خانه اولی‌ها در منگنه بازار
اثر التهاب دست کم سه ماهه قیمت مسکن بر رفتار «تقاضای قطعی»، ردیابی شد. «خانه‌اولی»ها به‌عنوان گروهی از تقاضای مصرفی که نسبت به سایر متقاضیان، از سه ویژگی شامل «کمترین قدرت خرید»، «بیشترین حساسیت به نوسان قیمتی» و در عین حال «قصد قطعی خرید ناشی از دریافت وام یکم» برخوردار هستند، طی ماههای اخیر به رغم اقدام برای انجام معامله خرید آپارتمان در تهران، مجبور به خروج اضطراری از بازار شدند.بررسی «دنیای اقتصاد» درباره واکنش تقاضای رونق‌ساز به جهش قیمت مسکن از ابتدای سال جاری تا کنون نشان می‌دهد: این گروه از تقاضا –خانه‌اولی‌های سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم- در «منگنه» بازار مسکن قرار گرفته طوری که نیروی حاصل از منگنه باعث افت شدید در حجم خرید زوج‌های تازه وارد به بازار و در نتیجه کاهش کل معاملات مسکن شده است.
منگنه بازار مسکن از محل رشد شدید قیمت‌ها و کمبود عرضه مناسب، کار را برای خانه‌اولی‌ها بیش از سایر متقاضیان مصرفی سخت کرده است. میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران در بهار امسال ۴۰ درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرد که البته میزان رشد، در بازار واحدهای مورد جست‌وجوی خانه‌اولی‌ها (آپارتمان‌های حداکثر ۷۰ مترمربع)، به مراتب بیشتر بود. طی ماههای گذشته از سال جاری علاوه بر فشار تورم مسکن، موجودی بازار از بابت فایل فروش واحدهای مسکونی ریز و کوچک متراژ نیز به شدت کم و در برخی مناطق پایتخت نایاب شد.گزارش «دنیای اقتصاد» از تاثیر منفی این دو مانع –جهش قیمت و نبود فایل- حاکی است: حجم خرید آپارتمان توسط خانه‌اولی‌ها در بهار امسال ۴۰ درصد نسبت به زمستان سال گذشته کاهش پیدا کرد. این آمار منعکس‌کننده رفتار خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم است و به نوعی، «سند» اثبات خروج اضطراری تقاضای مصرفی از بازار مسکن تحت‌تاثیر اوج‌گیری قیمت‌ها است.
«دنیای اقتصاد»، پیش‌تر درباره علت کاهش حجم معاملات مسکن در خرداد امسال در شهر تهران، عقب‌نشینی تقاضای مصرفی را مهم‌ترین عامل معرفی کرده بود. در حال حاضر ردیابی آماری رفتار خانه‌اولی‌ها در فصل بهار، افت معاملات از محل کاهش خریدهای مصرفی را تایید می‌کند. در تیرماه البته عقب‌نشینی توام تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای باعث افت معاملات شد. در خرداد ماه، ۱۳ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی در تهران فروش رفت و در تیر ماه، این میزان به ۱۲ هزار و ۳۷۰ واحد مسکونی کاهش یافت. حجم معاملات خرید در زمستان سال گذشته به نزدیک ۱۸ هزار واحد در ماه رسید، اما اکنون بازار معاملات ملک از رونق زمستانی فاصله گرفته است.
خانه‌اولی‌ها از نیمه سال گذشته به شکل موثر و قابل توجهی وارد بازار مسکن شدند طوری که موعد پرداخت وام یکم از محل صندوق پس‌انداز به این گروه مجاز به سپرده‌گذاری در این صندوق حجم خرید ماهانه آپارتمان در تهران توسط خانه‌اولی‌ها را از زیر ۵۰۰ واحد در سال ۹۵ و نیمه اول ۹۶ به متوسط ماهانه ۱۷۰۰ واحد مسکونی در زمستان سال گذشته افزایش داد. در اسفند سال گذشته بیش از ۲۳۰۰ خانه‌اولی با وام یکم، نسبت به خرید آپارتمان در تهران اقدام کردند. اما در بهار امسال متوسط فروش آپارتمان به خانه‌اولی‌ها در تهران از ۸۰۰ واحد در ماه تجاوز نکرد.
