ماراتني براي مستاجران
در حالي آخرين ماه از پرطرفدارترين فصل اجاره‌نشيني را سپري مي‌كنيم كه نرخ اجاره‌بها نيز هر روز گران‌تر و قدم مستاجران براي اجاره‌بها روز‌به‌روز سست‌تر مي‌شود. در اين ميان تعداد مستاجران نيز نسبت به سال‌هاي گذشته به شدت افزايش پيدا كرده است. افزايش قيمت مسكن و روند رو به صعود آن باعث شده تا متقاضيان مسكن عقبت نشيني كرده و به سمت بازار اجاره سرازير شوند.
براساس آمار منتشر شده تعداد مستاجران نسبت به پنج سال گذشته چهار درصد افزايش پيدا كرده است. طبق اين آمار مستاجرها از ۲۶.۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۳۰.۷ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. طبق آمار بانک مرکزی در تیر سال ۱۳۹۷ رشد قیمت خرید و فروش مسکن شهر تهران ۵۴.۲ درصد به ثبت رسیده؛ در حالی که افزایش اجاره‌بها ۱۳.۶ درصد اعلام شده است. بنابراین فاصله ۴۰.۶ درصدی بین این دو شاخص وجود دارد. علت اصلی این موضوع به نبود توان مستاجران برمی‌گردد. با این وجود طبق بررسی‌های میدانی، مبلغ قراردادهای اجاره در بعضی مناطق شهر تهران نسبت به سال قبل رشد۳۰تا ۵۰ درصد یافته است. بسیاری از موجران و مالکان افزایش قیمت مسکن را دليلي براي افزایش اجاره‌بها و برابری نرخ خرید و فروش با نرخ اجاره مي‌دانند و با اين بهانه فشار بیشتري را بر مستاجران تحميل مي‌كنند، اما طی حدود یک ماهه مرداد، قیمت مسکن تقریبا تثبیت شده و اجاره‌ها همچنان روند صعودی و گران‌ترشدن خود را حفظ کرده است که به گفته کارشناسان، این اتفاق به دلیل گرم شدن فصل نقل‌و‌انتقالات مسکن است.
روند كاهشي سهم مالكيت
با جهش یکباره قیمت مسکن ناشی از رشد بازارهای ارز و سکه از اوایل سال جاری، فشار به طرف تقاضای اجاره مسکن بیشتر شده است؛ به طوري كه با افزايش قيمت مسكن بعضی از خانوارهای اجاره‌نشین تصميم به ترک تهران گرفتند. از سوی دیگر سهم مالکیت نسبت به اجاره‌نشینی طی سال‌های اخیر روند کاهشی به خود گرفته است. سال ۱۳۷۵ بالغ بر ۷۳.۴ درصد مردم ایران در خانه‌های ملکی زندگی می‌کردند، ۱۵.۴ درصد مستاجر بودند و ۱۱.۹ درصد در سایر واحدها سکونت داشتند. سال ۱۳۸۵ رقم مالکیت به ۶۷.۹ درصد کاهش و سکونت استیجاری ۲۲.۹ درصد افزایش یافت. در سال ۱۳۹۰ خانه‌های ملکی ۶۲.۷ درصد و خانه‌های استیجاری ۲۶.۶ درصد بود. سال ۱۳۹۵ این اعداد به ترتیب به ۶۰.۵ و ۳۰.۷ درصد رسید. واضح است که علت اصلی شیفت نحوه تصرف از مالکیت به اجاره‌نشینی را باید در افت توان طرف تقاضا جست‌وجو کرد و دولت‌ها نتوانسته‌اند با ابزارها و مشوق‌های لازم به تامین مسکن مناسب برای اقشار جامعه اقدام کنند. یکی از مهم‌ترین راهکارها برای تقویت متقاضیان مسکن، افزایش سقف تسهیلات بانکی است. اواخر دولت‌های نهم و دهم سهم تسهیلات نسبت به قیمت مسکن به کمتر از ۱۰ درصد تنزل کرده بود. در دولت یازدهم به منظور کمک به متقاضیان مسکن، رقم تسهیلات به یکباره هشت برابر شد و به سقف ۱۶۰ میلیون تومان برای زوجین رسید. این مبلغ تا سال گذشته حدود ۵۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را در شهر تهران پوشش می‌داد اما با جهش قیمت مسکن هم‌اکنون قدرت تسهیلات نسبت به قیمت مسکن به حدود ۲۶ درصد تنزل یافته است.
راهکارهای نه‌گانه
وزارت راه و شهرسازی روز ۱۴ تیر ابتدا راهکارهای نه گانه کنترل بازار مسکن را با حضور فعالان و کارشناسان این بخش بررسی کرد. سپس عباس آخوندی چهار لایحه اصلاح موادی از قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴، اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، افزایش مدت اجاره ساختمان و تعیین سقف برای افزایش اجاره بها و لایحه دو فوریتی قانون پیش‌فروش ساختمان را برای تصویب به هیات دولت پیشنهاد داد؛ لوایحی که کارشناسان می‌گویند به دلیل قدرت اثرگذاری اقتصاد کلان بر بازار مسکن، دست اندرکاران این حوزه نمی‌توانند به طور مستقل برنامه‌های سرکوب قیمت مسکن را پیاده سازی کنند. همچنین برخی کارشناسان، این راهکارها را دیرهنگام می‌دانند.از سوی دیگر، مدیرعامل بانک مسکن به تازگي پنج سیاست اعتباری جدید برای بازار مسکن را اعلام کرده است. ابوالقاسم رحیمی انارکی پرداخت تسهیلات ساخت به واحدهای متراژ پایین و متناسب با الگوی مصرف، افزایش سقف وام اوراق از ۶۰ به ۸۰ میلیون تومان، بالا بردن سقف سنی واحدهای مشمول دریافت وام از ۱۵ به ۲۰ سال و فعال‌سازی مجموعه شرکتی و سازمانی بانک مسکن در حوزه ساخت و تولید واحدهای مسکونی ارزان قیمت را ازجمله این چهار راهکار عنوان کرده است.
تصميماتي كه پاي‌شان لنگ مي‌زند
اگرچه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده طرح‌هایی برای کنترل رشد اجاره بها در دستور کار دارد، اما فعالان بازار برخوردهای تعزیری را بی‌فایده می دانند. وزیر راه و شهرسازی پیشنهاداتی درباره 9 محور برای بازگرداندن تعادل به قیمت مسکن ارائه كرد. بخشی از این بسته ۹ ماده ای به موضوع اجاره‌بها اختصاص داشت، با دو راهکار اصلی شامل افزایش مدت اجاره ها به بیش از دو سال و نیز تعیین سقف حداکثر ۱۰ درصد برای تمدید قراردادهای اجاره در سال های دوم به بعد. قرار شد این راه حل‌های مقطعی و گذرا به شکل لایحه ای دوفوریتی برای مجلس ارسال و تصویب شود، اما احتمال اينكه این لایحه با نزدیک شدن به ایام ثبت نام مدارس و کاهش جابه جایی‌ها، به فصل نقل و انتقالات مسکن در سال جاری به نتيجه نرسد، بسيار بالاست.
