معادله مجهول مسکن

شرق: مسکن یکی از نیازهای اساسی است که همیشه مجموعه‌ای از مسائل اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی به آن پیوند خورده است. هر مشکلی در تأمین این نیاز اساسی، معضلات و مشکلات متنوعی به دنبال خواهد داشت.

مسکن در ایران امروز به همین درد دچار شده و انبوه تقاضای انباشته‌شده به همراه تورم‌ سنگین، زمان انتظار برای خانه‌دار‌شدن یک فرد معمولی با درآمدی متوسط را به بیش از 60 سال رسانده و این یعنی در حالت عادی و با این روال، تعداد زیادی از مردم ایران تا آخر عمر خود خانه‌دار نخواهند شد.

این در ‌حالی است که در قوانین و آیین‌نامه‌های کشور ما، مسکن دارای جایگاهی ویژه بوده و در قانون اساسی از آن به عنوان یک حق برای هر فرد و خانواده یاد شده است. حق مسلمی که بیشتر دولت‌ها در سال‌های اخیر نتوانسته‌اند فضای اقتصادی کشور را برای احقاق آن مهیا کنند.

لزوم اصلاح و به‌روزرسانی قانون پیش‌فروش ساختمان

سیدطه‌حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، درباره الزامات قانونی مربوط به خانه‌دار‌شدن افراد و خانواده‌ها در کشور به «شرق» می‌گوید: قانون اساسی اولین مرجعی است که می‌توان این موضوع مهم را در آن جست‌وجو کرد. در اصول سوم، سی‌ویکم و چهل‌وسوم به‌صراحت به موضوع حق مسکن و سرپناه پرداخته شده است. در اصل‌ سوم قانون اساسی، دولت‌‌ موظف شده همه امکانات خود را برای برطرف‌کردن‌ هر نوع‌ محرومیت‌ مسکن‌ به کار برد. در اصل سی‌ویکم نیز داشتن‌ مسکن‌ متناسب‌ با نیاز، حق‌ هر فرد و خانواده‌ ایرانی عنوان و دولت‌ موظف‌ شده‌ با رعایت‌ اولویت‌ برای آنها که‌ نیازمندتر هستند، به‌ویژه‌ روستانشینان‌ و کارگران،‌ زمینه‌ اجرای‌ این اصل‌ را فراهم‌ کند.

او می‌گوید: در اصل‌ چهل‌وسوم قانون‌ اساسی‌ عنوان شده‌ اقتصاد جمهوری اسلامی ایران بر اساس تأمین نیازهای اساسی، از‌جمله مسکن استوار می‌شود. این سه اصل نشان می‌دهد قانون اساسی ما توجه ویژه‌ای به بحث مسکن دارد و الزامات مهمی را برای دولت در نظر گرفته است. این اصول نکات مهمی دارد که از‌جمله آن می‌توان به اولویت‌بندی حل مسئله مسکن، رفع فقر و برطرف‌کردن محرومیت و تناسب ساخت مسکن با نیاز جامعه هدف اشاره کرد. این سه اصل از جایگاه عالی و مهم مسکن در مهم‌ترین سند قانونی کشور ما حکایت دارد، اما با وجود این همچنان بخش بزرگی از مردم فاقد مسکن هستند و اقتصاد مسکن وضعیت وخیمی را تجربه می‌کند و در صورت ادامه این وضعیت، آینده بازار مسکن ممکن است وخیم‌تر هم بشود.

 رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در‌این‌باره معتقد است: طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، ما تا پایان سال ۱۴۱۰ به حدود ۱۲ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داریم. از طرف دیگر، 

۸ میلیون واحد مسکونی فرسوده هم در کشور وجود دارد که لازم است نوسازی شود. بنابراین تا سال ۱۴۱۰ لازم است سالانه ۱.۵ میلیون مسکن جدید در کشور ساخته شود.

 مدنی می‌افزاید: «قانون جهش تولید و تأمین مسکن» که در شهریور‌‌ 1400 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، یکی از قوانین جدیدی است که قرار بود در بخش قوانین، راهگشای اقتصاد مسکن و پاسخی به این نیاز باشد. در این قانون دولت موظف شد با منابعی که در قالب «صندوق ملی مسکن» تأمین می‌شود، به‌طور متوسط حداقل یک میلیون مسکن در هر‌ سال بسازد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند به توجه برنامه هفتم توسعه به موضوع مسکن هم اشاره و اظهار می‌کند: برنامه هفتم توسعه یکی دیگر از منابع قانونی برای جهت‌دهی به دولت در بخش مسکن است. طبق برنامه هفتم توسعه دولت باید سالانه 350 هزار واحد مسکونی احداث و این رقم را با لحاظ نوسازی بافت فرسوده و مسکن روستایی به 1.5 میلیون واحد برساند.

