آنچه مستأجران باید بدانند
در عقد اجاره برای جلوگیری از خسارات و ضرر‌های مالی طرفین اجاره (موجر و مستأجر) باید به قوانین آگاه باشند.
علی اکبرآقایاری کارشناس رسمی دادگستری و مدرس دانشگاه ، گفت: ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود.»
او ادامه داد: پس از انعقاد عقد اجاره، مستأجر مالک منافع مالی می‌شود که آن را اجاره کرده است و می‌بایست در قبال تملیک و بهره بردن از منافع مال، اُجرت (پول یا مال معینی) را به صاحب مال پرداخت نماید. در عقد اجاره مالکیت عین مال تغییر نمی‌کند.
این کارشناس رسمی دادگستری بیان کرد: قرارداد اجاره چهار رکن اساسی دارد که این ارکان عبارتند از: موجر (مالک یا اجاره دهنده)، مستأجر (اجاره کننده)، عین مستأجره (آنچه اجاره داده می‌شود) و اجاره بها (بهایی که اجاره کننده در قبال اجاره مال به موجر پرداخت می‌کند.)
آقایاری در خصوص رعایت نکات مهم در اجازه عنوان کرد: باید مدت استفاده از مال معین شده باشد. مثلاً موجر بگوید یک سال یا یک ماه مال معین و مشخص را به مستاجر اجاره می دهم.
او افزود: اگر صاحب مال چیزی را که اجاره داده تحویل دهد، اگرچه مستأجر تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد، ولی تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند، مستأجر باید اجاره بها را بپردازد.
این کارشناس رسمی دادگستری اظهار داشت: اگر فرد خانه‌ای را اجاره کند و صاحب ملک شرط کند که فقط خودش از آن استفاده کند، مستأجر نمی تواند آن را به دیگری اجاره دهد.
آقایاری در خصوص باطل شدن اجاره با فوت موجر یا مستأجر گفت: عقد اجاره با فوت هر یک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقط در صورتی باطل می‌شود که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد.
او خاطر نشان کرد: برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم یا سوءاستفاده حتماً مواردی را که بین موجر و مستأجر شرط می‌شود و به توافق می‌رسند در قولنامه ذکر گردد. این توافقات می‌تواند در مورد تاریخ واریز کرایه برای هر ماه، مبلغ دیرکرد یا جریمه، زمان ورود به خانه و تاریخ تخلیه کامل خانه باشد.
این کارشناس رسمی دادگستری خطاب به مستأجران توصیه کرد: در رابطه با پرداخت قبوض اطلاعات لازم را کسب کنید و از صاحبخانه سؤال بپرسید. باید بدانید پول کرایه‌ای که پرداخت می‌کنید صرفا برای اجاره‌بهای منزل است یا موارد دیگری مانند قبوض و شارژ ساختمان و ... را هم در برمی‌گیرد یا خیر.
آقایاری ادامه داد: اگر خرابی در آپارتمان به وجود می‌آید که تقصیر شما نیست و یا چیزی می‌شکند که شما عامل آن نبودید؛ قبل از تعمیر آن با صاحبخانه خود به توافق برسید که آیا هزینه آن را پرداخت می‌کند و یا از اجاره ماهیانه کم می‌کند؛ بعد از آن اقدام به درست کردن خرابی کنید.
او در خصوص تفاوت رهن با اجاره عنوان کرد: در تعریف رهن باید گفت، معنای رهن واحد مسکونی این است که مستأجر مبلغی را به موجر می‌دهد و درازای آن، از واحد مسکونی مورد نظر در مدت زمان مشخصی استفاده می‌کند که این مبلغ تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام قرارداد به صورت کامل به مستأجر برگردانده می‌شود و مستأجر واحد مسکونی را تخلیه می‌کند.
این کارشناس رسمی دادگستری در پایان اضافه کرد: در عقد اجاره مستاجر موظف است که به صورت ماهانه اجاره بها را به موجر پرداخت نماید. اما در رهن، ثمن (مبلغ مورد معامله) که توسط مستأجر در ابتدای عقد پرداخت می‌شود در انتهای مدت اجاره به وی بازگردانده می‌شود.
