«نرخ اجاره‌بها همواره تابع قیمت مسکن است». این اصطلاحی در بازار مسکن است که همواره مشاوران املاک به آن اشاره می‌کنند و این روزها و قبل از آغاز فصل نقل و انتقالات که بحث قیمت مسکن و اجاره‌بها به موضوعی داغ در بازار مسکن تبدیل شده است، انتظار می‌رود این جمله بیشتر از قبل به گوش مستاجرانی که به دنبال تمدید قرارداد یا بستن قرارداد جدید اجاره هستند بخورد.
به گزارش فارس،اغلب کارشناسان و فعالان بازار بر این باور هستند که افزایش قیمت مسکن به تغییرات متعدد در بازار واحدهای استیجاری منجر می‌شود و حال که قیمت مسکن در یک سال گذشته یک رشد ۱۰۰ درصدی را شاهد بوده است، پس رشد نرخ اجاره به میزانی بی‌سابقه در سال ۹۸ بدل خواهد شد.
مطابق آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی سال 95 در مناطق 22 گانه 23 هزار و 544 تومان بوده، به‌عبارت‌دیگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 100 متری با احتساب پول پیش آن به نرخ‌های سال 95 حدود 2 میلیون و 354 هزار تومان بوده است. در منطقه یک اجاره یک مترمربع واحد مسکونی 40 هزار و 975 هزار تومان و در منطقه 2 و 3 به ترتیب نرخ اجاره 33 هزار و 402 تومان و 39 هزار و 273 تومان بوده است.
حال اگر بخواهیم با توجه به رشد جهشی قیمت مسکن در دو سال گذشته نرخ اجاره‌بها را در نظر بگیریم باید اذعان کرد که قاعدتا باید نرخ اجاره‌بها به تبعیت از قیمت مسکن افزایش قابل‌ملاحظه‌ای یابد اما اکثر مشاوران املاک بر این باور هستند که امسال یک تفاوت ویژه با سال‌های گذشته خواهیم داشت.
* تفاوت رفتار قیمت مسکن با بازار اجاره
سید مهدی روانشادنیا رئیس دانشکده عمران و معماری واحد علوم تحقیقات با اشاره به اینکه نرخ اجاره‌بها در تابستان امسال همانند قیمت مسکن جهشی نخواهد بود، گفت: رشد قیمت مسکن به معنی رشد بسیار بالای اجاره‌بها نیست.
او می‌گوید: اگر رفتار بازار اجاره‌بهای مسکن در ۳۰ سال گذشته بررسی شود، متوجه می‌شویم که اجاره‌بها برخلاف خریدوفروش که هر ۴ سال یک‌بار دچار رونق و افزایش قیمت می‌شود، سالانه از یک رشد مشخص برخوردار می‌شود.
این کارشناس مسکن ادامه داد: اجاره‌بها هر سال با یک افزایش قیمت مواجه می‌شود و این‌طور نیست که مثل قیمت مسکن بخواهد ۴ سال یا ۵ سال بدون رشد باقی بماند.
روانشادنیا با اشاره به اینکه در بازار اجاره همواره رشد خزنده قیمت‌ها را شاهد هستیم، ادامه داد: شاید قیمت مسکن در یک سال گذشته جهش یافت، اما این به آن معنا نیست که باید منتظر جهش نرخ اجاره‌بها در فصل نقل و انتقالات باشیم.
او با بیان اینکه البته نرخ اجاره‌بها تابع قیمت مسکن و ارزش پول نیز هست و اگر التهابات ارزی نداشته باشیم، بازار اجاره نیز کمتر دستخوش تحولات می‌شود، اظهار داشت: رشد نرخ اجاره‌بها امسال هم مانند سال گذشته خواهد بود.
*مستأجران نیمی از درآمد خود را صرف هزینه مسکن می‌کنند
مهدی غلامی کارشناس مسکن با تأکید بر اینکه دولت برای ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن هر چه سریع‌تر سامانه ملی املاک را راه‌اندازی کند، گفت: دولت برای کنترل و ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن می‌تواند به بافت فرسوده و عرضه مسکن در این مناطق ورود کند.
