سراب صندوق رونق مسکن/ سهم ناچیز بورس در تامین مالی

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای اقتصاد، 10 سال پیش با اصرار وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان بورس و اوراق بهادر مجوز راه‌‌‌اندازی دو دسته صندوق بورسی برای اتصال دو بازار به یکدیگر را صادر کرد تا بورس و مسکن از منافع این پیوند بهره‌‌‌مند شوند اما به دلایلی که باز به اشکالات و نواقص هر دو بازار مربوط می‌شود، تا امروز «سهم صندوق‌های بورسی از تامین مالی بخش مسکن در حد 0.1 درصد» بوده و در کل کمتر از 600 واحد مسکونی با این مدل احداث شد. بررسی‌‌‌های صورت‌گرفته نشان می‌دهد، «صندوق زمین و ساختمان» در نقش تامین منابع موردنیاز سازنده‌‌‌ها، امکان «خرید تدریجی (متراژی)» مسکن را برای تقاضای سرمایه‌‌‌ای و به‌ویژه تقاضای مصرفی که قدرت خرید یکجای واحد مسکونی را ندارد فراهم می‌کند و در نتیجه، با خرید غیرمستقیم ملک از سوی تقاضای سرمایه‌‌‌ای، اثر تورمی این خریدها در بازار مسکن کاهش می‌‌‌یابد. اما دست‌‌‌اندازهای نهاد بورسی برای صدور مجوز از یک‌‌‌سو و همچنین بی‌‌‌میلی بسازوبفروش‌ها به جذب شریک سرمایه‌گذار از سوی دیگر، مانع از پاگرفتن این صندوق‌ها طی این سال‌ها بوده است.

«صندوق املاک و مستغلات» نیز در حالی که امکان فروش املاک درشت و نیازمند بودجه چند صد میلیاردی برای خرید هر کدام از این نوع املاک را فراهم می‌کند –چون ارزش ملک به واحدهای کوچک سرمایه‌گذاری در حد چند میلیون تومان تقسیم می‌شود و سرمایه‌گذاران خرد را جذب می‌کند- به همان دو دلیل در بازار املاک مسکونی و تجاری ایران فعال نشده است به جز در حد سه صندوق. مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس برای بهره‌‌‌مندی بازارهای بورس و مسکن از منافع اتصال به یکدیگر، پلن مناسب برای این پل را معرفی کرده است؛ بازار سرمایه به ابزاری نیاز دارد که مانع کوچ سرمایه‌‌‌ها به بخش مسکن که عایدی بدون ریسک بالایی دارد، ‌‌‌ بشود. این پل، همان است.

رهایی بازار مسکن از «بانک‌‌‌محوری»

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان «ظرفیت‌‌‌های اجرایی ماده (5) قانون جهش تولید مسکن: ابزارها و راهکارهای بازار سرمایه در صنعت ساختمان و تولید مسکن (با تاکید بر صندوق‌های سرمایه‌گذاری بخش مسکن)»، به مسیرهای اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه پرداخته است تا ضمن جذب سرمایه‌‌‌های خرد برای سرمایه‌گذاری به تحرکات تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک منجر شود که این اتفاق تنها با اتصال بازار مسکن به بازار بورس امکان‌‌‌پذیر خواهد بود.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد، ساختار صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات بیش از 50 سال در ایالات متحده وجود دارد. صندوق‌های مبتنی بر وام مسکن، بخش عمده‌ای از رشد صندوق‌های املاک و مستغلات را تشکیل می‌‌‌داد که منجر به رونق مسکن شدند. اکنون حدود 40 کشور دارای قانون مربوط به صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات هستند. در بازار مسکن فرانسه می‌توان به‌‌‌طور غیرمستقیم سرمایه‌گذاری کرد. در واقع واحدهای مسکونی با نرخ بازده اجاره بالا، در پی جذب سرمایه‌گذار هستند. سرمایه‌گذاران با حداقل 195 یورو (یک واحد سرمایه‌گذاری) در خرید و اجاره مشارکت می‌کنند. این سرمایه‌گذاری طی سال مالی گذشته 9.14‌درصد بازدهی داشته که 5.79‌درصد از آن ناشی از درآمد اجاره و 3.17‌درصد از آن ناشی از افزایش قیمت ملک بوده است.

