پیش بینی نرخ اجاره‌بها مسکن در سال ۹۹/ روایت عقبایی از موجران بی‌انصاف
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با پیش‌بینی میزان افزایش نرخ اجاره در سال ۹۹، گفت: فرصت چانه‌زنی برای این‌که نرخ اجاره‌بها منصفانه افزایش یابد، وجود دارد.
حسام عقبایی اظهار کرد: بازار اجاره مسکن از یک اصل اساسی پیروی می‌کند؛ قیمت اجاره‌بها از قیمت مسکن نشأت می‌گیرد.
وی ادامه داد: در همه کشورهای دنیا اصلی‌ترین شاخص نرخ اجاره‌بهای مسکن، قیمت مسکن است. وقتی می‌گوییم قیمت مسکن افزایش می‌یابد،قاعدتاً این رشد در قیمت اجاره‌بها نیز تأثیرگذار است و نمی‌توانیم بگوییم نرخ اجاره‌بهای مسکن افزایش نمی‌یابد.
وی با تأکید بر این‌که افزایش نرخ اجاره‌بها را نداشته باشیم امر بعیدی است، تصریح کرد: به‌خصوص این‌که کاری نکرده‌ایم تا قیمت اجاره‌بها کاهش یابد. آیا تولید مسکن استیجاری داشته‌ایم؟ آیا تسهیلات بانکی که سال گذشته وعده آن را داده بودیم تا امروز یک ریال از آن را به مستأجران پرداخت کرده‌ایم؟
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: امسال نیز بازهم همین وعده داده‌شده اما تاکنون تسهیلات مذکور به کسی پرداخت‌نشده است. بنابراین نشانه‌هایی مبنی بر این‌که قیمت اجاره‌بها و عواملی که بتواند از موجبات کاهش نرخ اجاره‌بها باشد مشاهده نمی‌شود.
عقبایی بیان کرد: ضمن این‌که در زمان حاضر تناسبی بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره مسکن وجود ندارد و عرضه از تقاضا عقب‌تر است. تقاضا در بازار وجود دارد اگرچه شیوه ویروس کرونا (کووید 19) باعث شد تا بسیاری از مردم در زمان جابجایی خود در فروردین امسال نتوانند جابجا شوند.
وی اضافه کرد: امکان بازدید مستأجران در دو ماه اخیر فراهم نبوده و موجر و مستأجر توافق کرده‌اند جابجایی را به بعد از مهار ویروس کرونا موکول کنند. با توجه به این موارد احتمال می‌دهیم تمدید قراردادهای اجاره مسکن که موعد آنها بهار امسال بوده، افزایش یابد.
وی درعین‌حال گفت: مگر این‌که در مواردی موجر بر سر نرخ جدید اجاره‌بها با مستأجر به توافق نرسد، یا مستأجر بخواهد برود، یا مالک بخواهد خودش یا فرزندش در واحد استیجاری ساکن شود.
*افزایش حقوق و خلاءهای درآمدی موجران
وی با اشاره به این‌که نرخ اجاره‌بها امسال بیشتر از تورم متأثر خواهد شد تا قیمت مسکن،اظهار کرد: با توجه به این‌که اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور نداریم، عموم موجران نگاه به مسکن اجاره‌ای معیشت، سرمایه‌ای یا کسب درآمد است. لذا وقتی می‌خواهند قرارداد اجاره را امضا کنند به جز اقتصاد کلان و تورم عمومی کشور، در خلال مذاکره با مستأجران می‌گویند سال گذشته پفک را مثلاً 500 تومان می‌خریدیم امسال 2000 تومان، بنزین 1000 تومان بود امسال 3000 هزار تومان و... . موجران انتظار دارند تمام خلاءهای درآمدی را به نحوی از طریق مستأجران جبران کنند.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر این‌که قاعدتاً این خلاء فقط از طریق اجاره‌بها قابل جبران نیست، افزود: از سوی دیگر رشد قیمت مسکن نمی‌تواند در برخی مواقع متناسب با رشد اجاره‌بها به‌صورت متوازن افزایش یابد. چراکه باید مستأجران توان پرداخت اجاره‌بهای موردنظر موجران را داشته باشند.
عقبایی یادآور شد: سال 98 قیمت مسکن بیش از چندین درصد افزایش یافت، اگر قرار بود اجاره‌بها هم همین میزان افزایش یابد دیگر مستأجری در شهرهای بزرگ نبود و همه باید در چادر زندگی می‌کردند. موجران خوشبختانه این درک را داشتند (گرچه برخی از آنها هم بی‌انصاف بودند) که با 2 برابر کردن نرخ اجاره‌بها (بر اساس افزایش قیمت مسکن) دیگر مستأجری وجود نخواهد داشت که بتواند چنین نرخ اجاره‌بهای را پرداخت کند.