اقدامات باید زودتر انجام می شد
سلمان خادم المله، کارشناس اقتصاد مسکن درباره راهکارهای نه‌گانه وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن می‌گوید: اقدامات فوری از این دست بیشتر به نمایش شبیه است؛ اول باید پرسید چرا این اقدامات زودتر انجام نشد. نکته بعدی این است که یک شخصی مالک خانه است و شخص دیگر خریدار و مستاجر است،در کدام چارچوب می‌خواهند این‌ها را مجبور کنند در مقطع فعلی اقدامات نه گانه مدنظر را انجام دهند؟ پس این‌گونه برنامه ها خروجی خاصی نخواهد داشت.
البته نمی‌توان کار را رها کرد اما اتفاقاتی که در بخش مسکن، ارز یا طلا افتاده به متغیرهای کلان مربوط می‌شود و از سطح وزارتخانه و حتی سطح دولت فراتر است.
مهم‌ترین پیام این آمارها، آثار ضربه تورم شدید در بازار ملک است که بیشترین آسیب را به اجاره نشین های پایتخت وارد کرده است؛ طوری که در وضعیت کنونی و در مقایسه با خریداران مسکن و سازنده هایی که مشتری املاک کلنگی (زمین) هستند، سخت ترین شرایط در بازار ملک متوجه اجاره نشین هاست.
طرح‌هاي تكليفي پاسخگو نيست
به گفته كارشناسان طرح هایی که ریشه تکلیفی و تعزیراتی داشته باشد، جوابگو نیست. در کشورمان سالانه یک میلیون ازدواج داریم اما عرضه مسکن متناسب با تقاضای آن نیست. طرح هایی همچون دو یا چند ساله‌کردن قراردادهای اجاره، فایده‌ای برای مردم ندارد. همچنین نمی‌توان مردم را مجبور کرد که با ارقام و سقف قیمتی خاصی قراردادهای اجاره خود را تمدید کنند. بازار اجاره بها و به طور کلی بازار مسکن باید قیمت ها را در عرضه و تقاضا کشف کند پس این طرح ها هیچ اثری در تعدیل قیمت مسکن ندارد. دولت باید با همکاری بخش خصوصی به تولید مسکن استیجاری بپردازد. مسکن مهر بدون متقاضی می‌تواند در این حوزه کمک مردم و دولت باشد تا توازن در اجاره‌بها برقرار شود. همچنین دولت باید با کمک انبوه سازان به ساخت واحدهای مسکونی استیجاری مشابه با اقدامی که دولت های اروپایی برای کنترل اجاره بها انجام می دهند، اقدام کند. چنین روش‌هایی می تواند در کاهش اجاره‌بها موثر باشد، نه اینکه مدت زمان قرارداد اجاره را به بیش از یک سال افزایش دهند.
آژير خطر در بازار اجاره
اجاره نشین‌های پایتخت در مقایسه با خریداران مسکن به طور میانگین آپارتمان هایی با ۱۰ مترمربع مساحت کمتر و سه سال عمر بنای بیشتر معامله می‌کنند. همچنین آمارهای رسمی از معاملات ملک نشان می دهد اگرچه به لحاظ میزان رشد قیمت مسکن و اجاره بها، خریداران با فشار بیشتری نسبت به اجاره نشین‌ها روبه رو هستند، اما تمرکز معاملات اجاره بر واحدهای کوچک تر و قدیمی‌تر، شرایط اضطرار در بازار اجاره را علامت می‌دهد که تحت تاثیر جمعیت بالای مستاجرها و توان مالی محدود آن‌ها در برابر رشد هزینه اجاره نشینی، به وجود آمده است. جزيیات آمار رسمی مربوط به تحولات بازار ملک در سه حوزه معاملات زمین، آپارتمان و اجاره مسکن در بهار امسال که به تازگی توسط مرکز آمار ایران منتشر شده، پنج پیام با محوریت بازار اجاره‌بها مخابره می‌کند. مهم ترین پیام این آمارها، آثار ضربه تورم شدید در بازار ملک است که بیشترین آسیب را به اجاره‌نشین‌های پایتخت وارد کرده است؛ به‌طوری که در وضعیت کنونی و در مقایسه با خریداران مسکن و سازند‌ه‌هایی که مشتری املاک کلنگی (زمین) هستند، سخت‌ترین شرایط در بازار ملک متوجه اجاره نشین‌هاست. در بازار ملک سه گروه تقاضا وجود دارد که شامل متقاضیان خرید اعم از مصرفی و سرمایه‌ای، سازنده‌ها که خریدار زمین و املاک کلنگی هستند و اجاره‌نشین‌ها می‌شود.
التهاب بازار در فصل بهار
گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن در فصل بهار ۹۷ نشان می‌دهد میزان تورم نقطه‌ای مسکن در این مدت در مقایسه با بهار سال گذشته ۳۷ درصد بوده و زمین نیز حدود ۳۴ درصد رشد قیمت نقطه ای داشته است. در بازار اجاره نیز رشد حدود ۲۷ درصدی اجاره بها در بهار امسال رقم خورد. مقایسه ظاهری این تغییرات نقطه‌ای و رکوردزنی تورم مسکن در مقایسه با زمین و آپارتمان‌های اجاری این برداشت را به دنبال دارد که حتما شرایط بازار مسکن برای خریداران از دو گروه دیگر متقاضیان دشوارتر بوده است، اما در گزارش مرکز آمار، داده هایی وجود دارد که اگر آن را مبنا قرار دهیم، تورم ملکی فعلی بیشترین ضربه را به اجاره‌نشین ها وارد کرده است. این داده ها که اسبابی برای مقایسه میان کیفیت خرید و کیفیت اجاره مسکن است، نشان می دهد درجه تنزل اجاره مسکن به مراتب بیشتر از تنزل کیفیت خرید مسکن است. در عین حال رشد قیمت زمین نیز پس از تورم مسکن با تغییرات نقطه ای ۳۴ درصدی در رتبه بعدی تورم در بازار ملک قرار دارد. میانگین نرخ تورم عمومی نقطه ای بهار نیز ۱۱ درصد بوده که از نصف تورم بازار اجاره هم کمتر است.این مقایسه نشان می دهد در فصل بهار، بازار ملک به لحاظ قیمت در هر سه بخش زمین، مسکن و اجاره ملتهب و هر سه حوزه شاهد جهش بوده است. در فصل دوم رونق معاملات ملک التهابات و شوک‌های بازارهای موازی مسکن همچون ارز و سکه اثری مخرب روی معاملات مصرفی بازار مسکن داشت و از این بابت رشد حدود ۲۷ درصدی اجاره بها نسبت به بهار پارسال سبب شد میزان اجاره بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران (پس از تبدیل ودیعه به مبلغ اجاره) در قراردادهای منعقد شده طی سه ماهه بهار ۹۷ به مرز ۳۰ هزار تومان برسد و روی ایستگاه ۲۹ هزار و ۸۰۰ تومان توقف کند.
افزايش تمایل مستاجران به تمدید قرارداد
به اين ترتيب، تعداد قراردادهای اجاره در بهار امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته هشت درصد کاهش یافته و تغییرات نقطه ای حجم معاملات اجاره منفی بوده است. ممکن است از این آمار برداشت شود که جمعیت اجاره نشین کاهش یافته، اما نتایج سرشماری سال ۹۵ نشان می دهد كه این برداشت صحیح نیست.