بر اساس این گزارش، تامین مالی بازار تولید مسکن در ایران در همه ادوار «بانک‌‌‌محور» بوده و سایر ابزارهای حوزه مسکن به‌‌‌خصوص در بازار سرمایه چندان شناخته‌شده نیستند. البته قانون جهش مسکن مصوب 1400 در جلسه 1402.7.19 توسط هیات وزیران به تصویب رسید. هدف از این کار استفاده از ظرفیت بازار سرمایه در این حوزه و بررسی «صندوق زمین و ساختمان» و «صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات» به‌‌‌عنوان دو ابزار کلیدی در بازار سرمایه است.

در سال‌های اخیر باوجود شرایط خاص اقتصادی و سیاسی حاکم بر کشور که تمامی بخش‌‌‌های واقعی و مالی اقتصاد را با چالشی جدی مواجه کرد، بخش مسکن به‌‌‌عنوان یک بازار اصلی اقتصادی کشور نیز از این وضعیت مستثنی نبوده، دچار عدم‌تعادل عرضه و تقاضا، جهش چند برابری قیمت و فشار بر اقتصاد خانوارها شده است. مسکن از منظر اثرگذاری بر اشتغال، تولید و ایجاد پویایی و تحرک در اقتصاد ملی، ارتباط گسترده‌‌‌ای با بیش از 150 فعالیت اقتصادی دارد. برخورداری از سهم 30درصدی در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور و سهم بیش از 10درصدی در ایجاد اشتغال از ویژگی‌‌‌های بارز این بخش است. آمار و ارقام نشان می‌دهد که در سه دهه اخیر همواره بین 20 تا 40‌درصد کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های کشور در بخش مسکن انجام شده است. بنابراین نوسان‌‌‌های مسکن می‌تواند کل اقتصاد را تحت‌تاثیر قرار دهد.

اما وابستگی زیاد به نظام بانکی یکی از چالش‌‌‌های اساسی پیش روی این بازار است. زیرا محدودیت اعتبارات بانکی، پایین بودن مبلغ تسهیلات نسبت به ارزش واحدهای مسکونی، انعطاف اندک نظام بانکی و سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد، به چالشی جدی در نظام تامین مالی بازار مسکن تبدیل شده است. اگرچه دولت در این سال‌های تحت تحریم هدف خود را بر روی برنامه‌‌‌ریزی برای تامین مسکن قشر کم‌‌‌درآمد جامعه گذاشت، اما فعالیت در این حوزه به‌‌‌ویژه در سال‌های اخیر تبدیل به «تجارت و سوداگری» شد. دولت که برای اجرایی کردن این هدف به «منابع هنگفتی» نیاز داشت، باتوجه به اینکه بانک‌ها به تنهایی توان تامین مالی این میزان از ساخت مسکن را نداشتند، قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 تصویب شد که بر اساس آن به منظور بهره‌‌‌مندی از ظرفیت بازار سرمایه، «صندوق‌های سرمایه‌گذاری» ابزاری برای کمک به حل مشکل «تامین مالی» صنعت ساخت‌وساز و مسکن معرفی شدند.

از این رو بازار مسکن به تنهایی توانایی ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا را ندارد و نیاز به ورود «بازار سرمایه» در این عرصه است. چرا که بازار سرمایه، ساختار دقیق، سیستم پیشرفته و قوانین شفاف دارد. این بازار، منابع مالی را از سرمایه‌گذاران جذب کرده و به سازمان‌هایی که برای فعالیت و کسب سود سرمایه لازم دارند، انتقال می‌دهد. در واقع مزیت صندوق‌های دوگانه برای خریداران ملک در مقایسه با روش مستقیم در این است که این امکان را به‌‌‌وجود می‌‌‌آورد تا با بودجه‌‌‌ای بسیار محدودتر از میزانی که برای خرید ملک موردنیاز است، بتوان در بازار مسکن به صورت غیرمستقیم سرمایه‌گذاری کرد. در روش مستقیم، همزمان با افزایش مستمر هزینه‌‌‌های زندگی و قیمت مسکن، پس‌‌‌انداز پولی که بتوان با آن خانه‌‌‌ای برای محل سکونت خرید، روز‌به‌روز دشوارتر می‌شود.

