عقب‌نشینی تقاضا از بازار مسکن
بالاترین تورم ملکی ۵ سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران، برای خرداد ماه امسال به ثبت رسید.اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن از کارنامه بهاری معاملات ملک نشان می‌دهد ماه گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران به رغم افت معنادار حجم خرید آپارتمان، نیم‌میلیون تومان در هر مترمربع افزایش پیدا کرد. سطح فعلی میانگین بهای فروش واحدهای مسکونی براساس آمار اعلام شده، از مترمربعی ۶ میلیون تومان گذشته و به ۶ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان رسیده است. اردیبهشت ماه امسال، سطح قیمت میانگین، به مرز ۵ میلیون تومان (در مترمربع) رسیده بود. قیمت مسکن در ماه پایانی بهار ۹۷، رقمی معادل ۸ درصد نسبت به ماه میانی این فصل افزایش یافت و جهش ۴۲ درصدی نسبت به ماه پایانی بهار ۹۶ را تجربه کرد. این میزان «تورم ماهانه» و «تورم نقطه‌ای» مسکن در خرداد امسال، از اوایل سال ۹۲ تا کنون، بی‌سابقه است. تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت سال ۹۲ تحت تاثیر نقطه اوج سفته بازی‌های ملکی و البته خریدهای مصرفی، بیشترین شیب را پیدا کرد و میزان آن (رشد ماهانه قیمت) به ۵/ ۹ درصد رسید. اما بعد از آن، به‌دلیل شکل‌گیری رکود و تخلیه حباب مسکن، شیب رشد ماهانه قیمت مسکن همواره کمتر از سطح ۵/ ۹ درصد قرار داشت. تورم نقطه‌ای مسکن نیز تا شهریور سال ۹۲ در سطح بالای ۵۰ درصد قرار داشت و سپس با کم شدن شیب رشد ماهانه، شیب تغییرات نقطه‌ای نیز فروکش کرد.
با این حال، پرش‌های پی در پی قیمت مسکن طی ۶ ماه گذشته از رونق معاملات خرید مسکن در تهران باعث شد در خرداد امسال، میزان افزایش نقطه‌ای قیمت، رکورد بیشترین سطح از شهریور ۹۲ تا کنون را به ثبت برساند.
جهش ۴۲ درصدی قیمت مسکن در ماه گذشته، در شرایطی اتفاق افتاده که حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در همین فاصله زمانی –خرداد ۹۷ نسبت به خرداد ۹۶- رقمی معادل ۳ درصد افت کرده است. حجم معاملات مسکن در خرداد امسال نسبت به اردیبهشت (تغییرات ماهانه) نیز ۲۲ درصد کاهش یافته است. به بیان دیگر، در حال حاضر بدون آنکه ابعاد بازار معاملات مسکن بزرگ شود، سطح قیمت‌ها رو به افزایش است. انتظار می‌رفت، در خرداد ماه امسال با توجه به کم شدن حجم خرید و فروش آپارتمان ناشی از رفتار سنتی بازار در ماه‌های رمضان، دور موتور تورم مسکن نیز کند شود. اما به یک علت، شیب تورم ملکی نه تنها کم نشد که افزایش هم پیدا کرد.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره حرکت خلاف جهت دو متغیر حجم معاملات و سطح قیمت در بازار مسکن مشخص می‌کند: اثرگذاری تحولات اقتصادی و سیاسی به‌عنوان یک متغیر بیرونی پروزن بر بازار معاملات ملک باعث تحریک خرید یک گروه تقاضا شده و پیامد آن، جهش قیمتی را رقم زده است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد خریداران مصرفی ماه گذشته از بازار معاملات عقب‌نشینی کردند؛ اما مانور تقاضای سرمایه‌ای و رفتار‌های سفته‌بازانه (معاملات مکرر ملک در کوتاه‌مدت به قصد استفاده از تغییرات روزانه قیمت) باعث شد شیب تورم ملکی در مسیر افزایش رکورد بزند. تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت ماه، رقمی برابر با ۱/ ۷ درصد و تورم نقطه‌ای (میزان افزایش نسبت به اردیبهشت ۹۶) نیز معادل ۶/ ۳۲ درصد شد. اما در ماه پایانی فصل بهار، هم شیب تورم ماهانه و هم شیب تورم نقطه‌ای افزایش پیدا کرد. نماگرهای مربوط به معاملات ملک در دو منطقه مصرفی بازار مسکن تهران حکایت از افت حجم خرید دارد. در مناطق ۴ و ۵، ماه گذشته میزان فروش واحدهای مسکونی ۸ درصد نسبت به اردیبهشت ماه کاهش یافت. اما در همین دو منطقه، سطح میانگین قیمت‌ها، با ۸درصد رشد ماهانه مواجه شد.
