بازار معاملات خرید و فروش مسکن از ناحیه گروهی از متقاضیان خرید آپارتمان، دچار چرخش منطقه‌ای شده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه تحقیقات میدانی و همچنین آمارهای رسمی از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد مهرماه امسال، بخش عمده‌ای از تقاضای خرید آپارتمان تحت تاثیر جهش‌های پی‌در پی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر با یک چرخش محسوس از مناطق مصرفی و پرتقاضای واقع در نیمه شمالی شهر تهران(عمدتا مناطق ۴ و ۵) به مناطق جنوبی پایین‌دست خط میانیپایتخت و برخی از مناطق واقع در محدوده بافت‌های فرسوده منتقل شده است. این چرخش منطقه‌ای معاملات مسکن عمدتا تحت تاثیر ناامید شدن برخی از متقاضیان -به‌خصوص خانه‌اولی‌ها-از خرید آپارتمان در مناطق مصرفی شهر تهران و پناه بردن به سایر مناطق برای خرید مقدماتی در بازار مسکن مهرماه رصد شد. بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن به خصوص خانه‌اولی‌هایی که به دلیل جهش‌های پی در پی قیمت واحدهای مسکونی در مناطق پرتقاضا و پرمعامله شهر تهران همچون مناطق ۴ و ۵ پایتخت و تضعیف توان خرید عملا از بازار و نوسانات قیمتی عقب مانده و دیگر قادر به خرید آپارتمان در این مناطق نیستند اخیرا مقصد موردنظر خود را برای خرید مسکن از این مناطق به مناطق پایین دست خط مرزی دو نیمه شمال و جنوب شهر تهران تغییر داده‌اند. این گروه از متقاضیان که پیش از این در جست و جوی خرید واحد مسکونی به قصد سکونت در مناطق مصرفی و پرتقاضا بودند علاوه بر تغییر مقصد معاملاتی خود، اقدام به خرید مقدماتی آپارتمان برای حفظ ارزش دارایی نقدی خود در برابر تورم ملکی در مناطق پایین‌تر شهر می‌کنند؛ این در حالی است که این واحدها نه به قصد سکونت بلکه به منظور حفظ ارزش دارایی متقاضیان و به قصد عرضه به بازار اجاره این مناطق خریداری می‌شوند. هر چند این گروه از متقاضیان مسکن در واقع همان متقاضیان مصرفی بازار ملک هستند اما از آنجا که قصد سکونت در این واحدها را ندارند، خرید آنها به نوعی سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون مناطق جنوبی نزدیک‌تر به نوار مرزی دو نیمه شهر تهران مورد استقبال برخی از متقاضیان مصرفی به منظور خرید مقدماتی از بازار مسکن قرار گرفته است. همین موضوع منجر به افزایش حجم معاملات خرید مسکن در برخی از این مناطق به رغم ریزش محسوس حجم معاملات خرید آپارتمان در سایر مناطق در مهرماه شده است. مهرماه امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق مصرفی متوسط رو به بالای شهر تهران، همچون مناطق ۲، ۴ و ۵، برای چندمین بار متوالی افت کرد و بازار مسکن در این مناطق تحت تاثیر ریزش‌های ماهانه و سریالی تعداد معاملات خرید، همچنان در رکود معاملاتی به سر می‌برد؛ این مناطق، مناطقی هستند که از خرداد امسال تا پایان مهرماه حجم معاملات خرید آپارتمان در آنها مرتبا و به‌صورت ماهانه کاهش یافته است. ریزش منظم و سریالی حجم معاملات مسکن که به‌صورت افت ماهانه تعداد معاملات خرید آپارتمان در این مناطق خود را نشان داده است تحت تاثیر جهش پی در پی قیمت آپارتمان‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن و تضعیف مکرر قدرت خرید متقاضیان در این مناطق بروز کرده است؛ به‌طوری که منطقه ۵ شهر تهران مهرماه امسال در مقایسه با اردیبهشت سال جاری با کاهش ۴۴ درصدی حجم معاملات خرید مسکن رو به رو شد و همچنین حجم معاملات خرید آپارتمان در منطقه ۴ تهران نیز در همین بازه زمانی-مهرماه امسال در مقایسه با اردیبهشت ۹۷-معادل ۵۷ درصد ریزش کرد.