وی با اشاره به این‌که میزان افزایش نرخ اجاره‌بها در سال 98 حدود 30 درصد بود،گفت: این 30 درصد هم عدد درشتی بود چون رشد درآمد مستأجران در این حد نبود. امسال به‌طور متوسط حدود 20 درصدی حقوق بازنشستگان، کارمندان و کارگران -که دولت بدون رأی نمایندگان کارگری آن را با رأی‌گیری تعیین و ابلاغ کرد- افزایش یافت، باید به این مسئله توجه شود که این افزایش حقوق در تمام سبد خانوار (سبد بهداشت، سبد آموزش،سبد درمان و...) با تورم موجود در کشور بنشیند.
وی ادامه داد: اگر کل مبلغ افزایش حقوق برای اجاره‌بهای مسکن خانوار در نظر گرفته شود بازهم این میزان کفاف افزایش اجاره‌بها را نمی‌دهد. لذا باید قبل از پایان فروردین‌ماه میزان افزایش حقوق‌ها مشخص شود تا برای مشاوران املاک در بحث چانه‌زنی موجر و مستأجر مبنایی وجود داشته باشد.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، تأکید کرد: در برهه‌ای بحث افزایش 50 درصدی حقوق تأمین اجتماعی مطرح بود، خیلی از موجران چاله این را کَنده بودند که قرار است حقوق، حقوق‌بگیران چند برابر می‌شود پس اجاره‌بها را افزایش می‌دهیم. از سوی دیگر اظهارات معاون وزیر راه مبنی بر این‌که به مستأجران تسهیلات پرداخت می‌شود و رقم آن‌هم مشخص نیست، باعث مطالبه گری برای موجران شده تا اجاره‌بها را افزایش دهند.
عقبایی بیان کرد:اما با توجه به این‌که افزایش حقوق 21 درصد بوده و فعلاً تسهیلاتی هم برای مستأجران وجود ندارد، فرصت چانه‌زنی برای این‌که نرخ اجاره‌بها منصفانه افزایش یابد، وجود دارد.
وی اضافه کرد:بنابراین پیش‌بینی می‌کنم درمجموع طی نیم سال اول 99 میزان تمدید قراردادهای اجاره‌بها نسبت به سال گذشته افزایش می‌یابد، در حوزه قیمت‌ها نیز نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگ زیرخط تورم و در شهرهای کوچک هم اجاره‌بها رشد محسوسی به دلیل توازن بین عرضه و تقاضا نخواهد داشت.
وی ادامه داد: در همه کشورهای دنیا اصلی‌ترین شاخص نرخ اجاره‌بهای مسکن، قیمت مسکن است. وقتی می‌گوییم قیمت مسکن افزایش می‌یابد،قاعدتاً این رشد در قیمت اجاره‌بها نیز تأثیرگذار است و نمی‌توانیم بگوییم نرخ اجاره‌بهای مسکن افزایش نمی‌یابد.
وی با تأکید بر این‌که افزایش نرخ اجاره‌بها را نداشته باشیم امر بعیدی است، تصریح کرد: به‌خصوص این‌که کاری نکرده‌ایم تا قیمت اجاره‌بها کاهش یابد. آیا تولید مسکن استیجاری داشته‌ایم؟ آیا تسهیلات بانکی که سال گذشته وعده آن را داده بودیم تا امروز یک ریال از آن را به مستأجران پرداخت کرده‌ایم؟
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: امسال نیز بازهم همین وعده داده‌شده اما تاکنون تسهیلات مذکور به کسی پرداخت‌نشده است. بنابراین نشانه‌هایی مبنی بر این‌که قیمت اجاره‌بها و عواملی که بتواند از موجبات کاهش نرخ اجاره‌بها باشد مشاهده نمی‌شود.
عقبایی بیان کرد: ضمن این‌که در زمان حاضر تناسبی بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره مسکن وجود ندارد و عرضه از تقاضا عقب‌تر است. تقاضا در بازار وجود دارد اگرچه شیوه ویروس کرونا (کووید 19) باعث شد تا بسیاری از مردم در زمان جابجایی خود در فروردین امسال نتوانند جابجا شوند.
وی اضافه کرد: امکان بازدید مستأجران در دو ماه اخیر فراهم نبوده و موجر و مستأجر توافق کرده‌اند جابجایی را به بعد از مهار ویروس کرونا موکول کنند. با توجه به این موارد احتمال می‌دهیم تمدید قراردادهای اجاره مسکن که موعد آنها بهار امسال بوده، افزایش یابد.