آنچه باعث کاهش حجم معاملات خرید مسکن در ماه گذشته شد، عقب‌نشینی محسوس خریداران مصرفی بود و آنچه جهش قیمت را رقم زد خرید‌هایی بود که توسط تقاضای سرمایه‌ای انجام شد. تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید آپارتمان به‌دلیل انتظارات تورمی ناشی از جو روانی مرتبط با وضعیت دلار و خوش‌بین نبودن به چشم‌انداز اقتصادی، نسبت به ماه‌های قبل افزایش پیدا کرده است. تقاضای سرمایه‌ای معمولا بر سر قیمت پیشنهادی فروشنده، چانه‌زنی نمی‌کند. در یکی از مناطق گران‌قیمت شهر تهران در جریان بررسی جزئیات قراردادهای ملکی برای محاسبه سطح قیمت میانگین معاملات خرداد، مشخص شده برخی معاملات با قیمت کمتر از مترمربعی ۴میلیون تومان انجام شده؛ در حالی که متوسط قیمت در آن منطقه ۱۴ میلیون تومان در مترمربع است. این اتفاق بیانگر بازی سفته‌بازهای ملکی در صحنه معاملات مسکن ناشی از ترس آنها از فرمان مالیاتی اخیر دولت است؛ به این معنا که برخی خریداران سرمایه‌ای برای در امان ماندن از تور احتمالی مالیات‌ها، به کم‌نمایی در اعلام ارزش واقعی معاملات خود رو آورده‌اند.
آنچه در فضای فعلی بازار مسکن محرز است و واسطه‌های ملکی نیز آن را تایید می‌کنند، پررنگ شدن نقش تقاضای سرمایه‌ای در معاملات خرید آپارتمان است. توان مالی قابل توجه این گروه در مقایسه با قدرت خرید تضعیف‌شده تقاضای مصرفی، سبب‌شده عقب‌نشینی خریداران مصرفی از بازار نتواند اثرکاهنده بر تورم مسکن داشته باشد.
نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از ترکیب تقاضای موجود در بازار خرید مسکن شهر تهران حاکی است که در حال حاضر سهم خریدهای سرمایه‌ای آپارتمان (خرید نه به قصد سکونت بلکه به قصد حفظ ارزش واقعی دارایی توسط افراد)، بالا است. در این میان، آن دسته از تقاضای مصرفی که قصد تبدیل آپارتمان ملکی خود به واحدی با مشخصات دیگر را دارد نیز نسبت به خانه‌اولی‌ها در معاملات، بیشتر شده است. خانه‌اولی‌ها در بازار جست‌وجوهای ملکی حضور دارند؛ اما چون تعداد فایل‌های مناسب این گروه از تقاضا (کم متراژ با سطح قیمتی پایین)، به شدت کاهش پیدا کرده، آنها به اجبار قادر به خرید نسبت به مثلا نیمه دوم سال ۹۶، نیستند.
لوکس‌ترین منطقه شهر تهران یعنی منطقه یک که در ماه‌های قبل از خرداد ۹۷، همواره میزان رشد قیمت در آن، کمتر از مناطق مصرفی بود، در حال حاضر، به لحاظ رشد قیمتی، سبقت گرفته است. در منطقه یک تهران، ماه گذشته، متوسط قیمت مسکن ۱۱ درصد نسبت به اردیبهشت امسال افزایش پیدا کرد. تورم ماهانه مسکن در منطقه یک، ۳ واحد درصد از تورم ماهانه مسکن مناطق ۴ و ۵، بیشتر است. حجم معاملات خرید مسکن در غالب مناطق تهران در ماه گذشته، با افت ماهانه مواجه شد اما در منطقه یک، تغییر نکرد و «رشد صفر» معاملات خرید رقم خورد. تحولات بازار مسکن منطقه یک، مهر تایید بر حضور تقاضای سرمایه‌ای با قدرت خرید بالا در بازار ملک است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارنامه بهاری بازار مسکن تهران نشان می‌دهد، میانگین قیمت مسکن در بهار امسال ۳۴ درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرده است. در این فاصله زمانی، حجم معاملات خرید آپارتمان تنها ۴ درصد رشد کرده است. کارشناسان اقتصاد مسکن در تحلیل آنچه به جهش ۴۲ درصدی قیمت مسکن منجر شده است، تاکید می‌کنند: وضع موجود بازار ملک حاوی یک پیام است که بر اساس آن، دولت باید در شناسایی منشأ تورم به وجود آمده در بازار، بر متغیرهای بیرونی متمرکز شود.
اگر چه کسری عرضه واحدهای پرمتقاضی (کم‌متراژ) در حال حاضر بخشی از التهاب قیمتی را موجب شده اما ریشه هیجان خرید مسکن ناشی از متغیرهای بیرونی همچون وضعیت دلار، فرجام برجام و ضعف تیم اقتصادی دولت در تنظیم پایدار شاخص‌ها است که در نهایت باعث شکل‌گیری انتظارات تورمی در جامعه و انتقال آن به بازار ملک به شکل افزایش تقاضای سرمایه‌ای شده است.
