شکاف قیمت مسکن در تهران/اختلاف ۴.۶ برابری قیمت آپارتمان در پایتخت

بررسی این نسبت برای 5 سال و نیم گذشته نشان می‌دهد که به طور کلی در 9 ماه از این بازه زمانی، قیمت خانه در گران‌ترین منطقه تهران بیش از 5 برابر ارزان‌ترین منطقه بوده است. بالاترین نسبت ثبت شده نیز مربوط به اسفند سال 99 است.

شواهد آماری حاکی از آن است که این نسبت بعد از اسفند 99 و خصوصا در سال 1401 کاهش یافته است. به بیان دیگر، قیمت ارزان‌ترین منطقه تهران در حال نزدیک‌شدن به قیمت گران‌ترین منطقه است. آیا روند نزولی این نسبت بعد از سال گذشته هم برقرار بوده یا این که از ابتدای امسال سیر صعودی به خود گرفته است؟

زمستان 97 و 99؛ اوج شکاف قیمتی خانه در مناطق تهران

یکی از راه‌های سنجش اختلاف قیمت خانه بین مناطق مختلف، استفاده از «نسبت شکاف قیمت» است. این نسبت حاصل تقسیم قیمت هر متر مربع خانه در گران‌ترین منطقه تهران بر ارزان‌ترین منطقه است. به بیان دیگر، این نسبت نشان می‌دهد که قیمت هر متر خانه در گران‌ترین منطقه چند برابر ارزان‌ترین منطقه است. داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد که همواره گران‌ترین منطقه تهران در بازار مسکن، منطقه یک بوده است. در مقابل، در اغلب ماه‌ها منطقه 18 و گاهی منطقه 19 و 20 ارزان‌ترین محله‌ها بوده‌اند.

روند نسبت شکاف قیمت خانه در تهران طی 5 سال و نیم گذشته نشان می‌دهد که اختلاف قیمت مسکن در پایتخت در بهمن 97 و اسفند 99 ثبت شده است. برای مثال، در اسفند 99 قیمت هر متر خانه در منطقه یک تهران 5.7 برابر منطقه هجده بوده است. این نسبت در اسفند 99 حدود 5.7 برابر برآورد شده است. طبق آمارهای بانک مرکزی، در زمان یاد شده هر متر خانه در منطقه یک پایتخت 68 و در منطقه هجده 12 میلیون تومان بوده است. البته باید توجه داشت که این قیمت،‌ میانگین کل منطقه در طی یک ماه است.

به بیان دیگر، اسفند 99 بالاترین شکاف قیمتی بین مناطق اعیان‌نشین و کم‌بضاعتنشین تهران را به نام خود ثبت کرده است. پس از این زمان، نسبت شکاف قیمتی روند نزولی به خود می‌گیرد.

سال 1401؛ افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق ارزان تهران

زمانی که نسبت شکاف قیمت مسکن کاهش می‌یابد به این معناست که قیمت مسکن در مناطق ارزان با سرعت بالاتری نسبت به مناطق گران افزایش یافته است. به بیان دیگر، قیمت خانه در مناطق کم‌بضاعتنشین به قیمت خانه در مناطق اعیان‌نشین نزدیک‌تر شده است.

این اتفاقی است که طی سال 1401 رخ داده است. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که از اوایل سال گذشته، رشد قیمت مسکن در منطقه 18 شدیدتر از منطقه یک بوده است. برای مثال، قیمت هر متر خانه در منطقه یک تهران در مهر سال گذشته 4.1 برابر منطقه هجده بوده اما این نسبت در بهمن آن سال به 3.6 برابر کاهش یافته است.

بنابراین به نظر می‌رسد در طی سال گذشته، مسکن در مناطق کم‌بضاعتنشین با افزایش قیمت بیش‌تری نسبت به مناطق اعیان‌نشین روبرو شده است.

نیمه اول 1402؛ عمیق‌شدن شکاف قیمتی مسکن بین منطقه یک و هجده تهران

بررسی‌ها صورت گرفته نشان می‌دهد که روند کلی نسبت شکاف قیمتی از اواخر سال گذشته رو به افزایش گذاشته است. برای مثال این نسبت از 4.2 در فروردین امسال به 4.7 در شهریور ماه رسیده است.

در شهریور امسال، قیمت هر متر خانه در منطقه یک پایتخت 141 میلیون تومان و در منطقه هجده 30 میلیون تومان بوده است. این قیمت در مهر امسال به ترتیب به 148.9 و 32.2 میلیون تومان افزایش یافته است.

به بیان دیگر، طی یک ماه قیمت خانه در منطقه یک 5.6 درصد و در منطقه هجده 7.3 درصد بالا رفته است. بالاتر بودن رشد قیمت مسکن در مناطق ضعیف نسبت به مناطق اعیان‌نشین سبب شده تا نسبت شکاف قیمت در مهر 1402 نسبت به ماه قبل کاهش یابد.

در نتیجه، می‌توان گفت که به روند کلی نسبت شکاف قیمت در تهران طی 5 سال و نیم اخیر رو به کاهش گذاشته اما در برهه‌های زمانی کوتاهی با افزایش‌های چشمگیر مواجه بوده است. تازه‌ترین آمارها حاکی از آن است که در اوایل پاییز امسال دوباره افزایش قیمت مسکن در مناطق ضعیف نسبت به مناطق اعیان‌نشین شدت بیش‌تری به خود گرفته و قیمت خانه در این مناطق در حال نزدیک‌شدن به هم است.