وی درعین‌حال گفت: مگر این‌که در مواردی موجر بر سر نرخ جدید اجاره‌بها با مستأجر به توافق نرسد، یا مستأجر بخواهد برود، یا مالک بخواهد خودش یا فرزندش در واحد استیجاری ساکن شود.
*افزایش حقوق و خلاءهای درآمدی موجران
وی با اشاره به این‌که نرخ اجاره‌بها امسال بیشتر از تورم متأثر خواهد شد تا قیمت مسکن،اظهار کرد: با توجه به این‌که اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور نداریم، عموم موجران نگاه به مسکن اجاره‌ای معیشت، سرمایه‌ای یا کسب درآمد است. لذا وقتی می‌خواهند قرارداد اجاره را امضا کنند به جز اقتصاد کلان و تورم عمومی کشور، در خلال مذاکره با مستأجران می‌گویند سال گذشته پفک را مثلاً 500 تومان می‌خریدیم امسال 2000 تومان، بنزین 1000 تومان بود امسال 3000 هزار تومان و... . موجران انتظار دارند تمام خلاءهای درآمدی را به نحوی از طریق مستأجران جبران کنند.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر این‌که قاعدتاً این خلاء فقط از طریق اجاره‌بها قابل جبران نیست، افزود: از سوی دیگر رشد قیمت مسکن نمی‌تواند در برخی مواقع متناسب با رشد اجاره‌بها به‌صورت متوازن افزایش یابد. چراکه باید مستأجران توان پرداخت اجاره‌بهای موردنظر موجران را داشته باشند.
عقبایی یادآور شد: سال 98 قیمت مسکن بیش از چندین درصد افزایش یافت، اگر قرار بود اجاره‌بها هم همین میزان افزایش یابد دیگر مستأجری در شهرهای بزرگ نبود و همه باید در چادر زندگی می‌کردند. موجران خوشبختانه این درک را داشتند (گرچه برخی از آنها هم بی‌انصاف بودند) که با 2 برابر کردن نرخ اجاره‌بها (بر اساس افزایش قیمت مسکن) دیگر مستأجری وجود نخواهد داشت که بتواند چنین نرخ اجاره‌بهای را پرداخت کند.
وی با اشاره به این‌که میزان افزایش نرخ اجاره‌بها در سال 98 حدود 30 درصد بود،گفت: این 30 درصد هم عدد درشتی بود چون رشد درآمد مستأجران در این حد نبود. امسال به‌طور متوسط حدود 20 درصدی حقوق بازنشستگان، کارمندان و کارگران -که دولت بدون رأی نمایندگان کارگری آن را با رأی‌گیری تعیین و ابلاغ کرد- افزایش یافت، باید به این مسئله توجه شود که این افزایش حقوق در تمام سبد خانوار (سبد بهداشت، سبد آموزش،سبد درمان و...) با تورم موجود در کشور بنشیند.
وی ادامه داد: اگر کل مبلغ افزایش حقوق برای اجاره‌بهای مسکن خانوار در نظر گرفته شود بازهم این میزان کفاف افزایش اجاره‌بها را نمی‌دهد. لذا باید قبل از پایان فروردین‌ماه میزان افزایش حقوق‌ها مشخص شود تا برای مشاوران املاک در بحث چانه‌زنی موجر و مستأجر مبنایی وجود داشته باشد.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، تأکید کرد: در برهه‌ای بحث افزایش 50 درصدی حقوق تأمین اجتماعی مطرح بود، خیلی از موجران چاله این را کَنده بودند که قرار است حقوق، حقوق‌بگیران چند برابر می‌شود پس اجاره‌بها را افزایش می‌دهیم. از سوی دیگر اظهارات معاون وزیر راه مبنی بر این‌که به مستأجران تسهیلات پرداخت می‌شود و رقم آن‌هم مشخص نیست، باعث مطالبه گری برای موجران شده تا اجاره‌بها را افزایش دهند.
عقبایی بیان کرد:اما با توجه به این‌که افزایش حقوق 21 درصد بوده و فعلاً تسهیلاتی هم برای مستأجران وجود ندارد، فرصت چانه‌زنی برای این‌که نرخ اجاره‌بها منصفانه افزایش یابد، وجود دارد.
وی اضافه کرد:بنابراین پیش‌بینی می‌کنم درمجموع طی نیم سال اول 99 میزان تمدید قراردادهای اجاره‌بها نسبت به سال گذشته افزایش می‌یابد، در حوزه قیمت‌ها نیز نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگ زیرخط تورم و در شهرهای کوچک هم اجاره‌بها رشد محسوسی به دلیل توازن بین عرضه و تقاضا نخواهد داشت.