در این سرشماری مشخص شد جمعیت مستاجران در تهران از ۹/ ۳۷ درصد در سال ۹۰ به ۴۲ درصد در سال ۹۵ افزایش یافته و به همین نسبت جمعیت مالک در میان خانوارهای پایتخت‌نشین کاهش یافته است.به نظر می رسد مهم ترین علت کاهش آمار قراردادهای اجاره این است که تحت تاثیر التهاب قیمتی، تمایل به تمدید قرارداد میان مستاجران افزایش یافته و از آنجاکه معمولا تمدید به شکل غیررسمی و در خارج از بنگاه با پشت نویسی قرارداد اجاره انجام می شود، طبعا در آمار رسمی لحاظ نشده است.در عین حال ممکن است کاهش جمعیت مستاجران جدید در بهار امسال نیز در منفی شدن رشد قراردادهای اجاره موثر باشد. از آنجا که امسال در جریان رونق بازار مسکن عده ای از خانه اولی ها که متقاضی بازار اجاره بودند، صاحب خانه شدند، تقاضای جدید اجاره در بازار مسکن ممکن است به شکل نسبی کاهش یافته باشد، چراکه گروهی از متقاضیان بالقوه اجاره مسکن، خانه دار شدند. البته علت دوم چندان محتمل به نظر نمی‌آید، چراکه بسیاری از خریداران مسکن در سال اول ملک خود را در قالب قرارداد رهن و اجاره به مستاجر می‌سپارند.
فایل‌های اجاره کم است و گران
برخی از شهروندان با اشاره به افزایش تقریبا زیاد نرخ قراردادهای اجاره در سه هفته گذشته، اعلام کردند اگرچه بسیاری از فایل‌های موجود از نظر امکانات مانند آسانسور، پارکینگ و محله مناسب خانوار قابل قبول هستند، اما بسیار گران هستند و اگر قیمت اجاره ماهانه واحدی نیز مناسب باشد، به دلیل آن است که شرایط یک مسکن معمولی مانند آسانسور و پارکینگ در آن وجود ندارد.
تاثير سوء احتکار مسکن بر اجاره‌بها
این کارشناس معاملات املاک با بیان اینکه طی کمتر از یک ماه اخیر باز هم شاهد رشد اجاره بها در محلات و مناطق پُرطرفدارتر پایتخت بوده ایم، افزود: علاوه بر آنکه در فصل جابه جایی خانوارها قرار داریم، یکی دیگر از دلایل افزایش اجاره بها، مبهم بودن آینده بازار مسکن است که سبب شده بسیاری از افرادی که در سال های گذشته به دنبال مستاجر می‌دویدند، امسال از ارائه واحد مسکونی خود برای اجاره امتناع کنند که همین موضوع سبب کم شدن فایل‌های اجاره (کاهش عرضه) و درنهایت افزایش تقاضا شده است؛ چون بسیاری از مالکان به دنبال آن هستند تا اگر قیمت مسکن بازهم گران‌تر شود، واحد خود را به فروش برسانند.
رواج قراردادهاي كوتاه‌مدت
به عقيده كارشناسان طی یکی، دو ماه اخیر پدیده‌ای که در تهران رواج یافته، قراردادهای اجاره کوتاه مدت یا آوردن شروط ضمن عقد عجیب همچون امکان جابه جایی مستاجر در هر زمان که موجر تشخیص بدهد بدون آنکه خسارتی به مستاجر بدهد یا موارد مشابه آن است که علت آن، همان مبهم بودن آینده بازار مسکن و احتمال افزایش مجدد قیمت هاست. تعداد خانوارهای بیش از دو نفره در محلات گران تهران مانند خیابان‌های شهید بهشتی، شهید مطهری، شهید مفتح، وزرا، آرژانتین و دیگر محلات اطراف آن‌ها كاهش يافته و بیشتر ساکنان این محلات مالک هستند و تعداد خانوارهای مستاجر در این محله ها که دارای چند فرزند باشند، بسیار کم است. حتی برخی مسئولان مدارس این محله ها از احتمال کمبود دانش آموز در محله های مذکور در مهر امسال خبر داده اند.
ناهمخواني درآمد مستاجران با رشد اجاره بها
پيشتر حسام عقبایی، نایب ريیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره افزایش اجاره‌ها طی روزهای اخیر اظهار کرده بود: با توجه به اینکه قیمت مسکن اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره‌بهاست و قیمت مسکن هم نزدیک به ۵۵ درصد رشد نسبت به سال گذشته داشته است، بنابراین موجران هم توقع دارند اجاره بهای واحدهای مسکونی شان متناسب با قیمت مسکن رشد پیدا کند که به نظر من انتظار معقولی از سوی مالکان و موجران محسوب می‌شود، اما از طرف دیگر بازار اجاره بها به نحوی است که درآمدهای مستاجران متناسب با رشد قیمت در بازار رهن و اجاره نیست. به این معنا که نمی توانند درآمدهای خود را با میزان رشد اجاره بها تطبیق بدهند. حداکثر رشد درآمد کارمندان و کارگران ۱۰ تا ۲۰ درصد بوده است که همین سبب شده قدرت اجاره آن‌ها کافی نباشد.
اجاره بها بیش از آمارهاي اعلامي
به عقيده فعالان بازار مسكن، اجاره بها بیشتر از آنچه گفته می شود، رشد یافته است. به نظر می‌رسد علت آن قرار گرفتن در فصل جابه‌جایی و نقل و انتقال خانوارهاست که از اواخر خرداد آغاز شده و تا نیمه‌های شهریور ادامه می یابد و این روند رشد اجاره‌ها تا پایان فصل نقل و انتقالات ادامه می‌یابد. پیش بینی می‌شود همزمان با آغاز مهر و فرارسیدن ماه محرم، تا ۱۵ درصد از نرخ اجاره‌بها نسبت به تابستان کاسته شود.
جزيیات افزایش اجاره‌نشیني در بازه زماني 90 تا 95
بر اساس سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 1395، در بازه زماني سال 90 تا 95 تعداد خانوارهای اجاره‌نشین 1.6 میلیون افزایش پیدا کرده است. بر اساس سرشماری عمومی سال ۱۳۹۰تعداد خانوارهای اجاره‌نشین کشور پنج میلیون و ۶۰۷ هزار خانوار بود اما در سرشماری سال 95 تعداد خانوارهای اجاره‌نشین به هفت میلیون و ۲۵۰ هزار خانوار افزایش پیدا کرده است که بیانگر افزایش ۲۹درصدی جمعیت خانوارهای اجاره‌نشین در پنج سال گذشته است. مطابق نتایج این دو سرشماری، در سال ۱۳۹۰ بالغ بر ۲۶.۶ درصد از خانوارهای کشور اجاره‌نشین بودند، اما طي اين پنج سال نسبت مستاجران رو به افزایش گذاشته به طوری که در سال ۱۳۹۵حدود ۳۰.۷درصد خانوارهای کشور اجاره‌نشین شده‌اند.آمار سرشماری سال ۱۳۹۵ درباره افزایش اجاره‌نشینی در کشور، نتیجه کاهش چشمگیر تولید مسکن در دولت یازدهم بود و آن را باید نتیجه سیاست‌های اشتباه دولتمردان به‌خصوص وزير مربوطه وزارت راه و شهرسازی دانست.
