پیش‌بینی قیمت مسکن و اجاره در نیمه دوم ۹۹

بازارهای کشور در نیمه اول ۹۹ تقریبا هر روز را متفاوت نسبت به گذشته تجربه کردند؛ از بازار ارز و طلا و سکه گرفته تا بازار مسکن و خودرو. این در شرایطی است که تقریبا در اواخر سال ۹۸، زمانی که با کارشناسان اقتصادی صحبت می‌شد، اکثریت از بازاری آرام در نیمه اول امسال سخت می‌گفتند.
 
گزارش‌ها نشان می‌دهد که نیمه اول امسال مسیر بازار مسکن کاملا به سود سفته‌بازان و دلالان بازار پیش رفت؛ تا جایی که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از متری ۱۵ میلیون تومان در پایان اسفند ۹۸ به متری ۲۳ میلیون تومان در پایان مردادماه ۹۹ افزایش یافت. این یعنی افزایشی در حدود ۵۳.۳ درصد.
 
در کنار بازار خرید و فروش مسکن، بازار اجاره نیز با رشد قیمت‌ها مواجه بوده است. اگرچه روایت قیمت‌ها در بازار با آنچه که آمارهای رسمی اعلام می‌کنند، کاملا متفاوت و ارقام بسیار بالاتر است، اما گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران در مردادماه سال ۹۹ رشدی معادل ۲۷.۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته را تجربه کرده است.
 
دلیل افزایش قیمت مسکن از زبان وزیر راه و شهرسازی 
اما چرا قیمت مسکن بالا رفت. چندی پیش وزیر راه و شهرسازی در اظهارنظری، نقدینگی سرگردان را عامل اصلی بی‌ثباتی بازار مسکن دانست و گفت: حجم نقدینگی لجام‌گسیخته موجود در کشور این بلا را بر سر بازار مسکن آورده است.
 
محمد اسلامی با اشاره به دلایل رکود بازار مسکن در چند هفته اخیر، توضیح داد: تحولات پر التهابی که امروز بازار مسکن با آن رو به رو است، صرفا به فعل و انفعالات این بازار مرتبط نمی‌شود، بلکه حجم نقدینگی لجام‌گسیخته موجود در کشور این بلا را بر سر بازار مسکن آورده است.
 
وی ادامه داد: کافی است سوداگران احساس کنند یک بازار از بازدهی خارج شده است، سریعا نقدینگی‌ها را از بازاری خارج و به بازاری دیگر منتقل می‌کنند. به طور مثال زمانی که قیمت مسکن در منطقه‌ای از تهران، پایین‌تر از حد «مقایسه‌ای» باشد، سودجویان بلافاصله نقدینگی را به آن منطقه سرازیر می‌کنند یا به قولی به آنجا هجوم می‌برند و بعد از مدتی این نقدینگی را به جای دیگری انتقال می دهند، این اتفاق به دلیل حجم زیاد پول سرگردان در بازار رخ می‌دهد و هدف ایجاد تلاطم در یک بازار است، بنابراین زمانی به بازار مسکن و زمانی هم به بازارهای دیگر همچون طلا، سکه، خودور و...هجوم می برند.
 
وزیر راه و شهرسازی راهکار حل مشکل فوق و ساماندهی نقدینگی‌های سرگردان در جامعه را اعمال سیاست و برنامه های کاربردی از سوی دولت دانست و گفت: دولت باید بتواند نقدینگی را کنترل و با جمع کردن آن از سطح جامعه، این پول‌ها را به سمت تولید هدایت کند.
 
قیمت مسکن به کدام سمت می‌رود؟
در این شرایط، برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال افت خواهد کرد. تحلیلگران اقتصادی معتقدند تفاوتی که بازار مسکن در نیمه نخست امسال با نیمه دوم آن دارد، در این است که اگرچه در ماه‌های پایانی سال گذشته و نیمه نخست امسال خریداران واقعی و مصرف کننده، قدرت خرید مسکن نداشتند و تنها سوداگران وارد آن می‌شدند، اما در نیمه دوم امسال، حتی سوداگران نیز از بازار مسکن خارج و رکود سنگینی بر آن حاکم می‌شود.
 
