مهمترین مواد قانونی موجر و مستاجر کدامند؟
در جوامع شهری و همزمان با افزایش هزینه خرید خانه، روند اجاره نشینی نیز رو به افزایش است، اما به دلیل آگاهی نداشتن افراد از حقوق مترتب بر این عقد، مشکلات مختلفی برای طرفین پیش میآید. اجاره، قراردادی است که طبق آن یک نفر (موجر) مال منقول یا غیر منقول خود را به فرد دیگری (مستأجر) برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) واگذار میکند.
آشنایی با انواع اجاره نامهها
به طور کلی قانون سه نوع اجاره نامه را تأیید میکند، اجاره نامهها یا از نوع مسکونی است یا تجاری و یا محلهایی از قبیل درمانگاه، مؤسسه خیریه که این قبیل محلها در بخش اماکن مسکونی دسته بندی میشود. اگر موجر و مستأجر با یکدیگر به تفاهم برسند و قرار دادی مابین آنها به امضا رسد، مستأجر بر طبق قانون موظف به پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها خواهد شد، پرداخت این اجاره بها موجب میشود تا مستأجر به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته شود.
نکات مهم در یک قرار داد اجاره
۱ - موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمیتواند ملکی را به اجاره دهد مستأجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد
۲ - مدت اجاره باید معین باشد: اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلاً یک سال یا دو سال یا چند ماه …) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولاً یک سال تعیین میشود
۳ - موجر و مستأجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد میتواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد
۴ - اجاره کتبی: طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافاً در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ بهره مند شوند، اگر طرفین (موجر و مستأجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه میگردند که باعث میشود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
تکالیف موجر
۱ - تحویل مورد اجاره به مستأجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستأجر دهد.
۲ - بر گرداندن پول پیش مستأجر به هنگام تخلیه: چون معمولاً در قراردادهای اجاره پول پیش از مستأجر میگیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستأجر بدهد.
۳ - انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره: اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود، موجر باید آن را انجام دهد.
روابط موجر و مستأجر در قانون مدنی
قانون مدنی مهمترین قانونی است که بخش عمدهای از قواعد و شرایط عام و اختصاصی حاکم بر روابط میان افراد یک جامعه را تبیین نموده است. قانون مدنی در سال ۱۳۰۷ به تصویب رسیده است و مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ آن، به بیان قواعدِ کلی و عامِ مرتبط با عقد اجاره اختصاص یافته است. مطابق آنچه در این مواد ذکر شده است عین مستأجره در عقد اجاره میتواند شخص، شیء یا حیوان باشد و موارد اجارهی اشخاص نیز اجارهی خدمه و کارگر و همچنین اجارهی متصدی حملونقل را در برمیگیرد، یعنی قانون مدنی مشخص نموده است که قرارداد اجاره نسبت به چه اموری میتواند منعقد شود. در این مواد ابتدا تعریف حقوقی عقد اجاره بیان شده و سپس قواعد حاکم بر آن تبیین شده است که از مهمترین این قواعد عبارتند از:
- نحوه انعقاد قرارداد اجاره و حقوق و تکالیف هریک از طرفین آن (موجر و مستأجر) را مشخص کرده است.
- شرایط و ضوابطی را که باید در انعقاد عقد اجاره رعایت شود، تعیین کرده است؛ مانند آنکه در مادهی ۴۶۸ قانون مدنی تصریح شده است که حتماً باید در عقد اجاره مدت اجاره مشخص شود و در غیر این صورت عقد باطل خواهد بود.
- ضوابط و شرایط مربوط به عین مستأجره را مورد اشاره قرار داده است.
- مشخص کرده است که اگر چنانچه هریک از طرفین به تکالیفی که طبق این قرارداد برای آنها ایجاد شده است عمل ننمایند، طرف مقابل چه اقدامی میتواند انجام دهد.
- مشخص کرده است که در صورت وجود چه شرایطی طرفین میتوانند قرارداد را فسخ کنند (برهم بزنند) و همچنین در چه مواقعی عقد منفسخ میشود (خود به خود از بین میرود).
- در این مواد پیشبینی شده است که طرفین قرارداد اجاره در خصوص چه مواردی میتوانند براساس توافق طرفینی خود عمل کنند و در چه مواردی ملزم هستند براساس آنچه قانون تعیین نموده است عمل کنند.