این موضوع نشان می‌دهد تعداد معاملات خرید آپارتمان در دو منطقه پرتقاضا و پرمعامله شهر تهران-مناطق ۴ و ۵-در شرایط فعلی نسبت به ابتدای سال جاری تقریبا نصف شده است؛ این افت محسوس در تعداد مبایعه‌نامه‌های منعقد شده در بازار مسکن این دو منطقه پرتقاضا، در مهرماه نیز تجربه شد. مهرماه امسال، تعداد معاملات خرید آپارتمان در منطقه ۴ شهر تهران ۱۷ درصد و در منطقه ۵ معادل ۱۰ درصد در مقایسه با شهریورماه افت کرد؛ این در حالی است که در برخی مناطق جنوبی شهر تهران که در مجاورت خط میانی پایتخت واقع شده‌اند و بخش عمده‌ای از مساحت آنها جزو محدوده بافت فرسوده شهر تهران محسوب می‌شود حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه با رشد چشمگیری همراه شد. از سوی دیگر در برخی دیگر از این نوع مناطق، میزان افت حجم معاملات خرید آپارتمان کمتر از میزان افت حجم معاملات مسکن در کل مناطق شهر تهران بود. مهرماه امسال، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مقایسه با شهریور، حدود ۹ درصد کاهش یافت؛ ۱۸ منطقه از ۲۲ منطقه شهر تهران رشدمنفی تعداد معاملات خرید آپارتمان را تجربه کردند و تنها در چهار منطقه شهر تهران حجم معاملات خرید مسکن تحت تاثیر چرخش منطقه‌ای معاملات خرید آپارتمان با رشد مثبت همراه شد. مناطق ۹، ۱۹ و ۲۰ شهر تهران سه منطقه‌ای هستند که تحت تاثیر چرخش منطقه‌ای معاملات مسکن، مهرماه امسال، حجم معاملات آپارتمان در آنها نسبت به شهریور، به‌طور محسوس و قابل توجهی افزایش یافت. تعداد معاملات خرید مسکن در منطقه ۹ شهر تهران در مقایسه با شهریور ۲۰ درصد، در منطقه ۱۹ معادل ۳۳ درصد و در منطقه ۲۰ برابر با یک درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که در مناطقی مانند ۲۲، ۱۷، ۱۸، ۱۱ و حتی مناطق ۷ و ۸ که جزو مناطق میانی شهر تهران محسوب می‌شوند میزان افت حجم معاملات خرید آپارتمان در آنها مهرماه امسال در مقایسه با شهریور کمتر از میزان افت حجم معاملات خرید مسکن در کل مناطق شهر تهران بود. حجم معاملات خرید مسکن مهرماه امسال در مقایسه با ماه قبل از آن، در منطقه ۲۲ معادل ۷ درصد، در منطقه ۱۷ معادل ۷ درصد، در منطقه ۱۸ معادل یک درصد و در منطقه ۱۱ معادل ۷ درصد کاهش یافت؛ میزان ریزش تعداد معاملات خرید مسکن در همین بازه زمانی در منطقه ۷ شهر تهران ۵ درصد و در منطقه ۸ پایتخت معادل ۴ درصد بود.
این در حالی است که در ادامه ریزش سریالی حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق مصرفی و پرتقاضا، میزان افت حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق به مراتب بیش از میزان افت تعداد معاملات خرید مسکن در کل مناطق شهر تهران بوده است.
دلایل استقبال از خرید مقدماتی مسکن
بررسی‌های کارشناسی از وجود دست‌کم ۵ دلیل عمده برای مهاجرت متقاضیان مصرفی به بازار مناطق پایین‌دست مرز دو نیمه شهر تهران برای خریدهای مقدماتی مسکن حکایت دارد.
«سطح پایین‌تر قیمت مسکن در این مناطق در مقایسه با مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران» که پیش از شروع جهش‌های پی در پی قیمت مسکن مقصد انتخابی متقاضیان مصرفی برای خرید آپارتمان بود مهم‌ترین و اولین دلیل این موضوع است. در منطقه ۹ شهر تهران که حجم معاملات خرید مسکن در آن، مهرماه امسال در مقایسه با شهریور ۲۰ درصد افزایش یافت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان ۵ میلیون و۶۰۰ هزار تومان است؛ این میزان ۳۵ درصد کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل شهر تهران است؛ مهرماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت به ۸ میلیون و۶۰۰ هزار تومان رسید. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۱۹ و ۲۰ شهر تهران نیز حدود ۴ میلیون تومان است که معادل کمتر از یک‌دوم میانگین قیمت مسکن شهر تهران است؛ میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه ۲۲ شهر تهران نیز مهرماه امسال در حالی به ۷ میلیون و۸۰۰ هزار تومان رسید که این میزان ۳۰ درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۵ پایتخت است؛ میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۵ تهران هم‌اکنون ۱۱ میلیون تومان است. علت دوم استقبال برخی متقاضیان مصرفی از این مناطق برای خرید مقدماتی آپارتمان، «وضعیت بهتر عرضه فایل‌های کم‌متراژ فروشی در مقایسه با سایر مناطق» است. ضمن اینکه این مناطق، مناطق معروف و پیشانی شهر تهران به‌عنوان مناطق پرتقاضا و پرمعامله نیستند و متقاضیان می‌توانند نسبت به مناطق پرتقاضا در این مناطق با شرایط بهتری اقدام به خرید مسکن کنند.