4 کلید گشایش قفل مسکن

با توجه به نقش بازار سرمایه در رونق بخش بازار مسکن، در ایران بازار سرمایه نیاز به طراحی ابزاری دارد که مانع کوچ نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن شود. از این رو مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس چهار کلید برای گشایش قفل تامین مالی ملکی از بازار سرمایه معرفی کرده است. در درجه اول، ارگان‌‌‌های دولتی که عمدتا از اموال مازاد در قالب زمین و ملک‌های تجاری و ساختمان برخوردار هستند، باید با استفاده از ابزارهای صندوق‌های زمین و ساختمان اموال مازاد خود را با آورده ملک شریک شده تا با ایجاد درآمد پایدار، زمینه مشارکت شهروندان هم فراهم شود.  علاوه بر ارگان‌‌‌های دولتی، املاک بانک‌ها نیز از طریق صندوق‌ها به عموم شهروندان با توجه به نقدشوندگی پایین املاک واگذار شوند. این روش به عنوان یکی از راهکارهای توسعه‌ای بازار به کاهش انباشت سرمایه بانک‌ها در املاک منجر شده و موجبات رونق و عرضه املاک را با مشارکت مردم فراهم می‌کند. توسعه این ابزار در قالب صندوق‌های پیش‌‌‌فروش ساختمان نیز می‌تواند در رشد تولید و جذب سرمایه‌گذاری موثر واقع شود. همچنین کاهش بوروکراسی و تدقیق و تسهیل چارچوب‌‌‌های بررسی پذیرش صندوق‌ها با هدف هوشمندسازی و توجه جدی سازمان بورس و فرابورس به عملیاتی‌‌‌سازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری دو راهکار مهم دیگر در جهش تولید سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن به شمار می رود.

دو ابزار تامین مالی در حوزه مسکن

ماموریت سازمان بورس و اوراق بهادار اتصال دو بازار مسکن و سرمایه با ایجاد دو ابزار تامین مالی است.« صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات »با کاهش  تحرک تورم ملک و «صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان » مسیر «خانه‌‌‌دار شدن» تقاضای مصرفی را با خرید مصرفی متراژی خانه فراهم می‌کند. «صندوق املاک و مستغلات» به‌‌‌عنوان یک ابزار مالی به سه نوع «مالکیت»، «رهنی» و «ترکیبی» تقسیم‌‌‌بندی شده است. صندوق‌های مالکیتی وجوه نقد ورودی برای سرمایه‌گذاران خود را از طریق اجاره و لیزینگ دارایی‌‌‌های صندوق تامین می‌کنند. در واقع این صندوق‌ها املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری و اداره کرده و منافع حاصل از آن از جمله اجاره ملک را بین سهامداران تقسیم می‌کنند.

صندوق‌های مالکیتی، حقوق مالکیت املاک و مستغلات را خریداری می‌کنند، در حالی که صندوق‌های رهنی خریدار تعهدات رهنی هستند. به این معنا که دارایی‌‌‌های فیزیکی را نگهداری نمی‌‌‌کنند و تمرکز سرمایه‌گذاری آنها بر «بازار ثانویه رهن» است. این صندوق‌ها اقدام به خرید وام‌‌‌های رهنی در بازار ثانویه یا اوراق رهنی کرده و از آنها کسب درآمد می‌کنند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات ترکیبی نیز با قرار دادن چند ملک یا ساختمان در سبد دارایی خود و با انتشار واحدهای صندوق، ضمن کمک به نقدشوندگی ساختمان، امکان تملک خرد میان عموم مردم را فراهم می‌کند. این نوع از صندوق‌ها چهار هدف جذب سرمایه‌‌‌های خرد به سرمایه‌گذاری مشترک در املاک و مستغلات، تحریک طرف تقاضای بازار املاک و مستغلات، سامان‌‌‌دهی بازار اجاره‌‌‌داری بلندمدت و ایجاد بازار ثانویه و نقدشوندگی برای سرمایه‌گذاری‌‌‌های املاک و مستغلات را دنبال می‌کنند که منجر به پرداخت سود تقسیمی بیشتر نسبت به سهام و عمل کردن به‌‌‌عنوان یک پوشش موثر در برابر افزایش نرخ تورم می‌شود. از این رو، این صندوق‌های سرمایه‌گذاری نسبت به مسکن نقدشوندگی بالایی دارند.