چند درصد از خانوارهای ایرانی مستاجرند
طبق آخرین آمارهای اعلامی از سوی بانک مرکزی، بیش از یک چهارم خانوارهای ایرانی مستاجر هستند.
بررسی‌های آماری نشان می‌دهد 25.9 درصد از خانوارهای ایرانی در واحدهای استیجاری زندگی می‌کنند که نسبت به سال ماقبل آن کاهشی اندک را نشان می‌دهد.در یک دهه گذشته میانگین تعداد خانوارهای مستاجران در حدود یک چهارم جمعیت بوده است. این در حالی است که در سال ۱۳۹۰ رکورد نسبت مستاجران به نسبت خانوارهای ایرانی شکست و ۲۸.۵ درصد از جمعیت ایران مستاجر شدند. با توجه به آمارهای آخرین سرشماری صورت گرفته در ایران یعنی در سال ۱۳۹۵، تعداد خانوارهای ایرانی برابر با ۲۴ میلیون خانوار بوده است. به این ترتیب از جمله ۲۴ میلیون خانوار ایرانی، بیش از ۶ میلیون و 200 هزار خانوار در واحدهای مسکونی استیجاری زندگی می‌کنند. زندگی در خانه‌های اجاره‌ای در ایران دشواری‌های فراوانی را به همراه دارد چرا که تورم بالا سبب شده است قیمت اجاره بها در ایران همواره بیش از نرخ تورم رشد می‌کند.مسکن سرمایه‌ای‌ترین کالای ایرانی است و از این رو مالکیت مسکن یا عدم مالکیت آن می‌تواند وضعیت درآمدی خانوار را تحت تاثیر شدید قرار دهد.
افزايش 38 درصدي اجاره نشيني
اما مرداد سال گذشته بود كه فرشید پورحاجت، دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان اعلام كرد: در پنج سال گذشته تعداد مستاجران و اجاره‌نشینی 38درصد رشد داشته است.
نمی‌توان وجود 2/5 میلیون واحدمسکونی خالی از سکنه در کشور از سوی مرکز آمار را رد کرد، چرا که این مرکز، مرکز آمار ایران است و از روی سند و مدرک گزارش می‌دهد، بنابراین بحثی در این خصوص نداریم، اما اعتقاد ما این است و همان‌طور که قبلا هم اعلام کردیم باید جزيیات این واحدهای مسکونی نیز مشخص و تعیین شود. منظور ما از انتشار جزيیات گزارش مرکز آمار این است که ببینیم چه تعداد از این واحدهای خالی از سکنه لوکس و براساس سوداگری ساخته شده و چه تعداد الگوی مصرف را رعایت کرده‌اند اما بدون مشتری هستند. به اعتقاد بنده اگر این 2/5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه را کنار بگذاریم و مابقی آمار را رصد کنیم که در چه شرایطی هستیم، نشان می‌دهد تعداد خانوار موجود از تعداد خانه‌های موجود در کشور بیشتر است. یک واقعیت را باید بپذیریم که در یک بازه پنج ساله تعداد مستاجران و اجاره‌نشینی در کشور 38 درصد رشد داشته است؛ پس این آمار نشان می‌دهد که اگر چه غالب ایرانی‌ها به مالکیت علاقه دارند، چرا باید میزان اجاره‌نشینی و مستاجری رو به افزایش باشد؟
دولت اراده‌اي براي ريشه‌كن‌كردن سوداگري ندارد
افشين پروين پور/ كارشناس حوزه مسكن
تعداد مستاجران نسبت به پنج سال گذشته بسيار افزايش پيدا كرده است. دولت فعلي كه اكنون وارد سال ششم آن شده‌ايم، بازار مسكن را رها كرده است و از ابتدا نيز رها كرده بود. بازار مسكن بايد مديريت شود، وقتي مديريت نمي‌شود اوضاع از همين قرار است، نرخ مسكن افزايش پيدا مي‌كند، اجاره بها سرسام‌آور مي‌شود. زماني‌كه افزايش قيمت مسكن را داريم، بسياري از افراد قادر به خريد مسكن نيستند و به اجبار به سمت مستاجري مي‌روند. در حال حاضر آنقدر وضعيت نابسامان است كه حتي خيلي از افراد توان پرداخت اجاره بها را ندارند. اين نتيجه عدم مديريت بازار است. متاسفانه مردم در دور اول دولت اين موضوع را متوجه نشدند. در حوزه مسكن بايد دو اقدام اساسي صورت بگيرد. ابتدا عرضه و تقاضا به حالت تعادل برسد. اكنون سطح تقاضا بيش از عرضه است. يكي از دلايل افزايش قيمت مسكن افزايش تقاضا به شمار مي‌آيد. نكته دوم سوداگري است كه در اين بخش بيداد مي‌كند. زماني كه به آمار خانه هاي خالي و وضعيت خريد و فروش مسكن نگاه مي‌اندازيم متوجه اين موضوع مي‌شويم. در هيچ جاي دنيا كسي با خريد و فروش و احتكار مسكن سود نمي‌كند، زيرا مسكن كالاي اساسي و مورد نياز مردم است و نبايد در زنجيره احتكار، خريد و فروش و سوداگري وارد شود. در ايران بازار مسكن رهاست و دولت هيچ نظارتي به اين بازار ندارد و به اين موضوع كه هر فرد چند خانه خالي دارد ورود نمي‌كند. درست اين است كه هر فرد داراي يك واحد مسكوني باشد و نه بيشتر. در هيچ جاي دنيا اجازه نمي‌دهند فردي صاحب 50 واحد مسكوني باشد. آن‌ها از طريق سامانه اطلاعاتي و ديجيتال اين وضعيت را رصد مي‌كنند و هر فردي بيش از يك واحد مسكوني داشته باشد آنقدر ماليات براي او وضع مي‌كنند كه ديگر توان نگه‌داشت آن خانه خالي را نداشته باشد. در ايران نه سامانه اطلاعاتي تشكيل اطلاعاتي دارند و نه بنا دارند كه اين اقدام را انجام دهند. از طرفي با سوداگري مبارزه نمي‌شود و ميزان عرضه افزايش پيدا نمي‌كند. به اين شكل قيمت ملك و اجاره بها افزايش پيدا مي كند. در اين ميان اجاره بها بيش از افزايش قيمت مسكن افزايش داشته است. به اين خاطر كه فشار خريد و فروش به اجاره بها منتقل شده است. بسياري از افرادي كه مي‌توانستند به صورت قسطي خانه بخرند ديگر نمي‌توانند و فشار آن بر بازار استيجار تحميل مي‌شود. در اين ميان تقاضا براي اجاره افزايش پيدا مي‌كند و مالكان قيمت اجاره بها را افزايش مي‌دهند، بنابراين قيمت اجاره به شكل ناگهاني افزايش پيدا مي‌كند. بازار بي‌ضابطه است و از طرف دولت كنترل و مديريت نمي‌شود. راهكار كوتاه‌مدت در شرايط فعلي اين است كه سامانه اطلاعاتي تشكيل شود و بازار رصد شود. تعداد املاك، تعداد مالكان، تعداد خانه‌هاي خالي، تعداد معاملاتي كه صورت مي‌گيرد، مشخص شود. به اين ترتيب شفاف سازي مي‌شود و كساني كه بيش از يك واحد مسكوني دارند بايد ماليات بپردازند، اما دولت هيچ تلاشي در اين زمينه نمي‌كند و اراده‌اي براي بهبود وضعيت بازار و ريشه كن كردن سوداگري ندارد. به اين ماليات، گوي سوزان مي‌گويند؛ به اين خاطر كه كالا را داغ مي‌كند و اجازه نمي‌دهد هر فردي چند خانه خالي داشته باشد و به بازار عرضه نكند. با اين راهكار ركود برطرف و بازار و نرخ‌ها متعادل مي‌شود. وضعيت فعلي را بايد در حوزه سياسي كشور جست‌وجو كرد. ما مشكل كارشناسي نداريم، اينكه ندانيم چه اقدامي بايد انجام دهيم، بلكه مشكل ما سياسي است.