او ادامه داد: پس از انعقاد عقد اجاره، مستأجر مالک منافع مالی می‌شود که آن را اجاره کرده است و می‌بایست در قبال تملیک و بهره بردن از منافع مال، اُجرت (پول یا مال معینی) را به صاحب مال پرداخت نماید. در عقد اجاره مالکیت عین مال تغییر نمی‌کند.
این کارشناس رسمی دادگستری بیان کرد: قرارداد اجاره چهار رکن اساسی دارد که این ارکان عبارتند از: موجر (مالک یا اجاره دهنده)، مستأجر (اجاره کننده)، عین مستأجره (آنچه اجاره داده می‌شود) و اجاره بها (بهایی که اجاره کننده در قبال اجاره مال به موجر پرداخت می‌کند.)
آقایاری در خصوص رعایت نکات مهم در اجازه عنوان کرد: باید مدت استفاده از مال معین شده باشد. مثلاً موجر بگوید یک سال یا یک ماه مال معین و مشخص را به مستاجر اجاره می دهم.
او افزود: اگر صاحب مال چیزی را که اجاره داده تحویل دهد، اگرچه مستأجر تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد، ولی تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند، مستأجر باید اجاره بها را بپردازد.
این کارشناس رسمی دادگستری اظهار داشت: اگر فرد خانه‌ای را اجاره کند و صاحب ملک شرط کند که فقط خودش از آن استفاده کند، مستأجر نمی تواند آن را به دیگری اجاره دهد.
آقایاری در خصوص باطل شدن اجاره با فوت موجر یا مستأجر گفت: عقد اجاره با فوت هر یک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقط در صورتی باطل می‌شود که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد.
او خاطر نشان کرد: برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم یا سوءاستفاده حتماً مواردی را که بین موجر و مستأجر شرط می‌شود و به توافق می‌رسند در قولنامه ذکر گردد. این توافقات می‌تواند در مورد تاریخ واریز کرایه برای هر ماه، مبلغ دیرکرد یا جریمه، زمان ورود به خانه و تاریخ تخلیه کامل خانه باشد.
این کارشناس رسمی دادگستری خطاب به مستأجران توصیه کرد: در رابطه با پرداخت قبوض اطلاعات لازم را کسب کنید و از صاحبخانه سؤال بپرسید. باید بدانید پول کرایه‌ای که پرداخت می‌کنید صرفا برای اجاره‌بهای منزل است یا موارد دیگری مانند قبوض و شارژ ساختمان و ... را هم در برمی‌گیرد یا خیر.
آقایاری ادامه داد: اگر خرابی در آپارتمان به وجود می‌آید که تقصیر شما نیست و یا چیزی می‌شکند که شما عامل آن نبودید؛ قبل از تعمیر آن با صاحبخانه خود به توافق برسید که آیا هزینه آن را پرداخت می‌کند و یا از اجاره ماهیانه کم می‌کند؛ بعد از آن اقدام به درست کردن خرابی کنید.
او در خصوص تفاوت رهن با اجاره عنوان کرد: در تعریف رهن باید گفت، معنای رهن واحد مسکونی این است که مستأجر مبلغی را به موجر می‌دهد و درازای آن، از واحد مسکونی مورد نظر در مدت زمان مشخصی استفاده می‌کند که این مبلغ تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام قرارداد به صورت کامل به مستأجر برگردانده می‌شود و مستأجر واحد مسکونی را تخلیه می‌کند.
این کارشناس رسمی دادگستری در پایان اضافه کرد: در عقد اجاره مستاجر موظف است که به صورت ماهانه اجاره بها را به موجر پرداخت نماید. اما در رهن، ثمن (مبلغ مورد معامله) که توسط مستأجر در ابتدای عقد پرداخت می‌شود در انتهای مدت اجاره به وی بازگردانده می‌شود.