غیبت صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در بازار مسکن ایران، با تبعاتی چند همراه بوده است. در سال‌های گذشته در مقاطعی در بازار املاک و مستغلات تجاری ایران، وضعیت مازاد عرضه رخ داد و به‌‌‌دلیل کمبود تقاضای خرید برای املاک تولید‌شده در این بخش، اول از همه، قیمت بازار این بخش رشد متناسبی با رشد قیمت بازار املاک مسکن تجربه نکرد و پس از آن، بسیاری از سازندگان پروژه‌‌‌های تجاری، مجبور شدند به اجاره‌داری این املاک روی آورند. در چنین شرایطی بهره‌‌‌گیری از ظرفیت‌‌‌های صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و بازار سرمایه می‌توانست برای مالکان این پروژه‌‌‌ها مزایایی به همراه داشته باشد. چرا که هم امکان فروش پروژه‌‌‌های تکمیل‌شده به سرمایه‌گذاران خرد در بازار از طریق تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات فراهم می‌‌‌شد و هم امکان ادامه مدیریت بهره‌‌‌برداری و اجاره‌‌‌داری توسط مالکان پروژه یا همان موسسان صندوق‌ها فراهم بود. علاوه بر این، «صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان» نیز نوعی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری است که کار آن جمع‌‌‌آوری سرمایه‌‌‌های اندک سرمایه‌گذاران و سرمایه‌گذاری در پروژه‌‌‌های ساختمانی شامل تجاری، اداری و مسکونی است. در این نوع صندوق، سرمایه‌گذاران با خرید واحدهای این صندوق‌ها در تامین مالی ساخت‌وساز شریک می‌‌‌شوند. همچنین این صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران با سرمایه کم، امکان سرمایه‌گذاری در پروژه‌‌‌های کلان ساخت‌وساز را می‌دهند.

صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان از چهار مزیت اقتصادی و اجتماعی، نقدشوندگی و شفافیت عملکرد اجرایی و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در املاک با توجه به نظارت سازمان بورس برخوردار هستند. در این صندوق، عموم مردم با هر سرمایه‌‌‌ای امکان سرمایه‌گذاری در پروژه‌‌‌های عمرانی را خواهند داشت و باتوجه به کارکرد این صندوق‌ها، نقدینگی را مستقیما درگیر تولید دارایی کرده و منافع اقتصادی برای کشور به‌‌‌همراه دارند. همچنین این صندوق که نقدشوندگی بالایی دارد در بازار بورس قابل معامله بوده و بازارگردان‌‌‌ها نقدشوندگی واحدها را تضمین می‌کنند. پروژه‌‌‌های زمین و ساختمان طرح خود را با تقاضای تامین مالی به سازمان بورس ارائه می‌کنند. این طرح‌‌‌ها باید از فیلترهای سازمان بورس از قبیل طرح پروژه، محل و زمان اجرای پروژه، زیربنا و شرایط زمین، میزان نیاز به سرمایه، میزان نیاز به تکنولوژی، پروانه ساخت‌وساز زمین و... بگذرند تا بتوانند تایید نهایی آن را بگیرند. این فیلترها باعث می‌‌‌شود تا پروژه‌‌‌ها به نحوی اجرا شوند که به اعتماد مردم خدشه‌‌‌ای وارد نشود و جریانات نقدی به بهترین شکل به صندوق وارد شوند.