دو سناریوی مهم درباره آینده قیمت مسکن
به گزارش گروه رسانه ای شرق، همه بازار‌های سرمایه ایران اکنون با دل و جان چشم دوخته‌اند به روند مذاکرات میان ایران و آمریکا؛ چنان که آغاز مذاکرات توانست قیمت دلار را در بازار آزاد ایران از ۱۰۶ هزار تومان تا رقم حتی ۷۹ هزار تومان عقب براند و در مقابل و تنها با خبر تعلیق مذاکرات برای روز ۱۳ اردیبهشت ماه به ناگاه بار دیگر قیمت دلار آزاد تا ۸۶ هزار تومان پیشروی کند.
این در حالی است که همزمان با این افزایش قیمت بود که بورس نیز بار دیگر سرخ شد و قیمت سکه نیز صعودی شد.
اما مساله این است که مساله مذاکرات ایران و آمریکا تنها تاثیر فوری و کوتاه مدت بر بازار‌های اصلی سرمایه کشور نخواهد داشت و بدون تردید تاثیرات اصلی‌تر و بلندمدت‌تر نیز در جریان است.
چنان چه که هر نوع تغییر در روند رخ داده می‌تواند بسیاری از بازار‌های سرمایه‌ای بلند مدت تری همچون مسکن را نیز تحت تاثیر خود قرار دهد.
روند مذاکرات ایران و آمریکا و از اساس هر نوع مذاکره با توجه به تاثیرگذاری تقریبا فوری خود بر بازار ارز و دلار البته که در مرحله بعد به سراغ بازار مسکن کشور می‌رود.
به گزارش اقتصاد ۲۴، می‌توان این طور ارزیابی کرد که اگر مذاکرات ایران و آمریکا ادامه پیدا کند، چند سناریو برای بازار مسکن ایران محتمل است. این سناریو‌ها بستگی زیادی به نتیجه مذاکرات، سرعت پیشرفت آنها و واکنش بازار‌ها دارند.
سناریوی اول؛ سناریوی خوشبینانه
توافق کامل میان ایران و غرب و رفع تحریم‌ها
این سناریو را بر این پایه قرار می‌دهیم که مذاکرات ایران و آمریکا و در مرحله بعد ایران و تروئیکای اروپایی به نتیجه کامل رسیده باشد و تحریم‌ها برداشته شده و روابط بین‌المللی ایران نیز عادی‌سازی شود.
اگر مذاکرات ایران با غرب (و به‌ویژه آمریکا) در سال ۱۴۰۴ به نتیجه برسد، بازار مسکن ایران احتمالاً با یک واکنش ترکیبی کوتاه‌مدت و بلندمدت رو‌به‌رو خواهد شد.
در این حالت اگر مذاکرات به توافقی منجر شود که تحریم‌ها کاهش یابد یا رفع شود می‌توان موارد زیر را در بحث مسکن و ساخت و ساز در نظر گرفت:
در صورت توافق به نوعی نرخ ارز کاهش می‌یابد یا ثبات پیدا می‌کند و هزینه ساخت‌وساز کاهش می‌یابد (به‌ویژه در مورد مصالح وارداتی).
در همین حال، اما شاید تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن کاهش می‌یابد، چون جذابیت بازار‌های موازی همچون بورس و ارز و طلا نیز البته بیشتر می‌شود، اما از سوی دیگر احتمال رکود نسبی در قیمت مسکن یا رشد آهسته‌تر آن وجود دارد ولی در مقابل عرضه مسکن ممکن است افزایش پیدا کند به‌ویژه با سرمایه‌گذاری خارجی یا داخلی در ساخت‌وساز.
اما برای تحلیل واکنش بازار مسکن ایران به یک توافق سیاسی و اقتصادی جامع باید به موارد زیر توجه کرد:
۱. کاهش انتظارات تورمی (اثر روانی فوری):
کاهش نرخ ارز از محتمل‌ترین گزینه‌ها است. این باعث توقف انتظارات صعودی در بازار مسکن می‌شود و برخی سرمایه‌گذاران ممکن است برای حفظ سود، اقدام به فروش کنند.
اثر کوتاه‌مدت این روند نیز کاهش هیجان در خرید و ثبات یا حتی اصلاح موقت قیمت‌ها است.
۲. کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن:
مورد دیگر بعد از توافق یکی این است که با باز شدن فضای اقتصادی و جذاب‌تر شدن بازار‌هایی مثل بورس، سرمایه‌گذاران از بازار مسکن خارج می‌شوند و این یعنی تقاضای غیرمصرفی نیز در این بازار و به خصوص در مناطق گران‌قیمت تهران و شهر‌های بزرگ کاهش می‌یابد.
۳. آرام شدن بازار مصالح و هزینه ساخت:
هم چنین باید توجه داشت که هزینه‌های وارداتی (مثل آهن و تاسیسات) نیز در طول زمان بعد از به نتیجه رسیدن مذاکرات کاهش می‌یابد و این می‌تواند به ثبات نسبی قیمت تمام‌شده ساخت مسکن کمک کند.
۴. رشد به‌تدریج معاملات مصرفی واقعی در بازار مسکن:
در همین حال به گزارش اقتصاد ۲۴، با کاهش عدم اطمینان و ثبات اقتصادی، مردم بیشتری تصمیم به خرید مصرفی می‌گیرند و بازار از حالت «یخ‌زده» خارج شده و حجم معاملات به‌تدریج افزایش می‌یابد.
