اوراق تسهیلات مسکن؛ سرگردان در دوگانگی بازارهای بورس و مسکن

بررسی فراز و فرودهای قیمت اوراق تسهیلات مسکن در ۵ ماهه نخست سال جاری در مقایسه با دو بازار اثرگذار بر تحولات قیمتی این اوراق شامل بازار سرمایه و بازار مسکن، نشان می‌دهد که نرخ اوراق تسهیلات مسکن تابعی از هر دو بازار مذکور بوده است.
به خصوص که همزمان با اوج گیری بورس در نیمه‌های خرداد و ابتدای تیر ماه امسال، قیمت هر برگه تسهیلات مسکن از کانال ۴۰ هزار تومانی تا کانال ۹۰ هزار تومانی رشد کرد؛ اما در مرداد ماه امسال که شاخص کل بورس با کاهش شدیدی مواجه شد، به دلیل آنکه بازار مسکن در اوج بازدهی ماه به ماه قرار داشت، قیمت برگه‌های تسهیلات مسکن به دلیل افزایش تقاضای خرید مسکن، همچنان در کانال قیمتی بالای ۷۰ هزار تومان تثبیت شد.
اوراق تسهیلات مسکن صادره در اسفند ۹۸ (تسه ۹۸۱۲)
به عنوان مثال سابقه قیمت اوراق تسهیلات مسکن صادره در اسفند سال گذشته با نماد تسه ۹۸۱۲ که از ۱۰ فروردین امسال به بازار عرضه شدند نشان می‌دهد این برگه‌ها در نیمه نخست فروردین بین ۴۹ هزار و ۹۰۰ تا ۵۳ هزار تومان عرضه می‌شدند همچنین تا پایان اردیبهشت نیز قیمت این برگه‌ها تا کمتر از ۶۰ هزار تومان بود اما ناگهان در ۱۲ اردیبهشت به حدود ۸۷ هزار تومان رسید ولی در هفته آخر اردیبهشت به زیر ۶۰ هزار تومان برگشت ولی در ۱ مرداد به ۹۴ هزار تومان افزایش یافت که گران‌ترین قیمت این نماد در ۵ ماهه نخست امسال است.
این در حالی است که شاخص بازار در این روز در حدود ۱ میلیون و ۹۰۰ هزار واحد قرار داشت و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در تیر ماه امسال که همان روز اعلام شد، ۲۱ میلیون تومان بوده است.
اما قیمت این نماد معاملاتی در حال حاضر (شنبه ۱۵ شهریور) ۷۲ هزار و ۲۰۰ تومان است در حالی که شاخص بورس در بازه یک میلیون و ۶۴ هزار واحدی باقی مانده ولی قیمت مسکن به متری ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رشد یافته است.
بازدهی این اوراق در صورتی که دارنده تسه ۹۸۱۲ آن را در ۱۰ فروردین خریداری کرده باشد، برای فروش در معاملات امروز ۳۳.۸ درصد است اما در معاملات یکم مرداد ۸۸.۳ درصد بود.
اوراق تسهیلات مسکن صادره در فروردین امسال (تسه ۹۹۰۱)
اوراق تسهیلات مسکن صادره در فروردین امسال نیز با نماد تسه ۹۹۰۱ از ۲ اردیبهشت در بازار فرابورس شروع به عرضه شد با ۴۷ هزار تومان کشف قیمت شد اما در آخرین روز اردیبهشت به ۶۸ هزار و ۳۰۰ و سپس در ۱۲ خرداد به ۸۷ هزار تومان رسید اما مجدداً روند نزولی در پیش گرفت و به کانال ۷۰ هزار تومانی بازگشت حتی در ۱ تیر به ۵۹ هزار تومان سقوط کرد ولی بلافاصله طی یک هفته در کانال ۷۰ هزار تومانی تثبیت شد.
۳۱ تیر ماه، اوراق ۹۹۰۱ به قیمت ۹۳ هزار تومان فروخته شد که بالاترین قیمت ثبت شده برای این برگه‌ها طی ۴ ماهه گذشته از انتشار آن است.
در مرداد ماه امسال اوراق با نماد ۹۹۰۱ در کانال ۷۰ تا اوایل ۸۰ هزار تومان سرگردان بود اما در معاملات امروز، کار خود را با ۷۲ هزار تومان به پایان رساند.