قوانین مرتبط به اجاره
علاوه بر مواد قانون مدنی، در مورد اجاره مجموعه قوانین دیگری نیز وجود دارد که مستقلاً درباره روابط موجر و مستأجر تنظیم شده اند. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ از مهمترین قوانین در این زمینه محسوب میشوند...قانون سال ۱۳۵۶ در مقام اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ تصویب شده است و در مورد تمام اجارههای اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند اجرا میگردد. در قانون ۱۳۵۶ اجاره بعد از پایان مدت منحل نمیشود بلکه رابطه استیجاری به موجب قانون ادامه مییابد و موجر نمیتواند مستأجر را به تخلیه وادار نماید جز در موراد مندرج در ماده ۱۴ و ۱۵. بر اساس ماده ۱۴ «در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمنحکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر مینماید و اینحکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد...
پایان اجاره
اجاره به یکی از روشهای زیر پایان میپذیرد:
- بطلان اجاره: مانند هر عقد دیگر اگر اجاره فاقد شرایط صحت مندرج در قانون باشد بی اعتبار است. در این صورت اگر مستأجر از منافع بهرهای برده باشد باید اجرت المثل را پرداخت نماید. تلف شدن مورد اجاره در اثنای مدت و از بین رفتن قابلیت انتفاع عین از موضوعاتی است که بطلان اجاره را در پی خواهد داشت.
- فسخ اجاره: در تمام مواردی که فسخ بواسطه وجود عاملی از ابتدای اجاره است، با فسخ اجاره از آغاز بی اعتبار خواهد شد بنابراین تمام اجاره بها به مستأجر رد میشود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر در خواهد آمد. مستأجر در مورد منافعی که در گذشته استفاده کرده است نیز ضرورتاً باید اجرت المثل پرداخت کند.
- در مواردی که شرطی بین طرفین وجود داشته باشد در صورت تخلف ابتدا الزام و نهایت فسخ امکان پذیر است، البته در ماده ۴۹۶ بیان شده است نیازی به الزام نیست و با تحقق هر نوع تخلف از شروط طرف مقابل دارای حق فسخ خواهد بود. همچنین در صورتی که برای یکی از طرفین و یا هر دوی آنها شرط خیار شده باشد و یا مال دارای عیب باشد امکان فسخ وجود خواهد داشت.
- پایان مدت اجاره: با پایان مدت اجاره مستأجر باید عین مستاجره را تخلیه نماید اگر با وجود گذشت زمان مستأجر به تصرفات خود ادامه دهد و موجر به این امر اعتراضی ننماید، مستأجر همچنان امین محسوب میشود و در صورت استفاده از منافع موظف به پرداخت اجرت المثل خواهد بود.
تخلیه فوری چیست؟
تخلیه ملک در واقع حقی است که از سوی قانون برای مالکان تعیین شده است، با این کار میتوان در برابر مستأجران متخلف ایستاد. در صورتی که موجر قصد تهیه حکم تخلیه فوری را داشته باشد، باید دادخواستی به شورای حل اختلاف ارائه دهد، قانون برای دریافت حکم تخلیه فوری شرایطی را در نظر گرفته است.
بنا بر قانون اجاره نامههایی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده اند و به صورت غیر رسمی بر روی یک تکه کاغذ به امضای موجر و مستأجر رسیده اند، از شرایط لازم برای تهیه حکم تخلیه فوری برخوردار نیستند. تنها در صورتی میتوان به صورت قانونی برای این دست از اجاره نامهها حکم تخلیه فوری گرفت که اجاره نامه به امضای دو نفر شاهد عاقل و بالغ رسیده باشد.
در چه مواردی میتوان حکم تخلیه فوری گرفت؟
- در صورتی که مدت زمان اجاره خانه به پایان رسیده باشد، اما مستأجر ضمن دریافت تذکر از سوی موجر نسبت به تخلیه هیچ اقدامی نکرده باشد، صاحب ملک میتواند به منظور اخذ حکم تخلیه فوری به شورای حل اختلاف محله خود مراجعه کند.
- در صورتی که مستأجر مورد استفاده ملک مورد نظر را تغییر داده باشد و آن را به محلی غیر مشروع تبدیل کرده باشد، موجر میتواند حکم تخلیه فوری تهیه نماید.
