مستاجران از شمال تهران به وسط شهر آمده‌اند
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار اجاره در ماه‌های آتی توضیح داد.
حسام عقبایی درباره وضعیت بازار اجاره اظهار داشت: در مورد اجاره‌بها باید بگویم که اجاره‌بها وضعیت خوبی ندارد، به این دلیل که تورم عمومی به عنوان یکی از عوامل موثر در بالا رفتن قیمت اجاره‌بها است و وقتی تورم ایجاد می‌شود، موجر توقع دارد که این تورم در اجاره‌بها آن هم لحاظ شود.
وی افزود: دلیل دوم این است که عمده موجران ما، موجران حرفه‌ای نیستند؛ گروهی هستند که تامین معاششان از اجاره‌دادن خانه است. بنابراین وقتی پای میز مذاکره با مستاجر می‌نشینند، اول می‌گویند تورم بالا رفته و بعد می‌گویند برای مثال پارسال پرتقال را کیلویی ۵ هزار تومان می‌خریدیم و حالا باید کیلویی ۱۰ هزار تومان بخریم؛ یا این‌که اسنت سوار می‌شدیم ۱۳ هزار تومان و حالا باید همان مسیر را ۳۰ هزار تومان بدهیم و... یعنی تمام کالاهایی که امروز با افزایش قیمت روبه‌رو شده، همه این افزایش قیمت‌ها را به نوعی از طریق اجاره‌بها تامین کند.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: از طرف دیگر، مستاجری که می‌خواهد خانه اجاره کند، با توجه به این‌که تورم ۳۰ درصد است، حقوق او ۸ درصد از تورم عقب است. حالا اجاره‌بهای این فرد تا سقفی باید افزایش یابد که قدرت پرداخت داشته باشد.
عقبایی متذکر شد: بر این اساس، با وجود این‌که در سال ۹۸ قیمت مسکن از مرز ۱۰۰ درصد عبور کرد، برخی از مستاجران توقع داشتند که به دلیل این‌که قیمت مسکن افزایش یافته و اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره‌بها قیمت مسکن است، بنابراین قیمت اجاره‌بها باید ۱۰۰ درصد افزایش یابد. این در حالی است که اگر چنین اتفاقی می‌افتاد، مستاجر در تهران یا شهرهای بزرگ نمی‌توانست دوام بیاورد.
وی ادامه داد: افزایش متوسط اجاره‌بها در سال ۹۸ حدود ۳۰ درصد بود؛ با وجود این‌که قیمت مسکن ۱۰۰ درصد افزایش یافته بود. امسال افزایش قیمت مسکن آن‌قدر نیست و در حد تورم خواهد بود و سونامی و جهش قیمت نخواهیم داشت، اما افزایش قیمت داریم. پیش‌بینی من این است که اجاره‌بها در شهرهای بزرگ به تورم نزدیک‌تر است و در شهرهای کوچک فاصله بیشتری با تورم دارد و در شهرهای خیلی کوچک افزایش قیمت نخواهیم داشت، زیرا فاصله عرضه و تقاضا وجود ندارد.
چرا شرایط کرونایی مستاجران درک نشد؟
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که دیده شد بسیاری از موجران در شرایط کرونایی حال مستاجران را درک نکردند، گفت: در هر صورت مالکیت محترم است و به جز توصیه و ارشاد کاری نمی‌شود کرد. نمی‌شود به مالک تکلیف کرد. از سوی دیگر، دولت در این کار باید پیش‌قدم باشد. متاسفانه دولت پیش‌قدم نبوده و فقط حرفش را زده است. ما فقط به مردم توصیه کردیم که از مستاجران اجاره‌بهای کمتری بگیریم. اما دولت چه کرده است؟
عقبایی افزود: دولت باید درجه اول، خودش یک گامی بردارد. برای مثال، مشوق مالیاتی بگذارد و تسهیلات به مستاجران بدهد. حتی در مورد تاخیر پرداخت تسهیلات بانکی دولت اقدامی نکرد. یعنی سه ماه فرصت به کسانی که تسهیلات بانکی گرفته بودند، نداد و فقط در مورد گروهی صحبت کرد که وام قرض‌الحسنه گرفته‌اند. در این شرایط، چطور می‌توان توقع داشت موجری که می‌خواهد قسط اجاره‌بهای مسکن بدهد، از مستاجر اجاره‌بها نگیرد!؟
وی تصریح کرد: در حوزه مستاجران، دولت می‌توانست به مستاجران تسهیلات کارا و موثر دیربازده و با سود کم پرداخت کند. بنابراین اگر ما توقع داریم در دهک‌های مختلف جامعه، موجران با مردم همکاری کنند، خود دولت هم باید تبلیغات کند و هم این‌که در عمل اقدامی داشته باشد.
۲۰ درصد مستاجران مشمول جابه‌جایی‌های قهری شدند
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش در طی مدتی که قیمت اجاره در سال‌های گذشته افزایش یافته، چه میزان به حاشیه‌نشینی افزوده شده است؟ گفت: آمار موثقی وجود ندارد و مرکز آمار هم اعلام نکرده، اما تا آن‌جایی که می‌دانم، به خصوص از سال ۹۷ به بعد بخش زیادی از مستاجرانی که در شمال تهران مستاجر بودند، به میانه تهران آمدند و آنهایی که در میانه تهران بودند، به جنوب تهران رفتند و گروهی که در جنوب تهران بودند، به حاشیه تهران نقل مکان کردند؛ آن هم به دلیل این‌که نمی‌توانستند اجاره‌بهای خود را پرداخت کنند.