بازدهی نماد ۹۹۰۱ در صورتی که دارنده این برگه‌ها آن را در ۲ اردیبهشت خریداری کرده باشد، در معاملات امروز ۳۴.۷ درصد و در معاملات ۳۱ تیر ماه ۴۹.۴ درصد بوده است.
اوراق تسهیلات مسکن صادره در اردیبهشت امسال (تسه ۹۹۰۲)
اوراق تسهیلات مسکن صادره در اردیبهشت ماه نیز که با نماد تسه ۹۹۰۲ در ۷ خرداد وارد بازار شد، با کشف قیمت ۷۸ هزار و ۴۱۰ تومان شروع به خرید و فروش شد ولی در تیرماه و خرداد ماه در کانال ۶۰ تا ۸۰ هزار تومان نوسان قیمت داشت هرچند که در معاملات ۳۱ تیرماه با فروش این برگه‌ها به قیمت ۹۳ هزار و ۸۰۰ تومان که بالاترین قیمت این برگه‌ها در ۳ ماه از زمان انتشار آن است، توانست رکوردزنی کند؛ قیمت پایانی این برگه‌ها در معاملات امروز ۷۱ هزار و ۶۰۰ تومان است که نشان می‌دهد سرمایه گذاری در این اوراق، بازدهی منفی داشت.
سایر اوراق تسهیلات مسکن منتشر شده از خرداد به این سو همگی یا زیان ده هستند یا حول و حوش قیمت خریداری شده در معاملات روزهای اخیر خرید و فروش داشته‌اند.
این در حالی است که بسیاری از روزهایی که شاخص کل بورس طی ماه‌های تیر و مرداد امسال با افت شدید مواجه بود، قیمت اوراق تسهیلات مسکن یا رشد داشته یا با کاهش چندانی مواجه نبوده است.
به نظر می‌رسد بازدهی بالای بخش مسکن در ۵ ماهه نخست امسال سبب افزایش تقاضای خرید مسکن و به تبع آن، افزایش تقاضای خرید اوراق تسهیلات مسکن با هدف دریافت وام خرید مسکن بوده است.
قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در ۵ ماهه ابتدایی امسال از ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار تومان در فروردین ماه به ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در مرداد ماه رسید که رشد ۳۲.۷ درصدی داشته است.
وضعیت امروز بازار اوراق تسهیلات مسکن چگونه بود؟
در معاملات امروز اوراق تسهیلات مسکن تقریباً همه نمادهای معاملاتی در بازه ۷۰ تا ۷۳ هزار تومان خرید و فروش شدند.
گران‌ترین قیمت فروش برای اوراق تسهیلات مسکن صادره در فروردین (تسه ۹۹۰۱) با قیمت ۷۴ هزار و ۳۰۰ تومان در یکی از معاملات روز جاری این نماد تعلق داشت و ارزان‌ترین برگه نیز ۶۳ هزار تومان فروخته شد که به یکی از معاملات اوراق تسهیلات مسکن صادره در شهریور ۹۷ با نماد ۹۷۰۶ اختصاص داشته است.
با وام مسکن چند متر از یک خانه را می‌توان خرید؟
با توجه به اینکه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، در مرداد ماه امسال ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بود، در صورتی که متقاضی خرید مسکن بتواند سقف تسهیلات خرید مسکن (۲۴۰ میلیون تومان) را دریافت کند، می‌تواند با این مبلغ، حداکثر ۱۰ متر از یک واحد ۵۰ متری را که ۱ میلیارد و ۱۵۵ میلیون تومان قیمت دارد، خریداری کند که معادل یک پنجم (۲۰ درصد) قیمت یک واحد مسکونی ۵۰ متری است.
از سوی دیگر، برای دریافت وام مسکن ۲۴۰ میلیون تومانی، متقاضی باید ۴۸۰ برگه خریداری کند که با در نظر گرفتن قیمت هر برگه، ۷۰ هزار تومان، متقاضی دریافت تسهیلات مسکن می‌بایست ۳۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان را که معادل ۱۴ درصد کل وام می‌شود، به عنوان هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن هزینه کند.