روند كاهشي سهم مالكيت
با جهش یکباره قیمت مسکن ناشی از رشد بازارهای ارز و سکه از اوایل سال جاری، فشار به طرف تقاضای اجاره مسکن بیشتر شده است؛ به طوري كه با افزايش قيمت مسكن بعضی از خانوارهای اجاره‌نشین تصميم به ترک تهران گرفتند. از سوی دیگر سهم مالکیت نسبت به اجاره‌نشینی طی سال‌های اخیر روند کاهشی به خود گرفته است. سال ۱۳۷۵ بالغ بر ۷۳.۴ درصد مردم ایران در خانه‌های ملکی زندگی می‌کردند، ۱۵.۴ درصد مستاجر بودند و ۱۱.۹ درصد در سایر واحدها سکونت داشتند. سال ۱۳۸۵ رقم مالکیت به ۶۷.۹ درصد کاهش و سکونت استیجاری ۲۲.۹ درصد افزایش یافت. در سال ۱۳۹۰ خانه‌های ملکی ۶۲.۷ درصد و خانه‌های استیجاری ۲۶.۶ درصد بود. سال ۱۳۹۵ این اعداد به ترتیب به ۶۰.۵ و ۳۰.۷ درصد رسید. واضح است که علت اصلی شیفت نحوه تصرف از مالکیت به اجاره‌نشینی را باید در افت توان طرف تقاضا جست‌وجو کرد و دولت‌ها نتوانسته‌اند با ابزارها و مشوق‌های لازم به تامین مسکن مناسب برای اقشار جامعه اقدام کنند. یکی از مهم‌ترین راهکارها برای تقویت متقاضیان مسکن، افزایش سقف تسهیلات بانکی است. اواخر دولت‌های نهم و دهم سهم تسهیلات نسبت به قیمت مسکن به کمتر از ۱۰ درصد تنزل کرده بود. در دولت یازدهم به منظور کمک به متقاضیان مسکن، رقم تسهیلات به یکباره هشت برابر شد و به سقف ۱۶۰ میلیون تومان برای زوجین رسید. این مبلغ تا سال گذشته حدود ۵۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را در شهر تهران پوشش می‌داد اما با جهش قیمت مسکن هم‌اکنون قدرت تسهیلات نسبت به قیمت مسکن به حدود ۲۶ درصد تنزل یافته است.
راهکارهای نه‌گانه
وزارت راه و شهرسازی روز ۱۴ تیر ابتدا راهکارهای نه گانه کنترل بازار مسکن را با حضور فعالان و کارشناسان این بخش بررسی کرد. سپس عباس آخوندی چهار لایحه اصلاح موادی از قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴، اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، افزایش مدت اجاره ساختمان و تعیین سقف برای افزایش اجاره بها و لایحه دو فوریتی قانون پیش‌فروش ساختمان را برای تصویب به هیات دولت پیشنهاد داد؛ لوایحی که کارشناسان می‌گویند به دلیل قدرت اثرگذاری اقتصاد کلان بر بازار مسکن، دست اندرکاران این حوزه نمی‌توانند به طور مستقل برنامه‌های سرکوب قیمت مسکن را پیاده سازی کنند. همچنین برخی کارشناسان، این راهکارها را دیرهنگام می‌دانند.از سوی دیگر، مدیرعامل بانک مسکن به تازگي پنج سیاست اعتباری جدید برای بازار مسکن را اعلام کرده است. ابوالقاسم رحیمی انارکی پرداخت تسهیلات ساخت به واحدهای متراژ پایین و متناسب با الگوی مصرف، افزایش سقف وام اوراق از ۶۰ به ۸۰ میلیون تومان، بالا بردن سقف سنی واحدهای مشمول دریافت وام از ۱۵ به ۲۰ سال و فعال‌سازی مجموعه شرکتی و سازمانی بانک مسکن در حوزه ساخت و تولید واحدهای مسکونی ارزان قیمت را ازجمله این چهار راهکار عنوان کرده است.
تصميماتي كه پاي‌شان لنگ مي‌زند
اگرچه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده طرح‌هایی برای کنترل رشد اجاره بها در دستور کار دارد، اما فعالان بازار برخوردهای تعزیری را بی‌فایده می دانند. وزیر راه و شهرسازی پیشنهاداتی درباره 9 محور برای بازگرداندن تعادل به قیمت مسکن ارائه كرد. بخشی از این بسته ۹ ماده ای به موضوع اجاره‌بها اختصاص داشت، با دو راهکار اصلی شامل افزایش مدت اجاره ها به بیش از دو سال و نیز تعیین سقف حداکثر ۱۰ درصد برای تمدید قراردادهای اجاره در سال های دوم به بعد. قرار شد این راه حل‌های مقطعی و گذرا به شکل لایحه ای دوفوریتی برای مجلس ارسال و تصویب شود، اما احتمال اينكه این لایحه با نزدیک شدن به ایام ثبت نام مدارس و کاهش جابه جایی‌ها، به فصل نقل و انتقالات مسکن در سال جاری به نتيجه نرسد، بسيار بالاست.
اقدامات باید زودتر انجام می شد
سلمان خادم المله، کارشناس اقتصاد مسکن درباره راهکارهای نه‌گانه وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن می‌گوید: اقدامات فوری از این دست بیشتر به نمایش شبیه است؛ اول باید پرسید چرا این اقدامات زودتر انجام نشد. نکته بعدی این است که یک شخصی مالک خانه است و شخص دیگر خریدار و مستاجر است،در کدام چارچوب می‌خواهند این‌ها را مجبور کنند در مقطع فعلی اقدامات نه گانه مدنظر را انجام دهند؟ پس این‌گونه برنامه ها خروجی خاصی نخواهد داشت.
البته نمی‌توان کار را رها کرد اما اتفاقاتی که در بخش مسکن، ارز یا طلا افتاده به متغیرهای کلان مربوط می‌شود و از سطح وزارتخانه و حتی سطح دولت فراتر است.
مهم‌ترین پیام این آمارها، آثار ضربه تورم شدید در بازار ملک است که بیشترین آسیب را به اجاره نشین های پایتخت وارد کرده است؛ طوری که در وضعیت کنونی و در مقایسه با خریداران مسکن و سازنده هایی که مشتری املاک کلنگی (زمین) هستند، سخت ترین شرایط در بازار ملک متوجه اجاره نشین هاست.