عقبایی تصریح کرد: من فکر می‌کنم جمعیتی در حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد از مستاجران مشمول این جابه‌جایی‌های قهری شدند.
وی افزود: دلیل دوم این است که عمده موجران ما، موجران حرفه‌ای نیستند؛ گروهی هستند که تامین معاششان از اجاره‌دادن خانه است. بنابراین وقتی پای میز مذاکره با مستاجر می‌نشینند، اول می‌گویند تورم بالا رفته و بعد می‌گویند برای مثال پارسال پرتقال را کیلویی ۵ هزار تومان می‌خریدیم و حالا باید کیلویی ۱۰ هزار تومان بخریم؛ یا این‌که اسنت سوار می‌شدیم ۱۳ هزار تومان و حالا باید همان مسیر را ۳۰ هزار تومان بدهیم و... یعنی تمام کالاهایی که امروز با افزایش قیمت روبه‌رو شده، همه این افزایش قیمت‌ها را به نوعی از طریق اجاره‌بها تامین کند.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: از طرف دیگر، مستاجری که می‌خواهد خانه اجاره کند، با توجه به این‌که تورم ۳۰ درصد است، حقوق او ۸ درصد از تورم عقب است. حالا اجاره‌بهای این فرد تا سقفی باید افزایش یابد که قدرت پرداخت داشته باشد.
عقبایی متذکر شد: بر این اساس، با وجود این‌که در سال ۹۸ قیمت مسکن از مرز ۱۰۰ درصد عبور کرد، برخی از مستاجران توقع داشتند که به دلیل این‌که قیمت مسکن افزایش یافته و اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره‌بها قیمت مسکن است، بنابراین قیمت اجاره‌بها باید ۱۰۰ درصد افزایش یابد. این در حالی است که اگر چنین اتفاقی می‌افتاد، مستاجر در تهران یا شهرهای بزرگ نمی‌توانست دوام بیاورد.
وی ادامه داد: افزایش متوسط اجاره‌بها در سال ۹۸ حدود ۳۰ درصد بود؛ با وجود این‌که قیمت مسکن ۱۰۰ درصد افزایش یافته بود. امسال افزایش قیمت مسکن آن‌قدر نیست و در حد تورم خواهد بود و سونامی و جهش قیمت نخواهیم داشت، اما افزایش قیمت داریم. پیش‌بینی من این است که اجاره‌بها در شهرهای بزرگ به تورم نزدیک‌تر است و در شهرهای کوچک فاصله بیشتری با تورم دارد و در شهرهای خیلی کوچک افزایش قیمت نخواهیم داشت، زیرا فاصله عرضه و تقاضا وجود ندارد.
چرا شرایط کرونایی مستاجران درک نشد؟
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که دیده شد بسیاری از موجران در شرایط کرونایی حال مستاجران را درک نکردند، گفت: در هر صورت مالکیت محترم است و به جز توصیه و ارشاد کاری نمی‌شود کرد. نمی‌شود به مالک تکلیف کرد. از سوی دیگر، دولت در این کار باید پیش‌قدم باشد. متاسفانه دولت پیش‌قدم نبوده و فقط حرفش را زده است. ما فقط به مردم توصیه کردیم که از مستاجران اجاره‌بهای کمتری بگیریم. اما دولت چه کرده است؟
عقبایی افزود: دولت باید درجه اول، خودش یک گامی بردارد. برای مثال، مشوق مالیاتی بگذارد و تسهیلات به مستاجران بدهد. حتی در مورد تاخیر پرداخت تسهیلات بانکی دولت اقدامی نکرد. یعنی سه ماه فرصت به کسانی که تسهیلات بانکی گرفته بودند، نداد و فقط در مورد گروهی صحبت کرد که وام قرض‌الحسنه گرفته‌اند. در این شرایط، چطور می‌توان توقع داشت موجری که می‌خواهد قسط اجاره‌بهای مسکن بدهد، از مستاجر اجاره‌بها نگیرد!؟
وی تصریح کرد: در حوزه مستاجران، دولت می‌توانست به مستاجران تسهیلات کارا و موثر دیربازده و با سود کم پرداخت کند. بنابراین اگر ما توقع داریم در دهک‌های مختلف جامعه، موجران با مردم همکاری کنند، خود دولت هم باید تبلیغات کند و هم این‌که در عمل اقدامی داشته باشد.
۲۰ درصد مستاجران مشمول جابه‌جایی‌های قهری شدند
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش در طی مدتی که قیمت اجاره در سال‌های گذشته افزایش یافته، چه میزان به حاشیه‌نشینی افزوده شده است؟ گفت: آمار موثقی وجود ندارد و مرکز آمار هم اعلام نکرده، اما تا آن‌جایی که می‌دانم، به خصوص از سال ۹۷ به بعد بخش زیادی از مستاجرانی که در شمال تهران مستاجر بودند، به میانه تهران آمدند و آنهایی که در میانه تهران بودند، به جنوب تهران رفتند و گروهی که در جنوب تهران بودند، به حاشیه تهران نقل مکان کردند؛ آن هم به دلیل این‌که نمی‌توانستند اجاره‌بهای خود را پرداخت کنند.
عقبایی تصریح کرد: من فکر می‌کنم جمعیتی در حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد از مستاجران مشمول این جابه‌جایی‌های قهری شدند.