پیش‌بینی بازار مسکن در پاییز پیش‌رو
کامیاب ابوالقاسمی: در چند سال اخیر، بازار مسکن هم‌زمان با افزایش قیمت دلار روندی صعودی داشته و به نوعی هم‌گرا بوده است. این افزایش در دارایی‌ها ناشی از نگاه تورمی بوده و تحت تأثیر شوک‌های اقتصادی و سیاسی، بازارها تحریک شده‌اند. افراد برای حفظ ارزش پول و گاه به منظور کسب سود، به خرید دارایی‌هایی همچون دلار، طلا و مسکن روی آورده و به نوعی از این دارایی‌ها به عنوان سپر تورمی استفاده کرده‌اند.
از ابتدای سال ۱۴۰۲، بازارها پس از جهش‌های قیمتی سال قبل وارد فاز اصلاح از نظر قیمتی و زمانی شدند. در این دوره، رکود شدیدی در بازارها و دارایی‌ها به وقوع پیوست که در بازار مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین‌تر، این رکود عمق بیشتری پیدا کرد. تعداد معاملات نیز در یک سال‌و‌نیم گذشته به‌طور متوسط حدود سه‌هزارو ۹۰۰ فقره در هر ماه بوده که نشان‌دهنده رکود عمیق در بازار مسکن است.
در این بازه زمانی، تغییر قابل توجهی در قیمت دلار رخ نداده و رشد آن نیز کمتر از نرخ تورم بوده است. با افزایش تنش‌ها در منطقه طی دو ماه گذشته، این احتمال وجود دارد که بازار مسکن مسیر خود را از بازار دلار جدا کند. با شدت‌گرفتن این نوع از تنش‌ها، انتظارات از افزایش ناامنی اقتصادی بیشتر می‌شود و مردم ترجیح می‌دهند نقدینگی خود را به دارایی‌هایی مانند دلار و طلا که نقدشوندگی بالاتر و قابلیت حمل آسان دارند، تبدیل کنند. این مسئله خود عاملی خواهد شد تا رکود در بازار مسکن تشدید شود و تعداد معاملات در این بازار کاهش یابد. البته باید در نظر داشت که مسکن یک بازار سرمایه‌گذاری بلندمدت است و کاهش تقاضا بیشتر در کوتاه‌مدت رخ می‌دهد، به‌ویژه زمانی که خریداران با هدف سرمایه‌گذاری در کوتاه‌مدت به بازار وارد نمی‌شوند. اگر احتمال داده شود که این درگیری‌ها طولانی‌مدت خواهد بود، حتی سرمایه‌گذاران بلندمدت نیز به دلیل نقدشوندگی پایین و بلاتکلیفی سرمایه، تمایل کمتری به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خواهند داشت.
این عوامل باعث می‌شود سرمایه‌گذاران از ورود به بازار مسکن خودداری کنند و در نتیجه، نقدینگی کمتری به این بازار وارد شود. سرمایه‌گذارانی که پیش‌تر وارد بازار شده‌اند، با مشاهده این شرایط ترجیح می‌دهند از بازار خارج شوند و حتی حاضرند تخفیف بیشتری ارائه دهند تا بتوانند ملک خود را به نقد تبدیل کنند. در این وضعیت، دست خریداران در بازار بالا بوده و آنها می‌توانند درخواست تخفیف بیشتر و شرایط پرداخت مناسب‌تری داشته باشند. این شرایط می‌تواند فرصتی مناسب برای خریداران مصرفی باشد؛ چرا‌که با توجه به رکود و اصلاح قیمتی در بازار، قیمت مسکن فاقد حباب است و این موضوع می‌تواند خرید را برای آنها جذاب‌تر کند. بنابراین، به نظر می‌رسد در پاییز نیز شاهد معاملات پایین و رکود در بازار مسکن خواهیم بود. سرمایه‌گذاران کمتری وارد این بازار می‌شوند و عمدتا خریداران مصرفی به بازار وارد خواهند شد. در دوران رونق، شهرهای اطراف شهرهای بزرگ معمولا شاهد افزایش قیمت و افزایش تعداد معاملات هستند و حباب‌های بیشتری در این مناطق شکل می‌گیرد، اما با شروع رکود، این شهرها به‌طور قابل توجهی تحت تأثیر قرار می‌گیرند و افت قیمت بیشتری را تجربه می‌کنند. همچنین تعداد معاملات در این مناطق با رکود بیشتری همراه خواهد شد. با توجه به تنش‌ها، رکود در شهرهای اطراف شهرهای بزرگ تشدید خواهد شد و منجر به افت بیشتر قیمت‌ها و کاهش تعداد معاملات در این مناطق نسبت به شهرهای بزرگ می‌شود. در پایان باید به این نکته توجه کرد که مسکن به دلیل مصرفی‌بودن و غیرقابل تجارت بودنش، هرگز حذف نمی‌شود و بدون خریدار نخواهد ماند. بنابراین نباید انتظار کاهش قیمت زیادی در این شرایط را داشت و این موضوع می‌تواند فرصتی مناسب برای خریداران مصرفی باشد.
منبع: sharghdaily-946333