این در حالی است که جامعه خانه‌اولی ثبت‌نام‌کننده برای دریافت وام یکم پتانسیل خرید حداقل ۳۵۰۰ واحد مسکونی در ماه درشهر تهران را دارد که در صورت فراهم بودن شرایط قیمت و عرضه، این حجم معامله مسکن در پایتخت می‌تواند نبض بازار فروش را از کمای دو ماه اخیر نجات دهد. پتانسیل خانه‌اولی‌ها معادل ۲۵ درصد حجم معاملات فعلی بازار مسکن در تهران است، بنابراین اگر بستر ورود اکثریت این گروه به بازار فراهم شود، فاز معاملات به وضعیت رونق باز می‌گردد.خانه‌اولی‌ها بعد از ۱۸ ماه سپرده‌گذاری در تهران، نوبت دریافت تسهیلات خریدشان فرا می‌رسد و چون به اصل مبلغ سپرده -که رقم آن نیز قابل توجه است- سود تعلق نمی‌گیرد، این گروه در شرایط فعلی بازار به محض سررسید سپرده‌گذاری، برای خرید مسکن اقدام می‌کند. طول سپرده‌گذاری یکساله است، اما ناکافی بودن مبلغ سپرده از سوی غالب خانه‌اولی‌ها باعث شده مدت زمان انتظار برای دریافت وام یکم به ۱۸ ماه افزایش پیدا کند.
گروه خانه‌اولی به دلیل سپرده‌گذاری در صندوق، تقاضای قطعی در بازار مسکن محسوب می‌شود ضمن آنکه تا قبل از جهش قیمت، مبلغ تسهیلات، پوشش‌دهنده مناسبی برای قدرت خرید این گروه بود. در حال حاضر اما اگر در یک فرضیه خوش‌بینانه، واحد مسکونی ریز و کوچک متراژ در بازار وجود داشته باشد، سطح قیمت‌ها، فراتر از بودجه مرکب خانه‌اولی‌ها –ترکیب تسهیلات، اصل سپرده و سایر اندوخته مالی- قرار دارد.
کلید دست بانک مرکزی
برای پایان دادن به خروج اضطراری خانه‌اولی‌ها از بازار مسکن، یک راهکار نه‌چندان پایدار اما مناسب شرایط فعلی وجود دارد.دو مانع قیمت و عرضه مقابل خانه‌اولی‌ها، در صورت موافقت بانک مرکزی با پیشنهاد «افزایش سن آپارتمان‌های مشمول استفاده از وام یکم»، قابل برطرف شدن است.در حال حاضر، سقف سنی واحدهای مسکونی مشمول استفاده از وام یکم، ۱۵ سال است. این سقف، ۵ سال کمتر از سقف سنی آپارتمان‌های مجاز به استفاده از وام اوراق است. این دوگانگی مخرب بین شرایط پرداخت تسهیلات یکم و تسهیلات اوراق، چنانچه به نفع خانه‌اولی‌ها برطرف شود، «حق انتخاب فوق العاده محدود» تقاضای مصرفی در بازار مسکن از طریق باز شدن دروازه خرید واحدهای ۱۵ تا ۲۰ سال ساخت با وام یکم، تا حدودی افزایش پیدا می‌کند. واحدهای ۱۵ تا ۲۰ سال ساخت، حدود ۳۰درصد ارزان‌تر از واحدهای کم‌سن مشابه است. بنابراین اگر این اصلاح سنی اتفاق بیفتد، در کنار رفع مانع عرضه مناسب، مانع مربوط به قیمت نیز برطرف می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، کلید قفل بازار خانه‌اولی‌ها دست بانک مرکزی قرار دارد. پیشنهاد افزایش سن آپارتمان‌های مشمول وام یکم در چند مکاتبه از سوی عوامل پرداخت تسهیلات مسکن، به بانک مرکزی ارائه شده است. این پیشنهاد حتی در صورت ملاحظه سیاست گذار پولی، می‌تواند در دوره زمانی مشخص به اجرا گذاشته شود.
سیاست‌گذاری پولی برای بازار مسکن در خیلی از کشورهای توسعه یافته، به شکل منعطف و قابل تغییر متناسب با تحولات و شرایط بازار انجام می‌شود به این صورت که در دوره‌های رکود، مصرفی‌ترین نوع تقاضای مسکن که همان خانه‌اولی‌ها هستند در اولویت تسهیلات و تخصیص منابع اعتباری قرار می‌گیرند و در دوره‌های رشد تند قیمت، پرداخت تسهیلات به سایر متقاضیان محدود می‌شود. در وضعیت فعلی بازار مسکن ایران، اگر چه خانه‌اولی‌ها به لحاظ مبلغ تسهیلات خرید، در اولویت نسبت به سایر خریداران هستند اما شرایط دسترسی به مسکن از طریق تسهیلات برای خانه‌اولی‌ها، نه تنها آسان‌تر از سایر گروه‌های متقاضی نیست که محدودیت برای آنها بیشتر است.