- اگر مستأجر بیشتر از سه ماه نسبت به پرداخت کرایه منزل کوتاهی و غفلت کند، میتوان وی را با حکم تخلیه فوری بیرون کرد.
- در صورتی که ملک با شرط عدم انتقال به غیر اجاره داده شود و مستأجر به این شرط پایبند نماند، موجر میتواند ضمن مراجعه به شورای حل اختلاف حکم تخلیه فوری تهیه کند.
لزوم دانستن ۱۰ قانون حقوقی مهم برای هر مستأجر
نکات حقوقی مهم و زیادی در زمینه قرارداد اجاره وجود دارد که دانستن آن چه برای مستاجرین و چه برای موجرین، لازم است تا مبادا دچار مشکلات حقوقی بعدی شوند، ۱۰ قانون حقوقی مهم که هر مستاجری باید بداند، عبارتند از:
۱. پرداخت هزینههای خانه اجارهای
ماده ۴۸۶ در این باره مقرر میدارد که تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای استفاده از آن لازم باشد به عهده مالک یا موجر است. آن تعمیراتی که به خود عین ملک اجارهای ربطی پیدا نمیکند با مستأجر است و به موجر یا مالک ارتباطی پیدا نمیکند. برای مثال اگر حین اجاره شیر آب یا سیستم گرمایشی یا سرمایشی یا لامپهای خانه و موارد دیگر به مشکلی بربخورد با مستأجر است و باید هزینههای آن را پرداخت کند.
اما برای مثال اگر در همان ابتدای اجاره که مستأجر خانه را بازدید میکند و از خرابی بعضی امکانات مطلع میشود میتواند از مالک بخواهد که آنها را تعمیر کند و سپس تحویل دهد. اما تعمیراتی که به ملک ربط پیدا کند متوجه مالک خواهد بود؛ برای مثال سقف خانه در اثر باران و کیفیت بد ایزوگام یا آسفالت پشت بام اشکال پیدا کرده در اینجا تعمیر بر عهده موجر خواهد بود.
۲. انجام کارهای اضافی و تزئینات در واحد اجارهای
نکتهای که باید به آن دقت کرد این است که اگر فرد مستأجر هزینههایی را برای ملک انجام دهد یا مثلاً تزئیناتی را برای ملک که جدا نشدنی است انجام دهد و از مالک و موجر اذن نداشته باشد هزینه آن را نمیتواند مطالبه کند.
مگر در مواردی مثل مثال بالا (سقف و دیوار) که باعث سختی زندگی شود و اذن و دسترسی به موجر نباشد تا اجازه گرفته شود لذا مستأجر میتواند آن تعمیرات را انجام دهد و هزینههای آن را از موجر دریافت کند. پس باید دانست مستأجر بابت تغییراتی که در ملک میدهد حق مطالبه هزینهای را از موجر ندارد مگر از قبل اجازه گرفته باشد البته همین تغییرات و دخالت در ملک ممکن باعث شود موجر حق فسخ پیدا کند.
۳. تلف شدن واحد اجارهای
نکته دیگری که چند سالی است گویا متداول شده است این است که اگر به عنوان مستأجر محلی را اجاره کرده اید چه به عنوان سکونت یا چه به عنوان مغازه، طبق ماده ۴۸۳ قانون مدنی اگر در مدت اجاره در اثر حادثهای مثل زلزله که چند سالی است در ایران مناطق مختلف را تهدید میکند آن عین اجاره شده خراب شود یا تلف شود اجاره از زمانی که آن حادثه رخ داده است منحل میشود و دیگر مستأجر تکلیفی به دادن اجاره بها ندارد و میتواند پول ودیعهای را که داده نیز پس بگیرد و در جایی دیگر واحدی را اجاره کند.
۴. ذکر مدت در قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره باید دقت کرد که مدتی برای آن ذکر شود و ذکر مدت در قرارداد علت اصلی صحیح بودن آن به حساب میآید زیرا در غیر این صورت آن اجاره باطل خواهد بود اثر باطل بودن متوجه مستأجر خواهد بود و ممکن است به ناحق محکوم به پرداخت خساراتی گردد که مستند به وی نیست. لازم است در این زمینه قراردادی صریح نوشته شود و مدت اجاره برای مثال یک سال در آن ذکر شود.