منشأ دلاری رشد قیمت پیشنهادیواسطههای بازار معاملات خرید و فروش مسکن در حالی «نوسانات بازارهای اقتصادی» به خصوص تغییرات قیمت در بازار «دلار» را از مهم‌ترین دلایل جهش قیمت مسکن در خرداد ماه اعلام می‌کنند که در عین حال از «کسری شدید عرضه آپارتمان به بازار فروش» نیز به‌عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار در جهش قیمت خبر می‌دهند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، میانگین قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در حالی خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته ۴۲ درصد افزایش یافت و در مقایسه با اردیبهشت امسال نیز ۸ درصد زیاد شد اما کاهش حجم معاملات خرید مسکن، به تعبیر واسطه‌های بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی در واقع نوعی رفتار طبیعی خریداران مصرفی و واکنش قابل پیش‌بینی آنها به کمبود عرضه آپارتمان و جهش قیمت فروش واحدها است. ماه گذشته، ۱۳ هزار و ۷۵۱ واحد مسکونی در شهر تهران فروخته شد هر چند کل قراردادهایی که در این ماه در سامانه ثبت جزئیات معاملات ملک به ثبت رسید معادل ۱۵ هزار و ۲۰۹ قرارداد بود؛ اما با توجه به آنکه محتوای برخی از قراردادهای ثبت شده در این سامانه از جنبه‌های گوناگون دارای مشکل بود، در مجموع ۱۳ هزار و ۷۵۱ واحد مسکونی فروخته شده در شهر تهران را می‌توان در فرآیندهای مربوط به محاسبه میانگین قیمت مسکن و همچنین حجم معاملات صورت گرفته در این ماه لحاظ کرد. اردیبهشت امسال نیز ۱۷ هزار و ۶۰۵ فقره معامله خرید مسکن در این سامانه به ثبت رسیده بود.
واسطه‌های بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی منشأ جهش قیمت به رغم کاهش حجم معاملات خرید در بازار مسکن را از سوی دیگر به انصراف گروهی از سازنده‌ها از عرضه واحدهای مسکونی آماده به بازار مسکن اعلام می‌کنند؛ هم‌اکنون گروه‌هایی از سازندگان واحدهای مسکونی که به دلیل در اختیار داشتن واحدهای مسکونی آماده عرضه، می‌توانستند تامین‌کننده بخشی از واحدهای مسکونی مورد نیاز در بازار تقاضا باشند و به‌عنوان فروشنده در بازار حضور داشته باشند فعلا عرضه این واحدها را به بازار فروش متوقف کرده‌اند. در عین حال، هم‌اکنون یک نقطه قوت در بازار مسکن از بابت عرضه آپارتمان‌های مسکونی به بازار فروش وجود دارد که مانع از افت شدید حجم معاملات مسکن به رغم کاهش قابل توجه عرضه واحدهای مسکونی از سوی برخی مالکان به بازار مسکن شده است.
واسطه‌های بازار معاملات مسکن در این‌باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: در حال حاضر اگرچه حجم عرضه مسکن از سوی مالکان و سازندگان عادی به بازار فروش به شدت کاهش یافته است، اما عرضه واحدهای مسکونی از سوی برخی نهادها مانند بانک‌ها مانع از افت شدید معاملات خرید مسکن در خرداد ماه شد. واسطه‌ها در عین حال معتقدند نوسانات قیمت دلار مهم‌ترین عامل جهش قیمت مسکن در خرداد ماه است؛ تغییرات شدید نرخ دلار در خرداد ماه موجب شد به رغم تعداد روزهای تعطیل قابل توجه در این ماه و افت محسوس حجم معاملات، قیمت مسکن همچنان سیر صعودی داشته باشد و ۴۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یابد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» بر مبنای اظهارات واسطه‌های ملکی شهر تهران نشان می‌دهد تعداد قابل توجهی از افرادی که واحدهای آماده عرضه به بازار فروش در اختیار دارند به دلیل وجود انتظار برای افزایش قیمت دلار، سطح قیمت پیشنهادی خود برای فروش واحدها را با فاصله زیادی نسبت به آخرین قیمت قطعی مربوط به آپارتمان‌های فروخته شده در آن محل تعیین می‌کنند. واسطه‌ها در تشریح یک نمونه از این رفتار مالکان به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند بسیاری از مالکان در شرایط فعلی قیمت‌گذاری نامتعارف واحدهای خود را ناشی از انتظارات موجود برای افزایش نرخ دلار در ماه‌های پیش‌رو توجیه می‌کنند؛ به این معنا که با این توجیه که چون چشم‌انداز میان مدت نرخ دلار افزایشی است و مسکن کالایی دیر نقدشونده است از هم‌اکنون افزایش قیمت دلار در ماه‌های آتی باید در قیمت مسکن اعمال شود تا مالکان در زمان فروش متحمل ضرر و زیان نشوند. واسطه‌های ملکی تاکید می‌کنند که این رفتار نامتعارف برخی سازندگان و مالکان در نهایت منجر به ایجاد «رکود تورمی» در بازار مسکن می‌شود و احتمال بازگشت رکود در فصل جدید-تابستان امسال-را افزایش می‌دهد.