مدنی معتقد است اگرچه این هدف‌گذاری با نیازسنجی‌ بازار مسکن تناسب دارد، اما باید در عمل دید که دولت چهاردهم و بخشی از دولت پانزدهم چگونه کار خواهند کرد.

علاوه‌بر‌این منابع قانونی برای الزام دولت‌ها به رفع نیاز مسکن و پاسخ‌گویی به این بازار تشنه، قوانین و آیین‌نامه‌های دیگری هم در کشور وجود دارد که می‌تواند به‌مثابه یک ابزار به دولت‌ها برای ایفای الزامات و تعهدات خود در بخش مسکن کمک کند.

 رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در‌این‌باره می‌گوید: قانون پیش‌فروش ساختمان و آیین‌نامه فروش متری مسکن از همین جنس ابزارهایی است که می‌‎توانست تا حد زیادی راهگشا باشد، اما متأسفانه به دلیل ایرادات و ابهامات متعدد، در طول این سال‌ها امکان به‌کارگیری این ابزارها فراهم نشده و اگر این ایرادات رفع نشود، در آینده نیز اقتصاد مسکن از این ابزارهای تسهیلگر محروم خواهد ماند.

مدنی درباره ایرادات قانون پیش‌فروش ساختمان می‌افزاید: این قانون از سال 1389 در دستور کار قرار گرفت و نهایتا در سال 1394 برای اجرا ابلاغ شد. یکی از ایرادات این قانون بی‌توجهی به بسیاری از جنبه‌های اقتصاد مسکن مانند تأمین مالی پروژه‌ها و نقش بانک‌ها و دستگاه‌های نظارتی است و چون اساسا این قانون برای نظارت بر بازار و جلوگیری از کلاهبرداری جمعی که در بحث پیش‌فروش رخ می‌داد طراحی شده است، در آن ابزارهایی برای تسهیلگری در ساخت مسکن وجود ندارد.

مدنی ادامه می‌دهد: همچنین قانون پیش‌فروش ساختمان بدون توجه به بخش خصوصی و تخصص‌های فنی، اجرائی و مالی آن تصویب شده است؛ به همین دلیل با شرایط کنونی اقتصاد مسکن کشور همخوانی ندارد و از حداقل کارایی هم برخوردار نیست.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند همچنین معتقد است در متن این قانون ایرادات جدی شکلی و ماهوی وجود دارد و برخی مواردی که در آن آمده، اصلا قابلیت اجرائی ندارد و به دلیل عدم صراحت، برخی تخلفاتی که در آن آمده قابل سنجش نیست.

آیین‌نامه طرح فروش متری مسکن در کش‌وقوس میان مجلس و سازمان بورس

مدنی درباره فروش متری مسکن هم می‌گوید: آیین‌نامه طرح فروش متری مسکن در بورس کالا به‌خوبی پیش نرفته و درگیر کش‌وقوس میان کمیسیون عمران، به عنوان متولی اصلاح یا تدوین قانون و سازمان بورس و بورس کالا، به عنوان متولی اجرای آن است.

او معتقد است همه این ایرادات و نبود قانون کارآمد در حوزه پیش‌فروش ساختمان در ‌حالی است که اغلب مردم ما به دلیل مواجهه دائمی با تورم‌های بالا و پایین‌بودن توان مالی، به خرید تدریجی مسکن با استفاده از ابزار پیش‌خرید نیاز مبرم دارند. از طرف دیگر، اغلب سازنده‌ها هم به دلیل کمبود نقدینگی توان تأمین مالی یکباره پروژه‌های خود را ندارند و ابزار پیش‌فروش می‌تواند در شروع، ادامه و تکمیل پروژه به آنان کمک و اجرای قانون جهش تولید مسکن و الزامات برنامه هفتم توسعه را تسهیل کند.