طرح‌هاي تكليفي پاسخگو نيست
به گفته كارشناسان طرح هایی که ریشه تکلیفی و تعزیراتی داشته باشد، جوابگو نیست. در کشورمان سالانه یک میلیون ازدواج داریم اما عرضه مسکن متناسب با تقاضای آن نیست. طرح هایی همچون دو یا چند ساله‌کردن قراردادهای اجاره، فایده‌ای برای مردم ندارد. همچنین نمی‌توان مردم را مجبور کرد که با ارقام و سقف قیمتی خاصی قراردادهای اجاره خود را تمدید کنند. بازار اجاره بها و به طور کلی بازار مسکن باید قیمت ها را در عرضه و تقاضا کشف کند پس این طرح ها هیچ اثری در تعدیل قیمت مسکن ندارد. دولت باید با همکاری بخش خصوصی به تولید مسکن استیجاری بپردازد. مسکن مهر بدون متقاضی می‌تواند در این حوزه کمک مردم و دولت باشد تا توازن در اجاره‌بها برقرار شود. همچنین دولت باید با کمک انبوه سازان به ساخت واحدهای مسکونی استیجاری مشابه با اقدامی که دولت های اروپایی برای کنترل اجاره بها انجام می دهند، اقدام کند. چنین روش‌هایی می تواند در کاهش اجاره‌بها موثر باشد، نه اینکه مدت زمان قرارداد اجاره را به بیش از یک سال افزایش دهند.
آژير خطر در بازار اجاره
اجاره نشین‌های پایتخت در مقایسه با خریداران مسکن به طور میانگین آپارتمان هایی با ۱۰ مترمربع مساحت کمتر و سه سال عمر بنای بیشتر معامله می‌کنند. همچنین آمارهای رسمی از معاملات ملک نشان می دهد اگرچه به لحاظ میزان رشد قیمت مسکن و اجاره بها، خریداران با فشار بیشتری نسبت به اجاره نشین‌ها روبه رو هستند، اما تمرکز معاملات اجاره بر واحدهای کوچک تر و قدیمی‌تر، شرایط اضطرار در بازار اجاره را علامت می‌دهد که تحت تاثیر جمعیت بالای مستاجرها و توان مالی محدود آن‌ها در برابر رشد هزینه اجاره نشینی، به وجود آمده است. جزيیات آمار رسمی مربوط به تحولات بازار ملک در سه حوزه معاملات زمین، آپارتمان و اجاره مسکن در بهار امسال که به تازگی توسط مرکز آمار ایران منتشر شده، پنج پیام با محوریت بازار اجاره‌بها مخابره می‌کند. مهم ترین پیام این آمارها، آثار ضربه تورم شدید در بازار ملک است که بیشترین آسیب را به اجاره‌نشین‌های پایتخت وارد کرده است؛ به‌طوری که در وضعیت کنونی و در مقایسه با خریداران مسکن و سازند‌ه‌هایی که مشتری املاک کلنگی (زمین) هستند، سخت‌ترین شرایط در بازار ملک متوجه اجاره نشین‌هاست. در بازار ملک سه گروه تقاضا وجود دارد که شامل متقاضیان خرید اعم از مصرفی و سرمایه‌ای، سازنده‌ها که خریدار زمین و املاک کلنگی هستند و اجاره‌نشین‌ها می‌شود.
التهاب بازار در فصل بهار
گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن در فصل بهار ۹۷ نشان می‌دهد میزان تورم نقطه‌ای مسکن در این مدت در مقایسه با بهار سال گذشته ۳۷ درصد بوده و زمین نیز حدود ۳۴ درصد رشد قیمت نقطه ای داشته است. در بازار اجاره نیز رشد حدود ۲۷ درصدی اجاره بها در بهار امسال رقم خورد. مقایسه ظاهری این تغییرات نقطه‌ای و رکوردزنی تورم مسکن در مقایسه با زمین و آپارتمان‌های اجاری این برداشت را به دنبال دارد که حتما شرایط بازار مسکن برای خریداران از دو گروه دیگر متقاضیان دشوارتر بوده است، اما در گزارش مرکز آمار، داده هایی وجود دارد که اگر آن را مبنا قرار دهیم، تورم ملکی فعلی بیشترین ضربه را به اجاره‌نشین ها وارد کرده است. این داده ها که اسبابی برای مقایسه میان کیفیت خرید و کیفیت اجاره مسکن است، نشان می دهد درجه تنزل اجاره مسکن به مراتب بیشتر از تنزل کیفیت خرید مسکن است. در عین حال رشد قیمت زمین نیز پس از تورم مسکن با تغییرات نقطه ای ۳۴ درصدی در رتبه بعدی تورم در بازار ملک قرار دارد. میانگین نرخ تورم عمومی نقطه ای بهار نیز ۱۱ درصد بوده که از نصف تورم بازار اجاره هم کمتر است.این مقایسه نشان می دهد در فصل بهار، بازار ملک به لحاظ قیمت در هر سه بخش زمین، مسکن و اجاره ملتهب و هر سه حوزه شاهد جهش بوده است. در فصل دوم رونق معاملات ملک التهابات و شوک‌های بازارهای موازی مسکن همچون ارز و سکه اثری مخرب روی معاملات مصرفی بازار مسکن داشت و از این بابت رشد حدود ۲۷ درصدی اجاره بها نسبت به بهار پارسال سبب شد میزان اجاره بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران (پس از تبدیل ودیعه به مبلغ اجاره) در قراردادهای منعقد شده طی سه ماهه بهار ۹۷ به مرز ۳۰ هزار تومان برسد و روی ایستگاه ۲۹ هزار و ۸۰۰ تومان توقف کند.
افزايش تمایل مستاجران به تمدید قرارداد
به اين ترتيب، تعداد قراردادهای اجاره در بهار امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته هشت درصد کاهش یافته و تغییرات نقطه ای حجم معاملات اجاره منفی بوده است. ممکن است از این آمار برداشت شود که جمعیت اجاره نشین کاهش یافته، اما نتایج سرشماری سال ۹۵ نشان می دهد كه این برداشت صحیح نیست.
در این سرشماری مشخص شد جمعیت مستاجران در تهران از ۹/ ۳۷ درصد در سال ۹۰ به ۴۲ درصد در سال ۹۵ افزایش یافته و به همین نسبت جمعیت مالک در میان خانوارهای پایتخت‌نشین کاهش یافته است.به نظر می رسد مهم ترین علت کاهش آمار قراردادهای اجاره این است که تحت تاثیر التهاب قیمتی، تمایل به تمدید قرارداد میان مستاجران افزایش یافته و از آنجاکه معمولا تمدید به شکل غیررسمی و در خارج از بنگاه با پشت نویسی قرارداد اجاره انجام می شود، طبعا در آمار رسمی لحاظ نشده است.در عین حال ممکن است کاهش جمعیت مستاجران جدید در بهار امسال نیز در منفی شدن رشد قراردادهای اجاره موثر باشد. از آنجا که امسال در جریان رونق بازار مسکن عده ای از خانه اولی ها که متقاضی بازار اجاره بودند، صاحب خانه شدند، تقاضای جدید اجاره در بازار مسکن ممکن است به شکل نسبی کاهش یافته باشد، چراکه گروهی از متقاضیان بالقوه اجاره مسکن، خانه دار شدند. البته علت دوم چندان محتمل به نظر نمی‌آید، چراکه بسیاری از خریداران مسکن در سال اول ملک خود را در قالب قرارداد رهن و اجاره به مستاجر می‌سپارند.