او با اشاره به اینکه در کلان‌شهرها خانواده‌هایی که صاحب مسکن ملکی نیستند بخش قابل‌توجهی از درآمدشان را بابت اجاره واحد استیجاری خود پرداخت می‌کنند، گفت: در تهران به‌صورت میانگین مستأجران نیمی از درآمد خود را صرف هزینه‌های مربوط به تأمین مسکن خود می‌کنند.
او ادامه داد: درحالی‌که خانواده‌هایی که دارای مسکن ملکی هستند هزینه جاری مسکن را برای ارتقای کیفیت زندگی و رفاه بیشتر خود به کار می‌بندند.
*رکوردزنی اجاره‌بها در تهران از اساس غلط است
مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه اعلام رکوردزنی اجاره‌بها در تهران از اساس غلط است، گفت: رشد اجاره‌بها از جنوبی‌ترین تا شمالی‌ترین نقطه تهران ۱۰ تا ۲۰ درصد بوده است و تصور بنده این است که انتشار این‌گونه اخبار کمکی به مستأجران و کنترل اجاره‌بها نخواهد کرد و قطعاً این اخبار تشنج در بازار اجاره‌بهای مسکن را بیشتر می‌کند.
او می‌گوید: قطعاً اعلام افزایش و جهش نرخ اجاره‌بها بهانه‌ای به مالکان خواهد داد تا اجاره‌بها را بیشتر افزایش دهند؛ هرچند قبول داریم که قیمت مسکن در یک سال گذشته بیش از ۸۰ درصد رشد کرده است، اما این دلیل نمی‌شود که اجاره‌بها نیز در همین حد باید افزایش یابد.
*رشد اجاره‌بها حداکثر ۲۵ درصد
حسام عقبایی نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که نرخ اجاره‌بها تابع قیمت مسکن بوده و هست بنابراین این موضوع در تمام دنیا حاکم بوده است.
او می‌افزاید: اما اینکه رشد اجاره‌بها باید همواره متناسب با رشد قیمت مسکن باشد این‌طور نیست؛ بنابراین بهتر است با توجه به وضعیت اقتصادی مردم نرخ اجاره‌بها در سال ۹۸ بیش از ۱۰ درصد افزایش نیابد؛ اما پیش‌بینی‌ها حاکی از این است که رشد نرخ اجاره‌بها در سال ۹۸ نسبت به سال گذشته حداکثر ۲۵ درصد و در نهایت ۳۰ درصد خواهد بود.
گزارش فارس از برخی املاکی‌های سطح شهر حاکی از این بود که اکثر مالکان نگران از ناتوانی پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجران هستند و قصد ندارند رشد قیمت مسکن را به رشد نرخ اجاره‌بها گره بزنند و تلاش می‌کنند در نهایت تا ۲۰ درصد نرخ اجاره‌بها را نسبت به سال گذشته بالا ببرند.
به نظر می‌رسد دولت برای ساماندهی بازار اجاره‌بها و حتی قیمت مسکن ناگزیر است برخی برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت را اجرا کند.
در برنامه‌های کوتاه‌مدت به نظر می‌رسد دولت باید از ابزارهای مالیاتی نهایت استفاده را ببرد و مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی را که منتظر تصویب مجلس است را درخواست و آن را اجرایی کند.
درحال حاضر مالیات بر عایدی سرمایه نیاز به تصویب در مجلس و مالیات بر خانه‌های خالی نیاز به اصلاح و اجرا توسط دولت دارد.
در برنامه‌های بلندمدت نیز دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات به سازندگان و ارائه زمین برای رونق صنعت استیجاری توازن مناسبی میان عرضه و تقاضا ایجاد کند چراکه یکی از دلایل رشد نرخ اجاره‌بها بالا بودن تقاضا و کم بودن عرضه است.
