رکورد تاریخی گرانی

پيش‌بيني كارشناسان براي كنترل ركود تورمي بازار مسكن در سال گذشته حالا اشتباه از آب در آمده است. برخي كارشناسان حوزه مسكن اعلام كرده بودند كه بازار مسكن در سال 97 از ركود خارج مي‌شود، اما هنوز اين اتفاق عملي نشده است. اين درحالي ا ست كه در ماه‌هاي گذشته كورسوي اميدي در اين بازار مي‌درخشيد، اما نوسانات غيرقابل پيش‌بيني نرخ ارز بازار مسكن را نيز درنورديد و باعث شد تا ركود ماندگار شود. اين روزها كه وزير راه و شهرسازي از اين وزارتخانه رجعت مي‌كند، اين بازار بيش از گذشته درگير ركود تورمي شده و قيمت مسكن تا 83 درصد افزايش داشته است. مطابق جدیدترین آمار رسمی، قیمت مسکن در تهران در مهر امسال نسبت به شهریور ۹۷ بالغ بر ۶.۳ درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۸۳ درصد افزایش یافته است. براساس آمار وزارت راه و شهرسازی در مهر امسال متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق 22 گانه تهران با رشد 6.3 درصدی به هشت میلیون و 633 هزار تومان افزایش یافت.

وضعيت مسكن در مدت مشابه سال گذشته

در مهر سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی چهار میلیون و 715 هزار تومان بود که در مهر امسال با 83 درصد افزایش به 8.6 میلیون تومان رسیده است. براساس این آمار متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک با افزایش 4.2 درصدی به 18 میلیون و 532 هزار تومان رسیده و در نوع خود یک رکود جدید در ماه پایانی حضور آخوندی در وزارت راه و شهرسازی به جای گذاشته است. کمترین متوسط قیمت مسکن در تهران با سه میلیون و 635 هزار تومان مربوط به منطقه 18 بوده تا به‌عنوان ارزان‌ترین منطقه پایتخت شناخته شود. همچنین در ماه گذشته 8117 فقره مبایعه‌نامه در تهران ثبت شده که نسبت به ماه پیش از آن (شهریور 97) بالغ بر 9.4 درصد کاهش یافته است. تعداد مبایعه‌نامه در مهر امسال در مقایسه با مهر سال گذشته با 12317 فقره حدود 34 درصد کاهش یافته است.

تسهيلاتي كه راهگشا نبود

متاسفانه تسهيلات حوزه مسكن نيز آن‌قدر جذاب نبود تا متقاضيان خريد مسكن را خانه‌دار كند. در همين حال چندي پيش محمدرضا رضایی، ريیس کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه تسهیلات مسکن برای یک زوج حداقل باید ۳۰۰میلیون تومان باشد، گفت: وام‌های ارائه‌شده متناسب با وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن نیست و این سیاست با توجه به بالا بودن قیمت مسکن، منجر به تولید مسکن نمی‌شود. در شرایط کنونی قیمت بازار مسکن در تمام نقاط کشور بسیار بالا رفته و مردم دیگر توان خرید خانه را ندارند. دولت برای رونق‌بخشی به بازار مسکن باید تسهیلات ارزان‌قیمت ارائه کند، اما امروزه وام‌های ارائه‌شده متناسب با وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن نیست و این سیاست با توجه به بالا بودن قیمت مسکن، منجر به تولید مسکن نمی‌شود. تسهیلات ارائه‌شده باید بخش قابل توجهی از هزینه مسکن را پوشش دهد، از طرف دیگر باید توان مردم برای بازپرداخت اقساط تسهیلات در نظر گرفته شود؛ این رویکرد در افزایش قابل قبول وام مسکن و تعدیل کردن نحوه بازپرداخت وام می‌تواند زمینه را برای خانه‌دار کردن مردم به‌ویژه جوانان فراهم کند.

پیشنهاد افزایش وام مسکن

سیدهادی بهادری، عضو کمیسیون عمران مجلس با ارائه پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن در تهران تا ۳۰۰میلیون تومان و در شهرستان ها تا ۱۵۰ میلیون تومان، گفت:احتمال اصلاح مقررات ارائه وام اوراق خرید مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی وجود دارد. در شرایط کنونی میزان تقاضای افراد و زوجین برای خرید اوراق مسکن بسیار کاهش یافته که این موضوع دلایل متفاوتی دارد؛ ازاین‌رو محدود کردن شرایط ارائه وام به صلاح نیست. یکی از برنامه‌ها و پیشنهادات مسئولان وزارت راه و شهرسازی برای اصلاح مقررات وام اوراق خرید مسکن، حذف عمر بناست، چون در شرایط کنونی به بناهای بالای 15 سال، وام پرداخت نمی‌شود. اما حالا با وجود تغيير كابينه روحاني و روي كار آمدن وزير جديدراه و شهرسازي بايد ديد كه اين وزير چه اقدامي براي بازار شكست خورده مسكن انجام مي‌دهد.