فایل‌های اجاره کم است و گران
برخی از شهروندان با اشاره به افزایش تقریبا زیاد نرخ قراردادهای اجاره در سه هفته گذشته، اعلام کردند اگرچه بسیاری از فایل‌های موجود از نظر امکانات مانند آسانسور، پارکینگ و محله مناسب خانوار قابل قبول هستند، اما بسیار گران هستند و اگر قیمت اجاره ماهانه واحدی نیز مناسب باشد، به دلیل آن است که شرایط یک مسکن معمولی مانند آسانسور و پارکینگ در آن وجود ندارد.
تاثير سوء احتکار مسکن بر اجاره‌بها
این کارشناس معاملات املاک با بیان اینکه طی کمتر از یک ماه اخیر باز هم شاهد رشد اجاره بها در محلات و مناطق پُرطرفدارتر پایتخت بوده ایم، افزود: علاوه بر آنکه در فصل جابه جایی خانوارها قرار داریم، یکی دیگر از دلایل افزایش اجاره بها، مبهم بودن آینده بازار مسکن است که سبب شده بسیاری از افرادی که در سال های گذشته به دنبال مستاجر می‌دویدند، امسال از ارائه واحد مسکونی خود برای اجاره امتناع کنند که همین موضوع سبب کم شدن فایل‌های اجاره (کاهش عرضه) و درنهایت افزایش تقاضا شده است؛ چون بسیاری از مالکان به دنبال آن هستند تا اگر قیمت مسکن بازهم گران‌تر شود، واحد خود را به فروش برسانند.
رواج قراردادهاي كوتاه‌مدت
به عقيده كارشناسان طی یکی، دو ماه اخیر پدیده‌ای که در تهران رواج یافته، قراردادهای اجاره کوتاه مدت یا آوردن شروط ضمن عقد عجیب همچون امکان جابه جایی مستاجر در هر زمان که موجر تشخیص بدهد بدون آنکه خسارتی به مستاجر بدهد یا موارد مشابه آن است که علت آن، همان مبهم بودن آینده بازار مسکن و احتمال افزایش مجدد قیمت هاست. تعداد خانوارهای بیش از دو نفره در محلات گران تهران مانند خیابان‌های شهید بهشتی، شهید مطهری، شهید مفتح، وزرا، آرژانتین و دیگر محلات اطراف آن‌ها كاهش يافته و بیشتر ساکنان این محلات مالک هستند و تعداد خانوارهای مستاجر در این محله ها که دارای چند فرزند باشند، بسیار کم است. حتی برخی مسئولان مدارس این محله ها از احتمال کمبود دانش آموز در محله های مذکور در مهر امسال خبر داده اند.
ناهمخواني درآمد مستاجران با رشد اجاره بها
پيشتر حسام عقبایی، نایب ريیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره افزایش اجاره‌ها طی روزهای اخیر اظهار کرده بود: با توجه به اینکه قیمت مسکن اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره‌بهاست و قیمت مسکن هم نزدیک به ۵۵ درصد رشد نسبت به سال گذشته داشته است، بنابراین موجران هم توقع دارند اجاره بهای واحدهای مسکونی شان متناسب با قیمت مسکن رشد پیدا کند که به نظر من انتظار معقولی از سوی مالکان و موجران محسوب می‌شود، اما از طرف دیگر بازار اجاره بها به نحوی است که درآمدهای مستاجران متناسب با رشد قیمت در بازار رهن و اجاره نیست. به این معنا که نمی توانند درآمدهای خود را با میزان رشد اجاره بها تطبیق بدهند. حداکثر رشد درآمد کارمندان و کارگران ۱۰ تا ۲۰ درصد بوده است که همین سبب شده قدرت اجاره آن‌ها کافی نباشد.
اجاره بها بیش از آمارهاي اعلامي
به عقيده فعالان بازار مسكن، اجاره بها بیشتر از آنچه گفته می شود، رشد یافته است. به نظر می‌رسد علت آن قرار گرفتن در فصل جابه‌جایی و نقل و انتقال خانوارهاست که از اواخر خرداد آغاز شده و تا نیمه‌های شهریور ادامه می یابد و این روند رشد اجاره‌ها تا پایان فصل نقل و انتقالات ادامه می‌یابد. پیش بینی می‌شود همزمان با آغاز مهر و فرارسیدن ماه محرم، تا ۱۵ درصد از نرخ اجاره‌بها نسبت به تابستان کاسته شود.
جزيیات افزایش اجاره‌نشیني در بازه زماني 90 تا 95
بر اساس سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 1395، در بازه زماني سال 90 تا 95 تعداد خانوارهای اجاره‌نشین 1.6 میلیون افزایش پیدا کرده است. بر اساس سرشماری عمومی سال ۱۳۹۰تعداد خانوارهای اجاره‌نشین کشور پنج میلیون و ۶۰۷ هزار خانوار بود اما در سرشماری سال 95 تعداد خانوارهای اجاره‌نشین به هفت میلیون و ۲۵۰ هزار خانوار افزایش پیدا کرده است که بیانگر افزایش ۲۹درصدی جمعیت خانوارهای اجاره‌نشین در پنج سال گذشته است. مطابق نتایج این دو سرشماری، در سال ۱۳۹۰ بالغ بر ۲۶.۶ درصد از خانوارهای کشور اجاره‌نشین بودند، اما طي اين پنج سال نسبت مستاجران رو به افزایش گذاشته به طوری که در سال ۱۳۹۵حدود ۳۰.۷درصد خانوارهای کشور اجاره‌نشین شده‌اند.آمار سرشماری سال ۱۳۹۵ درباره افزایش اجاره‌نشینی در کشور، نتیجه کاهش چشمگیر تولید مسکن در دولت یازدهم بود و آن را باید نتیجه سیاست‌های اشتباه دولتمردان به‌خصوص وزير مربوطه وزارت راه و شهرسازی دانست.
چند درصد از خانوارهای ایرانی مستاجرند
طبق آخرین آمارهای اعلامی از سوی بانک مرکزی، بیش از یک چهارم خانوارهای ایرانی مستاجر هستند.