به باور آنها، سرمایه‌های مردم که مسکن را به عنوان کالای مصرفی تلقی می‌کنند، در حدی نیست که بتوانند ملک مورد نظر خود را خریداری کنند؛ درنتیجه رکود این بازار در ماه‌های پایانی سال جاری افزایش می‌یابد.
 
نرگس رزبان، کارشناس بازار مسکن، دو دسته عوامل اثرگذار بر روند بازار مسکن طی شش ماهه دوم سال ۹۹ را اعلام کرد و گفت: عواملی همچون کاهش قدرت خرید خانوار به‌واسطه افزایش بیش از حد قیمت و اشباع قیمتی در بازار مسکن، کاهش قدرت پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن، رشد قابل‌توجه قیمت در ماه‌های گذشته، اجرای برنامه‌های تولید مسکن در قالب طرح اقدام ملی مسکن و تحویل مسکن مهر، احتمال کاهش تحریم‌ها و ثبات نرخ ارز از جمله عواملی است که می‌تواند زمینه ثبات قیمت مسکن در ماه‌های آتی از سال جاری را رقم بزند.
 
وی همچنین تصریح کرد: علاوه بر این دسته از فاکتورهای اثرگذار بر بازار مسکن، دسته دیگری عواملی در صورت بروز می‌توانند زمینه استمرار رشد قیمت در این بازار را رقم بزند.
 
به گفته رزبان، افزایش نرخ ارز و بروز نوسانات ارزی جدید، کاهش عرضه مسکن در مقایسه با نیاز، بالا بودن نرخ تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت و احتمال افزایش نقدینگی به‌دلیل احتمال استقراض دولت از بانک‌مرکزی برای جبران کسری بودجه ناشی از کاهش درآمدهای نفتی و... از جمله عوامل مهمی است که احتمال افزایش مجدد قیمت ملک در ماه‌های آتی از سال جاری را فراهم خواهد کرد.
 
این کارشناس بازار مسکن با تاکید آنکه ریتم تحولات در بازار مسکن به برآیند نیروهای اثرگذار بر قیمت مسکن بستگی دارد، افزود: تا زمانی که نقدینگی تولید شده نتواند جذب تولید شود، فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، ارز، خودرو، طلا و... ادامه یافته و منجر به افزایش قیمت در این بازارها می‌شود.
 
رزبان با این وجود متذکر شد: با توجه به تحولات اخیر و شرایط اقتصادی حاکم بر کشور، به‌نظر می‌رسد هرچه به ماه‌های انتهایی سال نزدیک شویم، از شیب افزایش قیمت در بازار مسکن کاسته شود.
 
بازار اجاره آرام می‌گیرد؟
حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در خصوص وضعیت قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن معتقد است: قیمت اجاره‌بها از سه عامل تورم عمومی، رابطه بین عرضه و تقاضا و رشد قیمت مسکن تاثیر می‌پذیرد.
 
وی افزود: قیمت مسکن از زمستان سال گذشته همواره رشد کرده که خود به خود بر بازار اجاره تاثیر گذاشته است. توازن بین عرضه و تقاضا نیز با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در حال کنترل است؛ البته به دلیل اینکه بسیاری از واحدهای خالی واحدهایی لوکس و با متراژ بالا است شاید برای بازار مصرفی مناسب نباشد، اما به طور کلی می‌تواند از رشد افسارگسیخته قیمت مسکن جلوگیری کند.
 
عقبایی به وضعیت بازار اجاره در نیمه دوم سال اشاره کرد و متذکر شد: در مجموع کاهش جابه‌جایی‌ها در نیمه دوم سال و کاهش تقاضا قیمت اجاره در نیمه دوم سال را با ثبات و کاهش احتمالی مواجه خواهد کرد، همزمان صدور قبض ‌های مالیاتی در نیمه دوم سال می‌تواند تا حد زیادی باعث عرضه واحدهای بیشتر شود.