ورود اجرائی دولت، بازار مسکن را به هم می‌ریزد

مدنی با تأکید بر تبیین درست ایفای نقش دولت در بازار مسکن، اظهار می‌کند: سهم دولت از گردش مالی مستقیم در حوزه مسکن کمتر از 10 درصد برآورد می‌شود و بیش از 

90 درصد این صنعت در دست بخش خصوصی و مردم است. بنابراین با توجه به این سهم کم، دولت هر‌چقدر در این مسئله ورود اجرائی بیشتری داشته باشد، به همان نسبت این بازار را به هم خواهد ریخت.

او با اشاره به اینکه سهم کمتر از 10‌درصدی دولت در بازار مسکن تدریجی و بر اساس واقعیات اقتصادی به وجود آمده است، می‌افزاید: البته این یک نکته مثبت است؛ چون ورود اقتصادی دولت در هر صنعتی، چالش، رانت، ناکارآمدی و مشکلات متعددی به دنبال دارد؛ درست مثل صنعت خودروسازی که نتایج بد آن را شاهد هستیم.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند می‌گوید: بنابراین بحث این نیست که دولت وارد عرصه ساخت مسکن شود؛ چون در این صورت توفیقی حاصل نخواهد شد. بحث این است که دولت به‌جای ایفای نقش اجرائی باید با فراهم‌کردن شرایطی‌ همچون تخصیص زمین رایگان، معافیت مالیاتی، ارائه مشوق‌ها و اعطای تسهیلات، تسهیلگری و ریل‌گذاری و با طراحی ابزارها و قوانین تخصصی قابل اجرا، بر این صنعت به‌خوبی نظارت کند تا اعداد مطرح‌شده در قوانین ساخت مسکن محقق شود. دولت همچنین باید در گفت‌وگو با متخصصان بازار مسکن، ایرادات را شناسایی و نیاز مردم را ارزیابی کند و با به‌کارگیری درست ابزارهایی مانند پیش‌فروش، فروش متری و ابزارهای دیگر برای تأمین مالی سهامی پروژه‌های مسکن، شرایط را برای رونق این بازار فراهم کند.

علاوه ‌بر منابع قانونی اقتصاد مسکن که به آن اشاره شد، قوانین دیگری هم در این سال‌ها با هدف کمک به ساخت مسکن و کنترل بازار اجاره تصویب شده است. حتی برخی معتقدند لازم است برای پیشبرد بهتر امور، وزارت راه و شهرسازی تفکیک شود.

گره تأمین مالی در صنعت ساختمان

عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران نیز به «شرق» می‌گوید: ما در حوزه مسکن چند قانون بسیار مهم به عنوان زنجیره تأمین مسکن و مدیریت بازار تدوین و تصویب کردیم که شامل قانون جهش تولید مسکن، قانون مالیات بر خانه‌های خالی و قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها می‌‎شود.

او می‌افزاید: اجرای دقیق این قوانین آثار بسیار مثبتی در بازار خواهد داشت و معتقدیم این قوانین سنگین بوده و لایه‌های پنهانی داشته که نیازمند تمرکزی ویژه‌ است. هم‌اکنون چالش ساخت مسکن در سراسر کشور و بحران گرانی افسارگسیخته اجاره‌بها بدون نظارت و مدیریت دقیق سامان نمی‌یابد.

ایری با اشاره به مشکلات تأمین مالی و تأمین زمین و محقق‌نشدن هدف‌گذاری‌های ساخت مسکن در کشور‌ می‌گوید: به‌طور کلی ساختار سیاست‌گذاری برای تحقق وعده مسکن مورد قبول نیست و نیاز به بازنگری دارد.

این نماینده مجلس شورای اسلامی با تأکید بر لزوم تعامل دولت با بخش خصوصی برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن، معتقد است اگر تعامل مثبت بین بخش خصوصی و دولت فراهم شود، می‌توان به اجرای طرح جهش مسکن امیدوار بود.

ایری می‌افزاید: دولت بدون تعامل بخش خصوص نمی‌تواند در موضوع تأمین مسکن موفق باشد.

سخنگوی کمیسیون عمران مجلس در پایان با اشاره به اینکه حوزه مسکن ذیل مجموعه وزارت راه و شهرسازی فشار سنگینی به این وزارتخانه تحمیل می‌کند، معتقد است که راه و مسکن با یکدیگر همخوانی ندارند و لازم است وزارت راه و شهرسازی تفکیک شود تا به مسائل هر دو حوزه در دو وزارتخانه  پرداخته شود.