۵. احتمال تقویت پروژه‌های دولتی همچون نهضت ملی مسکن:
با دسترسی بهتر دولت به منابع مالی، امکان اجرای مؤثرتر پروژه‌های انبوه‌سازی و تسهیلات وجود دارد و در نتیجه، در میان‌مدت و بلندمدت می‌توان انتظار افزایش عرضه در طبقات متوسط و پایین را داشت.
با این روند می‌توان درباره بازار مسکن و در صورت توافق در سال ۱۴۰۴ به این جمع بندی رسید که امکان خروج بازار مسکن از حالت تورم‌زده و سرمایه‌ای وجود دارد و قیمت‌ها به ثبات یا اصلاح ملایم می‌رسند.
هم چنین در مقابل بازار پویایی معاملاتی و سازندگی پیدا می‌کند و این به نفع خریداران مصرفی و قشر متوسط خواهد بود، ولی به ضرر سوداگران.
پیش‌بینی بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ با سناریوی بی‌نتیجه بودن مذاکرات
برای درک آن چه می‌تواند با ادامه روند فرسایشی و ناپیوسته مذاکرات در بازار مسکن کشور رخ بدهد چند موضوع را باید به طور ویژه مورد توجه قرار داد:
۱. مساله نرخ تورم عمومی:
در چنین شرایطی انتظار می‌رود تورم رسمی در محدوده ۳۰ تا ۴۰ درصد باشد، اما تورم واقعی در کالا‌های سرمایه‌ای مثل مسکن حتما بیشتر خواهد بود.
۲. مساله نرخ دلار آزاد و رشد قیمت مسکن:
بدون توافق، دلار می‌تواند حتی بار دیگر وارد محدوده ۱۰۰ هزار تومان شود و این منجر به رشد اسمی قیمت مسکن در تهران و شهر‌های بزرگ می‌شود که حتی می‌تواند در این حالت بین ۴۰ تا ۶۰ درصد باشد. هر چند در شهرستان‌ها و مناطق کم‌تقاضا، این رشد ممکن است کندتر یا حتی منفی به صورت واقعی (با احتساب تورم) شود.
۴. رکود معاملاتی عمیق‌تر:
در همین حال، اما با افزایش مداوم قیمت و کاهش قدرت خرید، تعداد معاملات مصرفی کاهش می‌یابد و در نتیجه، بازار فروشندگان و سازندگان دچار توقف فروش یا فشار نقدینگی می‌شود.
۵. تقاضای سرمایه‌ای ناپایدار:
از سوی دیگر مساله ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن است که همراه با نوسان و به شدت ناپایدار خواهد بود و کما این که این پول به صورت سرمایه در زیرساخت‌ها یا ساخت و ساز وارد حوزه مسکن نمی‌شود و حتی سرمایه‌گذاران ممکن است وارد بازار شوند، اما به‌صورت کوتاه‌مدت و نوسانی خواهد بود و همین مساله نیز بازار را دچار رفتار‌های سفته‌بازانه خواهد کرد و نه ساخت‌وساز پایدار.
۶. افزایش ساخت‌وساز‌های لوکس و کاهش تولید مسکن ارزان:
هم چنین باید توجه داشت که با نبود حمایت دولتی و افزایش هزینه‌ها، تمرکز ساخت‌وساز به سمت پروژه‌های گران‌قیمت می‌رود و این روند می‌تواند منجر به کمبود عرضه مسکن مصرفی برای طبقات پایین‌تر جامعه شود و بحران مسکن برای طبقه متوسط را نیز افزایش دهد.
در سال ۱۴۰۴ اگر مذاکرات همچنان بی‌نتیجه و طولانی‌مدت باقی بماند نتیجه آن این خواهد بود که بازار مسکن دچار تورم اسمی و رکود واقعی خواهد شد.
قیمت‌ها بالا می‌روند ولی قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد و در چنین شرایطی مسکن بیشتر به یک ابزار ذخیره ارزش برای طبقات خاص تبدیل می‌شود، نه کالای مصرفی.
هم چنین باز باید توجه داشت که بر اساس مفروضات و آمار ارقام موجود درباره میزان و تعداد پروانه‌های ساخت در تهران و آمار مربوط به قیمت مسکن بر اساس مرکز آمار ایران، پیش‌بینی بازار مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ به شرح زیر خواهد بود که:
قیمت متوسط هر متر مربع مسکن در پایان ۱۴۰۳: ۶۰ میلیون تومان
پیش‌بینی قیمت مسکن در پایان ۱۴۰۴: حدود ۹۰ میلیون تومان
در این حالت رشد اسمی قیمت‌ها تا ۵۰ درصد پیشروی خواهد کرد و رشد واقعی قیمت‌ها نیز با توجه به تورم موجود حدود ۱۱ درصد و همزمان کاهش معاملات به عدد ۲۵ درصد می‌رسد.
این بدان معناست که یعنی با وجود افزایش شدید قیمت اسمی، رشد واقعی نسبت به قدرت خرید فقط کمی مثبت خواهد بود و بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ و با ادامه این روند فرسایشی مذاکرات بدون هیچ نتیجه‌ای، در رکود معاملاتی باقی می‌ماند.
منبع: sharghdaily-1002997