بررسی‌های آماری نشان می‌دهد 25.9 درصد از خانوارهای ایرانی در واحدهای استیجاری زندگی می‌کنند که نسبت به سال ماقبل آن کاهشی اندک را نشان می‌دهد.در یک دهه گذشته میانگین تعداد خانوارهای مستاجران در حدود یک چهارم جمعیت بوده است. این در حالی است که در سال ۱۳۹۰ رکورد نسبت مستاجران به نسبت خانوارهای ایرانی شکست و ۲۸.۵ درصد از جمعیت ایران مستاجر شدند. با توجه به آمارهای آخرین سرشماری صورت گرفته در ایران یعنی در سال ۱۳۹۵، تعداد خانوارهای ایرانی برابر با ۲۴ میلیون خانوار بوده است. به این ترتیب از جمله ۲۴ میلیون خانوار ایرانی، بیش از ۶ میلیون و 200 هزار خانوار در واحدهای مسکونی استیجاری زندگی می‌کنند. زندگی در خانه‌های اجاره‌ای در ایران دشواری‌های فراوانی را به همراه دارد چرا که تورم بالا سبب شده است قیمت اجاره بها در ایران همواره بیش از نرخ تورم رشد می‌کند.مسکن سرمایه‌ای‌ترین کالای ایرانی است و از این رو مالکیت مسکن یا عدم مالکیت آن می‌تواند وضعیت درآمدی خانوار را تحت تاثیر شدید قرار دهد.
افزايش 38 درصدي اجاره نشيني
اما مرداد سال گذشته بود كه فرشید پورحاجت، دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان اعلام كرد: در پنج سال گذشته تعداد مستاجران و اجاره‌نشینی 38درصد رشد داشته است.
نمی‌توان وجود 2/5 میلیون واحدمسکونی خالی از سکنه در کشور از سوی مرکز آمار را رد کرد، چرا که این مرکز، مرکز آمار ایران است و از روی سند و مدرک گزارش می‌دهد، بنابراین بحثی در این خصوص نداریم، اما اعتقاد ما این است و همان‌طور که قبلا هم اعلام کردیم باید جزيیات این واحدهای مسکونی نیز مشخص و تعیین شود. منظور ما از انتشار جزيیات گزارش مرکز آمار این است که ببینیم چه تعداد از این واحدهای خالی از سکنه لوکس و براساس سوداگری ساخته شده و چه تعداد الگوی مصرف را رعایت کرده‌اند اما بدون مشتری هستند. به اعتقاد بنده اگر این 2/5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه را کنار بگذاریم و مابقی آمار را رصد کنیم که در چه شرایطی هستیم، نشان می‌دهد تعداد خانوار موجود از تعداد خانه‌های موجود در کشور بیشتر است. یک واقعیت را باید بپذیریم که در یک بازه پنج ساله تعداد مستاجران و اجاره‌نشینی در کشور 38 درصد رشد داشته است؛ پس این آمار نشان می‌دهد که اگر چه غالب ایرانی‌ها به مالکیت علاقه دارند، چرا باید میزان اجاره‌نشینی و مستاجری رو به افزایش باشد؟
دولت اراده‌اي براي ريشه‌كن‌كردن سوداگري ندارد
افشين پروين پور/ كارشناس حوزه مسكن
تعداد مستاجران نسبت به پنج سال گذشته بسيار افزايش پيدا كرده است. دولت فعلي كه اكنون وارد سال ششم آن شده‌ايم، بازار مسكن را رها كرده است و از ابتدا نيز رها كرده بود. بازار مسكن بايد مديريت شود، وقتي مديريت نمي‌شود اوضاع از همين قرار است، نرخ مسكن افزايش پيدا مي‌كند، اجاره بها سرسام‌آور مي‌شود. زماني‌كه افزايش قيمت مسكن را داريم، بسياري از افراد قادر به خريد مسكن نيستند و به اجبار به سمت مستاجري مي‌روند. در حال حاضر آنقدر وضعيت نابسامان است كه حتي خيلي از افراد توان پرداخت اجاره بها را ندارند. اين نتيجه عدم مديريت بازار است. متاسفانه مردم در دور اول دولت اين موضوع را متوجه نشدند. در حوزه مسكن بايد دو اقدام اساسي صورت بگيرد. ابتدا عرضه و تقاضا به حالت تعادل برسد. اكنون سطح تقاضا بيش از عرضه است. يكي از دلايل افزايش قيمت مسكن افزايش تقاضا به شمار مي‌آيد. نكته دوم سوداگري است كه در اين بخش بيداد مي‌كند. زماني كه به آمار خانه هاي خالي و وضعيت خريد و فروش مسكن نگاه مي‌اندازيم متوجه اين موضوع مي‌شويم. در هيچ جاي دنيا كسي با خريد و فروش و احتكار مسكن سود نمي‌كند، زيرا مسكن كالاي اساسي و مورد نياز مردم است و نبايد در زنجيره احتكار، خريد و فروش و سوداگري وارد شود. در ايران بازار مسكن رهاست و دولت هيچ نظارتي به اين بازار ندارد و به اين موضوع كه هر فرد چند خانه خالي دارد ورود نمي‌كند. درست اين است كه هر فرد داراي يك واحد مسكوني باشد و نه بيشتر. در هيچ جاي دنيا اجازه نمي‌دهند فردي صاحب 50 واحد مسكوني باشد. آن‌ها از طريق سامانه اطلاعاتي و ديجيتال اين وضعيت را رصد مي‌كنند و هر فردي بيش از يك واحد مسكوني داشته باشد آنقدر ماليات براي او وضع مي‌كنند كه ديگر توان نگه‌داشت آن خانه خالي را نداشته باشد. در ايران نه سامانه اطلاعاتي تشكيل اطلاعاتي دارند و نه بنا دارند كه اين اقدام را انجام دهند. از طرفي با سوداگري مبارزه نمي‌شود و ميزان عرضه افزايش پيدا نمي‌كند. به اين شكل قيمت ملك و اجاره بها افزايش پيدا مي كند. در اين ميان اجاره بها بيش از افزايش قيمت مسكن افزايش داشته است. به اين خاطر كه فشار خريد و فروش به اجاره بها منتقل شده است. بسياري از افرادي كه مي‌توانستند به صورت قسطي خانه بخرند ديگر نمي‌توانند و فشار آن بر بازار استيجار تحميل مي‌شود. در اين ميان تقاضا براي اجاره افزايش پيدا مي‌كند و مالكان قيمت اجاره بها را افزايش مي‌دهند، بنابراين قيمت اجاره به شكل ناگهاني افزايش پيدا مي‌كند. بازار بي‌ضابطه است و از طرف دولت كنترل و مديريت نمي‌شود. راهكار كوتاه‌مدت در شرايط فعلي اين است كه سامانه اطلاعاتي تشكيل شود و بازار رصد شود. تعداد املاك، تعداد مالكان، تعداد خانه‌هاي خالي، تعداد معاملاتي كه صورت مي‌گيرد، مشخص شود. به اين ترتيب شفاف سازي مي‌شود و كساني كه بيش از يك واحد مسكوني دارند بايد ماليات بپردازند، اما دولت هيچ تلاشي در اين زمينه نمي‌كند و اراده‌اي براي بهبود وضعيت بازار و ريشه كن كردن سوداگري ندارد. به اين ماليات، گوي سوزان مي‌گويند؛ به اين خاطر كه كالا را داغ مي‌كند و اجازه نمي‌دهد هر فردي چند خانه خالي داشته باشد و به بازار عرضه نكند. با اين راهكار ركود برطرف و بازار و نرخ‌ها متعادل مي‌شود. وضعيت فعلي را بايد در حوزه سياسي كشور جست‌وجو كرد. ما مشكل كارشناسي نداريم، اينكه ندانيم چه اقدامي بايد انجام دهيم، بلكه مشكل ما سياسي است.