فردای اقتصاد: سیاست انقباض پولی فدرال‌رزرو -بانک مرکزی آمریکا- از طریق افزایش مداوم نرخ بهره باعث شده قیمت املاک تجاری در آمریکا ۱۱ درصد افت کند، بیشتر از تمام دفعات قبلی که چنین سیاستی اتخاذ شده است. طبق ارزیابی صندوق بین‌المللی پول، شیب تند افزایش‌ها در نرخ بهره در کنار اثرات دوره کرونا بر محیط کسب‌وکار احتمالاً مهم‌ترین عوامل این افت قابل توجه بوده‌اند.
نمودار هفته وبسایت صندوق بین‌المللی پول به مقایسه تغییرات قیمت املاک تجاری ایالات متحده طی چند چرخه مختلف انقباضی دهه‌های مختلف پرداخته است. همانطور که از مقایسه منحنی‌ها معلوم است، شدت افت قیمت این املاک طی دوره اخیر سیاست انقباضی فدرال‌رزرو، شدیدتر از دفعات دیگر بوده است.
بخش املاک و مستغلات تجاری در سطح جهانی تحت فشار شدیدی قرار گرفته است، چون نرخ بهره طی دو سال گذشته مدام زیاد شده است. در ایالات متحده، با بزرگ‌ترین بازار املاک تجاری در جهان، از زمانی که فدرال رزرو شروع به افزایش نرخ بهره در مارس ۲۰۲۲ کرد، قیمت ها ۱۱ درصد کاهش یافت و بازده دو سال گذشته آن را از بین برد.
نرخ بهره چطور قیمت املاک تجاری را کم کرد؟
نرخ بهره یا به عبارتی، هزینه‌های استقراض بالاتر به طور مستقیم با گران‌ترکردن سرمایه‌گذاری در بخش املاک، به افت قیمت‌های آن دامن می‌زند. اما اثرات غیرمستقیمی هم وجود دارد؛ مثلاً افزایش نرخ بهره از طریق کندکردن فعالیت‌های اقتصادی و تجاری و در نتیجه کاهش تقاضا، قیمت املاک تجاری را کاهش می‌دهد. با این وجود، کاهش شدید قیمت‌ها در طول چرخه انقباض سیاست پولی فعلی ایالات متحده قابل توجه است. همانطور که نمودار هفته IMF (صندوق بین‌المللی پول) نشان می‌دهد، برخلاف چرخه سیاست فعلی، در چرخه‌های قبلی قیمت املاک تجاری به طور کلی ثابت می‌ماند یا شاهد افت خفیف‌تری بود. با این حال، برخی از افزایش‌های قبلی نرخ بهره، مثل دوره سال‌های ۲۰۰۴ تا ۲۰۰۶، در ادامه با رکودی همراه شد که طی آن قیمت املاک تجاری در اثر کاهش تقاضا، کاهش قابل توجهی را ثبت کرد.
چرا افت این دوره بیشتر از دوره‌های قبلی است؟
طبق ارزیابی صندوق بین‌المللی پول، بخشی از این تفاوت در رفتار قیمتی بین چرخه‌های اخیر و گذشته انقباض سیاست پولی ممکن است به شیب تند انقباض این بار مربوط باشد، عاملی که به افزایش شدید نرخ وام مسکن و اختلاف بین بازده اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن و نرخ بهره بدون ریسک کمک کرده است. همچنین به طور قابل توجهی جذب سرمایه خصوصی را کند کرده است.
با وجود کاهش اخیر در بازدهی اوراق خزانه‌داری ایالات متحده، هزینه‌های تامین مالی بالاتر از ابتدای چرخه انقباض و کاهش قیمت املاک منجر به افزایش زیان وام‌های تجاری املاک و مستغلات شده است. استانداردهای سخت‌گیرانه‌تر وام‌دهی توسط بانک‌های ایالات متحده، دسترسی به منابع مالی را بیشتر محدود کرده است. به عنوان مثال، حدود دو سوم بانک‌های ایالات متحده اخیراً از تشدید استانداردهای وام برای وام‌های تجاری ساخت‌وساز و توسعه زمین خبر دادند.
اثر مهم کرونا بر قیمت مسکن آمریکا
گزارش صندوق بین‌المللی پول می‌گوید اثرات سخت‌ترشدن شرایط مالی بر قیمت‌های املاک تجاری طی دو سال گذشته با روندهای تحت تأثیر همه‌گیری، مانند افزایش دورکاری و تجارت الکترونیک، تشدید شده است. این روندها منجر به کاهش شدید تقاضا برای ساختمان‌های اداری و خرده‌فروشی و افزایش نرخ املاک خالی شده است. اتفاقاً قیمت‌ها در این بخش‌ها کاهش یافته است و نرخ وام‌های معوقه که توسط این املاک پشتیبانی می‌شوند در چرخه اخیر سیاست‌های پولی سخت‌گیرانه افزایش یافته است.
این چالش‌ها تهدیدهای مضاعفی برای آینده هم دارند. طبق گزارش انجمن بانکداران وام مسکن، حدود ۱.۲ تریلیون دلار بدهی املاک تجاری در ایالات متحده در دو سال آینده سررسید می‌شود. حدود ۲۵ درصد این وام‌ها به بخش‌های اداری و خرده‌فروشی پرداخت شده که اکثر آن در اختیار بانک‌ها و اوراق بهادار تجاری با پشتوانه وام مسکن است.
چشم‌انداز املاک تجاری در ایالات متحده
به گفته گزارش، حتی در شرایطی که مقامات فدرال رزرو از کاهش نرخ بهره در سال جاری خبر می‌دهند و سرمایه‌گذاران نسبت به فرود نرم اقتصاد خوش‌بین‌تر هستند، چشم‌انداز این بخش همچنان چالش‌برانگیز است. واسطه‌های مالی و سرمایه‌گذارانی که بیشتر تحت تأثیر بازار املاک تجاری هستند، با ریسک مرتبط با کیفیت دارایی‌ها روبه‌رو می‌شوند. به ویژه بانک‌های کوچک‌تر و منطقه‌ای ایالات متحده آسیب‌پذیر هستند، چون تقریباً پنج برابر بیشتر از بانک‌های بزرگ‌تر در معرض این بخش قرار دارند. این ریسک‌ها به طور مشابه در سایر مناطق از جمله اروپا هم به دلایل مشابه وجود خواهند داشت.
بنابراین نهایتاً صندوق بین‌المللی پول به ناظران مالی هشدار می‌دهد که کاملاً هوشیار باشند؛ افزایش معوقات و نکول در این بخش می‌تواند اعطای وام را محدود کند و باعث ایجاد یک چرخه معیوب از شرایط سخت‌تر تامین مالی، کاهش قیمت املاک تجاری، و زیان برای واسطه‌های مالی با سرریزهای نامطلوب به بقیه اقتصاد شود. نظارت و مدیریت مستمر ریسک‌های مرتبط با این بخش برای کاهش ریسک‌های بالقوه ثبات مالی کلان مهم خواهد بود.