چهارمین علت استقبال از این مناطق از سوی برخی متقاضیان خرید مسکن به «شرایط متفاوت وام خرید مسکن در این مناطق در مقایسه با مناطق مصرفی ۴ و ۵ شهر تهران» مربوط می‌شود. از آنجا که بخش عمده‌ای از این مناطق در محدوده بافت فرسوده شهر تهران واقع شده است، دوره بازپرداخت تسهیلات بانکی خرید مسکن در این مناطق طولانی‌تر است؛ همچنین شرط خانه‌اولی بودن برای خرید مسکن با استفاده از وام خانه‌اولی‌ها در این مناطق مورد نیاز نیست و نرخ سود تسهیلات خرید مسکن در این محدوده‌ها ۲ واحد درصد کمتر از نرخ سود تسهیلات خرید آپارتمان در سایر مناطق شهر تهران است.
علت پنجم، به «کمتر بودن میزان نرخ رشد قیمت مسکن در این مناطق در مقایسه با مناطق مصرفی از ابتدای امسال تاکنون» مربوط می‌شود؛ میانگین قیمت مسکن در ۵ منطقه اول شهر تهران از ابتدای سال جاری تا پایان مهرماه ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در همین بازه زمانی در این مناطق بین ۲۸ تا ۴۰ درصد بوده است.
شرایط متفاوت منطقه یک
علاوه بر مناطقی که به دنبال چرخش منطقه‌ای معاملات مسکن، مهرماه امسال با رشد مثبت در حجم معاملات خرید آپارتمان در مقایسه با شهریور ماه ۹۷ مواجه شدند، حجم معاملات خرید مسکن در منطقه یک(لوکس‌ترین و گران‌ترین منطقه بازار مسکن شهر تهران) نیز یک درصد افزایش یافت.
این موضوع نشان می‌دهد نبض معاملات مسکن در منطقه یک در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه نه تنها کاهشی نبوده بلکه با افزایش یک درصدی نیز همراه شده است؛ این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در این منطقه در اولین ماه از فصل پاییز در مقایسه با شهریور، رشد محسوس ۴ درصدی را تجربه کرده است؛ روند تغییرات قیمتی و همچنین حجم معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران طی مهرماه امسال در مقایسه با شهریور، نشان می‌دهد در سایر مناطقی که رشد قیمت مسکن مشابه منطقه یک یا حتی کمتر از آن تجربه شده است، حجم معاملات مسکن تحت تاثیر واکنش بازار به افزایش قیمت، کاهش یافته و با نرخ رشد منفی همراه شده است؛ این در حالی است که در منطقه یک به رغم افزایش محسوس سطح قیمت‌ها طی مهرماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن، حجم معاملات خرید مسکن نه تنها افت نکرده بلکه با افزایش یک درصدی همراه شده است.
کارشناسان دلیل این موضوع را «تفاوت درجه حساسیت متقاضیان خرید مسکن در منطقه یک با سایر مناطق شهر تهران نسبت به تحولات قیمتی» می‌دانند؛ از آنجا که عمده متقاضیان خرید مسکن در منطقه یک افراد با سطح درآمد بالا و بنیه مالی قوی هستند مقاومت بازار مسکن این منطقه در مقایسه با سایر مناطق شهر در برابر تغییرات قیمتی کمتر است و به همین دلیل واکنش بازار مسکن این منطقه به نوسانات قیمتی به مراتب کمتر و ضعیف‌تر از واکنش بازار سایر مناطق به خصوص مناطق مصرفی وجنوبی به تغییرات سطح قیمتی است.
سه منطقه فوق حساس تهران
آمارها نشان می‌دهد سه منطقه ۱۳، ۱۴ و ۱۶ پایتخت، مناطق فوق حساس شهر تهران به لحاظ اثر نوسان قیمتی در ریزش حجم معاملات مسکن هستند؛ این سه منطقه در حالی بیشترین میزان رشد ماهانه قیمت مسکن در مهرماه را تجربه کردند که بیشترین ریزش حجم معاملات خرید مسکن نیز در اولین ماه پاییز در این مناطق تجربه شد. میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۶ معادل ۱۴ درصد و در هر یک از مناطق ۱۳ و ۱۴ معادل ۹ درصد افزایش یافت؛ همین موضوع باعث ریزش ۲۴ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در منطقه ۱۶ و افت ۲۱ درصدی و ۱۶ درصدی به ترتیب در مناطق ۱۳ و ۱۴ شهر تهران شد؛ هم‌اکنون کمترین سطح میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران مربوط به منطقه ۱۸ معادل ۳ میلیون و۶۰۰ هزار تومان است.
