در سال جاری بازار اجاره مسکن، با وقایع جدیدی هم روبه‌رو شده که کار را برای مستأجران سخت‌تر کرده است. از یک سو، با بحران کرونا، قشر اجاره‌نشین که جزو اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه محسوب می‌شود با کاهش درآمد مواجه شده؛ به طوری که بسیاری از آنها از پرداخت اجاره‌بهای دو ماه اخیر خود بازمانده‌اند.
از سوی دیگر، رشد بالای تورم و کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، موجب شده تا احتمال افزایش اجاره‌بها بیشتر شود. در این میان، دولت هم طرح‌هایی برای مهار اجاره‌بها مطرح کرده که به نظر می‌رسد عملیاتی نباشد، چراکه در بازار اجاره، این صاحبخانهها هستند که قیمت را تعیین می‌کنند و کاری به سیاست‌های دولت ندارند.از این رو، امسال را باید سال سخت مستأجران دانست.
ضرورت ساماندهی بازار بی‌سروسامان اجاره
افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن باعث شده تا بازار اجاره‌بها با نوسانات زیادی روبه‌رو شود. به طوری که در برخی موارد نرخ اجاره‌بها برای تمدید تا دو برابر رشد دارد و نظارتی هم در این زمینه نیست. طبق بررسی‌های انجام‌شده بین ۵۰ تا ۶۰ درصد بودجه اقشار کم‌درآمد و تا ۳۰ درصد بودجه اقشار متوسط صرف تأمین مسکن می‌شود، اما این رقم ظاهراً در سال جاری افزایش بیشتری هم خواهد داشت.حداقل حقوق کارگران باسابقه کار دو میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است که با احتساب ودیعه‌ای که به موجر می‌پردازند بیش از ۷۰ درصد حقوق ماهانه خود را باید برای تأمین مسکن کنار بگذارند. این در حالی است که هزینه‌های آموزش، بهداشت، خوراک و مسائل دیگر نیز باید پرداخت شود که این موارد بر کیفیت زندگی بسیار تأثیر می‌گذارد.
اثر منفی کاهش نرخ سود بانکی
در سال‌های گذشته معمولا در ماه فروردین به علت تعطیلات نوروز، بازار اجاره‌بها راکد بود و قیمت‌ها رشد زیادی نمی‌کرد، اما امسال وضع فرق کرده است.بر اساس آمار بانک مرکزی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در فروردین امسال نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۲۹ و ۳۱ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. این در حالی است که بنگاه‌های مسکن در طول فروردین تقریبا بسته بودند و با باز شدن آنها، تازه معاملات آغاز شده و تحرک قیمت‌ها مشخص خواهد شد.
نکته دیگر آن که با شروع فصل جابه‌جایی مسکن، مراجعه به بنگاه‌های مشاوره املاک در حال افزایش است و در این بازار بسیاری از مستأجران ناخواسته مجبور به رفت و آمد در سطح شهر هستند. برخی مشاوران املاک در نقاط مختلف شهر، به این نکته اذعان کردند که مستأجران امسال تمایلی برای جابه‌جایی ندارند و ترجیح آنان تمدید قرارداد است. علت این تمایل هم کرونا و تهدید سلامتی آنان به خاطر رفت و آمدهاست. برخی موجران هم این موضوع را قبول دارند و با مستأجران فعلی کنار می‌آیند.
اما در حالی که این موضوعات بر بازار اجاره‌بها حاکم بود، اقدام هفته گذشته بانک‌ها در کاهش نرخ سود بانکی، محرک جدیدی بر بازار اجاره خواهد بود. از دیرباز در ایران، نرخ سود سپرده‌های بانکی تأثیر معکوس بر بازار اجاره داشته است. موجران معمولا پول رهن دریافتی از مستأجران را در قالب سپرده یکساله در بانک‌ها می‌گذارند و از سود آن بهره‌مند می‌شوند، اما با کاهش نرخ سود سپرده‌ها، صاحبخانهها به کاهش رهن و افزایش اجاره تمایل پیدا می‌کنند که فشار بر این قشر را دوچندان خواهد کرد.
با وجود رونق بورس در این روزها، اما به علت اثر روانی نرخ سود سپرده‌های بانکی در بازار اجاره نمی‌توان امید داشت که کاهش سود بانکی موجب بدتر شدن شرایط برای مستأجران نشود.
طرح‌های کاغذی دولت
در سال گذشته که نرخ اجاره‌بها در سطح تهران و شهر‌های حومه به شدت افزایش یافت، وزارتخانه‌های اقتصاد و راه طرح‌هایی برای حمایت از مستأجران مطرح کردند که البته عملیاتی نشد.یکی از این طرح‌ها راه‌اندازی صندوق رهن با هدف اعطای وام به مستأجران برای پرداخت رهن بود، اما به گفته کارشناسان، چنین طرح‌هایی به تحریک قیمتی در بازار اجاره منجر خواهد شد. این در حالی است که کارشناسان می‌گویند طبق قانون مدنی، دولت نمی‌تواند برای موجر تعیین تکلیف کند. دولت صرفاً از طریق توصیه به مالکان می‌تواند از آنها درخواست کند که مثلا به مستأجران مهلت چندماهه بدهند.
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم تأکید دارد که بازار مسکن شرایط متفاوتی نسبت به بازار‌های دیگر دارد و به خاطر قوانینی که برای محترم شمردن حق مالکیت داریم نمی‌توان مالکان را به تمدید قرارداد یا نگرفتن اجاره‌بها مجبور کرد. او توصیه و تقاضا را بهترین راهکار دانست تا از مالکان خواسته‌شود در شرایط بحرانی اخلاقیات را در نظر بگیرند.
قلی خسروی افزود: بعضی از صاحبخانهها به درآمد خود از اجاره نیاز دارند و نباید انتظار داشت همه مالکان اجاره‌بها را نگیرند یا قرارداد را تمدید کنند. البته رفتار بعضی از موجران در تخفیف یا تعویق اجاره‌بها امری بسیار پسندیده‌است. برای بسیاری از مالکان اجاره‌بها تنها منبع درآمد آنان است. مالکان با توجه به اجاره، اقساطی را می‌پردازند یا بر اساس مبلغ رهن چک کشیده‌اند. درواقع باید برای تنظیم دستورالعمل‌های بهداشتی تمام این موارد را در نظر داشت. نمی‌توانیم بگوییم مالک برای تمدید قرارداد یا نپرداختن اجاره دستشان باز است.
خسروی گفت: در سایت مشاوران املاک از مالکان تقاضا کرده‌ایم با درک شرایط از فشار بیشتر بر مستأجران خودداری کنند که بسیاری از مالکان به فراخوان اتحادیه پاسخ مثبت داده‌اند و حداقل اجاره یک ماه را نگرفته‌اند یا قرارداد‌ها را تمدید کرده‌اند.