۵. عیب در مال اجارهای
ماده ۴۷۸ مقرر میدارد که اگر عین اجارهای عیب داشته باشد یا معیوب باشد مستأجر میتواند به علت این عیب قرارداد را فسخ کند اما اگر موجر عیب پیش آمده را تعمیر کند و از آن رفع عیب کند دیگر برای مستأجر حق فسخی پیش نخواهد آمد.
ماده ۴۷۸:
هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.
۶. اجاره مالی که شراکتی است
در اجاره باید دقت کرد که اگر ملکی را اجاره میکنید بدانید آن مال متعلق به چند نفر است؟ آیا در مالکیت مشاع و مشترک است یا خیر تنها و تنها یک مالک دارد. دانستن این نکته به این علت است که اگر ملکی را اجاره کنید و چند مالک داشته باشد و یکی از مالکین بدون اجازه دیگری ملک را به شما اجاره داده باشد شریک دیگر میتواند خلع ید شما را از دادگاه تقاضا کند و شما متحمل خسارات زیادی شوید. این امر را ماده ۴۷۵ قانون مدنی مقرر کرده است.
۷. فوت مستأجر یا موجر و تکلیف اجاره
عقد اجاره عقدی لازم است و با فوت موجر یا مستأجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست. مگر آنکه این امر در قرارداد قید گردد که در صورت فوت مستأجر یا مالک اجاره منحل شود. اما در غیر این صورت در حالتی که مستأجر فوت شود اجاره به وراث وی میرسد.
۸. انجام تغییرات توسط موجر
در قرارداد اجاره طرف توافق حاصله مستأجر مالک منافع شده است و در آن مدت از آن استفاده کامل خواهد کرد. در اینجا باید به عنوان یک مستأجر حقوق خود را بدانید که یکی از آنها این است که موجر نمیتواند در مدت اجاره تغییری در عین اجارهای انجام دهد. برای مثال موجر نمیتواند به این دلیل که الان مصالح ساختمانی ارزان شده و قرار است بعداً گران شود و از قبل قصد داشته ملک اجارهای را تغییراتی بدهد، این کار را انجام دهد؛ زیرا مستأجر حق دارد که از عین مستاجره استفاده کند و موجر حق این تغییرات و مزاحمت را ندارد.
مگر آنکه تعمیراتی اساسی لازم آید که اگر انجام نشود به ملک موجر خسارات و زیان وارد میشود که در اینجا موجر طبق قانون حق دارد آن تعمیرات را انجام دهد و اگر مستأجر این اجازه تعمیرات را به موجر ندهد حق فسخ خواهد داشت.
۹. عیب دار شدن عین مستاجره یا خراب شدن عین مستاجره
در قانون، مستأجر امین تلقی میشود و به این امین بودن احکامی بار میشود. مثل این که اگر در عین مستاجره خرابی به وجود آید وی مسئول نخواهد بود؛ مگر آنکه ثابت شود در نگهداری آن تعدی و تفریط کرده است. برای مثال اگر مستأجر در اثر کوتاهی که داشته فرزندش کوچکش با اشیایی به در و دیوار و رنگ آمیزی و تزئیات و دکوراسیون ملکآسیبی بزند در اینجا به علت کوتاهی مقصر خواهد بود و ضامن خسارات میباشد.
۱۰. شرط کردن ضمن اجاره
در ضمن اجاره مستأجر و موجر ممکن است شروط و توافقات فرعی داشته باشند؛ برای مثال مستأجر ممکن است شرط کند و ضمن قرارداد اجاره که طرف چند مدت موجر موظف است که قسمت دیوارهای خانه را رنگ آمیزی یا دکوراسیون کند یا شروط دیگری که افراد ممکن است چه مربوط به اجاره یا غیر آن باشد انجام دهند.
در این صورت اگر هر کدام ضمن اجاره شرطی کرده باشند و دیگر از انجام شرط تخلف کند فردی که شرط به نفع وی بوده میتواند فوراً قرارداد اصلی اجاره را فسخ کند بر خلاف باقی شروط در دیگر قراردادها که فرد دیگری را باید الزام کند در اینجا قانون گذار اجازه داده است یک راست فرد به سمت فسخ قرارداد رود.