شرايط اوراق مسكن عادلانه نيست

به گفته بهادري، یکی دیگر از پیشنهادات وزارت راه‌و شهرسازي، افزایش مدت زمان باز پرداخت اقساط وام مسکن است. بر اساس قانون، بیشتر مدت زمان باز پرداخت وام اوراق، 12سال است اما به نظر من باید حداقل مدت زمان بازپرداخت، از 20 سال تا 90 سال شود تا جوانان به نحو بهتری بتوانند اقساط خود را پرداخت کنند. براساس اظهارات مسئولان وزارت راه، آن ها به دنبال افزایش سقف تسهیلات اوراق خرید مسکن هستند، در شرایط کنونی حداکثر میزان پرداختی، 80 میلیون تومان است که یک زوج در مجموع 160 میلیون تومان می‌توانند وام دریافت کنند. سقف تسهیلات اوراق خرید مسکن باید به 300 میلیون تومان افزایش یابد. با توجه به افزایش چند برابری قیمت مسکن در کل کشور، به نظرم سقف تسهیلات اوراق در تهران باید تا 300 میلیون تومان و در شهرستان‌ها تا 150 میلیون تومان افزایش یابد. میزان پرداختی اوراق مسکن باید به گونه‌ای باشد که با دریافت آن وام حدود 50 تا 70 درصد از هزینه خرید مسکن تامین شود. از این رو به طور حتم افزایش سقف تسهیلات و افزایش مدت زمان بازپرداخت اقساط می تواند به فرآیند خرید و فروش مسکن رونق تازه ای بدهد. قیمت خرید هر برگه اوراق مسکن بسيار بالاست. در شرایط کنونی افراد برای خرید وام اوراق مسکن 120 میلیونی باید حدود 15 میلیون تومان پرداخت کنند که این میزان پرداختی با توجه به شرایط و معیشت زوجین ناعادلانه نیست.

رکود مسکن عمیق‌تر شد

نایب ريیس اول اتحادیه مشاوران املاک نيز از کاهش ۲۵ درصدی قیمت مسکن در بهمن‌ امسال در صورت تثبیت نرخ ارز خبر داد و گفت: معاملات مسکن در شهریور امسال ۴۵ درصد کاهش یافت. براساس آمار رسمی بانک مرکزی تا شهریور امسال قیمت مسکن حدود 74 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است. این رشد نامتعارف باعث رکود سنگين مسکن شده است. رکود به کاهش حجم معاملات منجر شده است؛ به طوری‌که در تیر، مرداد و شهریور امسال تعداد معاملات در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 25 درصد، 36 و 45 درصد کاهش یافته است. بازار مسکن در یک رکود عمیق تورمی به سر می‌برد.‌ در حال حاضر قیمت‌ها کاهش نیافته است. نبود توازن عرضه و تقاضا، کاهش قدرت تقاضا، کاهش تولید مسکن، نوسانات نرخ ارز، مناسب نبودن تسهیلات و... از جمله عوامل کاهش معاملات در سال جاری بوده است. درخصوص کاهش نرخ ارز، پرسشي مطرح می‌شود که آیا قیمت مسکن کاهش می‌یابد ‌يا خير و باید گفت مسکن یک بازار مقاوم است و تاثیرپذیری آن از کاهش نرخ ارز مانند سکه و طلا نیست؛براي مثال قیمت 9 صبح با ساعت 11 متفاوت است. چهار یا پنج سال زمان نیاز است که بازار مسکن وارد رونق یا رکود شود. اگر کاهش نرخ ارز تا دی امسال تداوم داشته باشد و تثبیت شود، در بهمن شاهد شکستن حباب قیمت تا حدود 25 درصد در برخی مناطق خواهیم بود، اما اگر نرخ ارز نوسان داشته باشد، تاثیر بسزایی در بازار مسکن نخواهد داشت. در صورت نوسانان نرخ ارز بازار مسکن در نیمسال دوم با رکود تورمی همراه خواهد بود که نتیجه آن کاهش حجم معاملات و عمیق‌تر شدن رکود خواهد بود.

جدايي سوداگران و متقاضيان واقعي از بازار

احمدرضا سرحدي/ كارشناس مسكن

از شهريور تا ماه جاري حدود 40 تا 45 درصد افزايش قيمت مسكن را شاهد بوديم كه نتيجه شوكي بود كه همراه با افزايش قيمت ارز به بازار وارد شد. اين شوك جوي را حاكم كرد، تا هر فردي كه كالايي دارد آن را با نرخ طلا و ارز افزايش دهد، در بازار مسكن نيز اين اتفاق رقم خورد. اين در حالي بود كه بازار مسكن ركود را از گذشته يدك مي‌كشيد و اكنون تورم به آن اضافه شده است؛ بنابراين ركود تورمي اتفاق ناخوشايندي بود كه در اين حوزه به وقوع پيوست. در حال حاضر ميزان معاملات كاهش پيدا كرده است. قيمت‌ها به شدت افزايش يافته و اين عدم تعادل موجب عميق‌تر شدن ركود بازار مسكن مي‌شود؛در حالي كه اميد داشتيم كه بازار مسكن رونق را تجربه مي‌كند. حالا ديگر رونقي در بازار به چشم نمي‌خورد و اثري از متقاضيان واقعي نيست. قيمت مسكن افزايش يافته بدون اينكه خريداري در آن وجود داشته باشد. كششي در بازار مسكن وجود ندارد. در ابتدا كه نوسانات نرخ ارز رقم خورد، رونق اندكي در بازار مشاهده مي‌شد. در اين ميان عده‌اي شروع به سرمايه‌گذاري در بخش سوداگري مسكن كردند، ‌اما به محض اينكه به يك‌باره نرخ دلار كاهش پيدا كرد و پس از آن دوباره افزايش يافت، معاملات متوقف و جو بي‌اعتمادي به بازار وارد شد. در نتيجه نه خريداران واقعي توان خريد دارند و نه افرادي كه براي سوداگري وارد بازار مي‌شوند، انگيزه دارند. به اين خاطر كه مسكن كالاي سنگيني است و تبديل آن مشكل است؛ به همين خاطر مردم سرمايه خود را از اين بخش خارج كردند و شاهد ركود و تورم بيشتري هستيم. اين روزها مي‌بينيم كه آقاي آخوندي وزير راه و شهرسازي از سمت خود استعفا داد. او اعتقادي به اين نداشت كه دولت بايد به اقشار كم درآمد براي خانه‌دار شدن كمك كند. آقاي آخوندي رفت، اما ميراث وي هنوز به جاست و هنوز اين تفكر در بخش‌هاي مسكن در وزارت راه و شهرسازي وجود دارد كه دولت نبايد در اين بخش مداخله و بايد بازار را رها كند. زماني كه بازار رها شود، كساني كه سرمايه دارند، مسكن تهيه ‌مي‌كنند و كساني كه اين سرمايه را ندارند بايد به حلبي‌آباد يا حاشيه شهر بروند. وزير جديد مشخص نيست چه كسي باشد. اكنون آقاي اسلامي معرفي شدند و بايد ببينيم كه تاييديه مي‌گيرند يا خير. وي صحبت‌هاي خاصي ارائه نداده و كلي‌گويي بوده است اما به نظر مي‌رسد مواضع آن ملايم‌تر از مواضع ليبراليستي و سخت آقاي آخوندي باشد. وزير معرفي شده براي وزارت راه و شهرسازي،‌ صحبت‌هايي را در خصوص راه اندازي مسكن مهر و ميزان اهميت آن مطرح كرده است و مسكن مهر را همچون آقاي آخوندي مزخرف نمي‌داند. به اين ترتيب ديد روشن‌تري نسبت به اين فرد مي‌توان داشت؛ البته كارنامه اجرايي شفافي در خصوص مسكن ندارد. راهكار اين است كه تسهيلات جذاب‌تري باشد، براي مثال مقدار وام‌ها افزايش يابد و بازپرداخت آن طولاني‌تر شود. بايد به سمتي برويم كه دنيا رفته است، نبايد چرخ را دوباره اختراع كنيم! ارائه وام‌هاي 20 درصدي دردي را دوا نمي‌كند؛ يعني فردي كه 70 يا 80 درصد پول خريد مسكن را داشته باشد مابقي آن را مي‌تواند از راه ديگري تهيه كند. در تمام دنيا اين اقدام صورت مي‌گيرد. ميزان بازپرداخت وام چيزي شبيه اجاره است. تعادلي در اين زمينه وجود دارد؛‌ اجاره مسكن و قسط خريد مسكن مشابه يكديگر است. دولت‌ها نيز در تهيه واحدهاي استيجاري كمك مي‌كنند. بخشي عظيمي از ساخت‌ و سازها در كشورهاي پيشرفته دنيا، ساختمان‌هايي است كه براي اجاره ساخته مي‌شوند. اقشار كم درآمد در تمام دنيا مورد حمايت دولت‌ها قرار مي‌گيرند و در تمام قوانين اساسي اين موضوع وجود دارد. اين درحالي است كه وزير مسكن سابق (آقاي آخوندي) اين صحبت‌ها را كمونيستي مي‌خواند. به هر صورت هر مشكلي(از بخش مسكن گرفته تا اقتصاد كلان) ‌ راه حلي دارد، اما ما مديران بي‌كفايتي داريم كه نمي‌توانند تصميم‌گيري درستي داشته باشند.