیستند.