مهاجرت مستاجران

 اين در حالي است كه قيمت اجاره‌بها در دو ماه گذشته ، روند افزايشي در پيش گرفته و حالا به اوج خود رسيده است. دو ماه گذشته وضعيت بازار مسكن نويد روزهاي بهتري را مي‌داد، حجم معاملات افزايش يافت و به نظر مي‌رسيد كه بازار وارد دوران رونق مي‌شود اما در تير، اين اميد رنگ باخت و با نوسانات نرخ ارز رونق از بازار رخت بربست و ركود ادامه راه خود را طي كرد. افزایش بی‌رویه و بی‌دلیل اجاره‌بهای مسكن از آغاز فصل جابه‌جایی مستاجران رقم خورد و همچون ساير بخش‌ها در اين باره نيز نظارتی صورت نگرفته است. به گفته يكي از نمايندگان مجلس سهم هزینه تامین مسکن در سبد خانوار به بیش از 30 درصد رسیده و این در حالی است که باید سهم هزینه مسکن در سبد خانوار متناسب با درآمدها شود. علاوه بر این در سال‌های اخیر درآمد بسیاری از خانوارها نيز با لحاظ کردن نرخ تورم با کاهش شدید روبه‌رو بوده است.
کسادی بازار مسکن در تیر
بازار مسکن شهر تهران در تیرنسبت به ماه قبل از جنب و جوش کمتری برخوردار بود و طبق آمارهای اولیه دچار ۱۴ درصد افت معاملات شده است. قیمت مسکن شهر تهران در خرداد ۹۷ جهش ۴۵.۸ درصدي را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرد. به همین دلیل، تعداد تقاضای واقعی در این بازار افت کرد و با اینکه گفته می‌شود بیشتر خریدوفروش‌ها از ناحیه سفته‌بازان صورت گرفته، معاملات در خرداد نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال به ترتیب ۲۲.۱ و ۳.۱ درصد کاهش یافت. در ادامه و همان‌طور که برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند در تیر روند نزولی معاملات ادامه یافت. تا روز ۲۱ تیر ۷۳۴۵ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده و طبق برآوردهای اولیه، تعداد خرید و فروش‌ها ۱۴ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است. این در حالی است كه همواره در تیر به عنوان اولین ماه از فصل جابه‌جایی، تعداد معاملات، بالا بوده و خرید و فروش بیشتری در سه ماه تابستان نسبت به دیگر فصول انجام می‌شود. با اینکه در سه ماهه ابتدایی سال جاری معاملات نسبت به سه ماهه ابتدای سال ۹۶ حدود پنج درصد افزایش یافته اما دو موضوع را نباید فراموش کرد؛ یکی اینکه در اردیبهشت امسال شاهد هجوم یک‌باره سفته‌بازان بازار ارز و سکه به بازار مسکن بودیم و عمده خریداران با توجه به انتظارات تورمی وارد بخش مسکن شدند. موضوع دیگر اینکه معاملات در سه ماهه ابتدایی سال ۹۶ چندان بالا نبود که رشد پنج درصدی آن در سال جاری به عنوان شاخصی برای رونق مسکن تلقی شود.
ركود ادامه دار در سال‌های آینده
به گفته كارشناسان اكنون مشکل بخش مسکن کمبود تقاضا نیست بلکه افزایش قیمت مربوط به افزایش هزینه‌های ساخت است و باید به سمت روش‌های نوین ساخت مسکن برویم که با کمترین هزینه تولید شود. با رشد فعلی جمعیت نباید اطلاعات غلطی به سازندگان بدهیم که در این بخش سرمایه‌گذاری کنند. در حال حاضر بیش از پنج میلیون واحدهای خالی و شبه خالی وجود دارند. این اولین بار است که این اتفاق افتاده است. البته این را به معنای علمی مازاد عرضه نمی‌توانیم تلقی کنیم زيرا تمامی تمرکز روی رشد بوده و معیارهایی که برای تعریف رونق و رکود استفاده می‌شد، معیارهای علمی و مبتنی بر اقتصاد کلان نبوده است. سیاست‌گذار بخش مسکن بايد از معیارهای اقتصاد کلان برای تعریف ادوار تجاری استفاده کند. در مورد مالیات‌ها نيز نرخ‌ها بسیار پایین است و باید اصلاح شود.
راه اشتباه نقدینگی
نقدینگی موجود در كشور1500 هزار میلیارد تومان است و به اعتقاد فعالان بازار اين نقدينگي به هر طرف هجوم می‌آورد، وحشتناک است. سیاست‌ها و تصميم‌گيري‌ها باید به شكلي باشد که نقدینگی به سمت تولید و بورس رهسپار شود. سیاست‌های درون‌بخشی نمی‌تواند نجات‌بخش باشد. نظام تامین مالی مسکن دچار مشکل است. قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن سال ۸۷ چه زمانی می‌خواهد اجرایی شود؟ از یک طرف قانون رفع موانع تولید مصوب و از سوی دیگر قانون پیش فروش وضع مي‌شود که تامین مالی را دچار مشکل کرده است. باید شهرداری‌ها به سمت درآمدهای پایدار بروند تا شهرفروشی اتفاق نیفتد.
مهاجرت مستاجران به حومه تهران
رشد قیمت مسکن باعث شده تا بسیاری از مستاجران به شهرهای اقماری تهران مهاجرت کنند که همین موضوع مشکلات عبور و مرور را رقم می‌زند. روز گذشته حسام عقبایی نایب رییس اتحادیه املاک در اين باره گفت: در ماه‌های اخیر و به دنبال افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در شهر تهران، شاهد روند مهاجرت اقشار اجاره‌نشین از تهران به سمت شهرهای اطراف از جمله کرج، شهریار، پردیس، رودهن و غیره هستیم؛ این جابه‌جایی از نظر رفت‌وآمد ابعاد منفی دارد. ممکن است حاشیه‌نشینی، قدرت خرید مستاجران را بالا ببرد ولی باعث مشکلات اجتماعی و معضلات عبورو مرور می‌شود. اصلی‌ترین شاخص اجاره‌بها قیمت مسکن است که در ماه‌های اخیر حدود ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده و شکی نیست که باید اجاره‌بها نیز به همین میزان رشد کند اما افزایش نرخ اجاره باید متناسب با اسفند باشد، نه رشد سال ۹۷. در حال حاضر مستاجران امکان پرداخت رقم‌های غیرمتعارف اجاره بها را ندارند. هرچه به مرداد نزدیک‌تر می‌شویم، رشد اجاره‌بها ملموس‌تر می‌شود. بسياري از مستاجران به دلیل این رقم‌های نامتعارف هنوز در حال گردش در بازار هستند که یا می‌توانند خانه‌ مورد نظر خود را با قیمت متعادل پیدا کنند یا مجبور می‌شوند به افزایش قیمت مالکان تن بدهند.
بي برنامگي دولت در همه حوزه‌ها
نایب رییس اتحادیه املاک ادامه داد: در میان‌مدت نيز انتظار این مي‌رودکه دولت مسکن استیجاری را استارت بزند تا حداقل در شهرهای بزرگ مقداری واحد تزریق شود و بازار اجاره را کنترل کند. بعد از این برنامه میان‌مدت، دولت برنامه بلندمدت در مسکن استیجاری در دستور کار قراردهد. در مسکن اجتماعی که دولت کار خاصی نکرد ولی می‌تواند در عرصه مسکن استیجاری ورود پیدا کند. جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، وزارت راه و شهرسازی را بر آن داشت تا در روز ۱۴ تیر راه‌حل‌های کنترل بازار مسکن را با حضور فعالان این بخش بررسی کند. در این برنامه ۹راهکار توسط وزارتخانه ارائه شد که بعضی مدعوین آن‌ها را مناسب ارزیابی کرده و برخی گفتند جهش فعلی مسکن درواقع نوعی اصلاح قیمت ناشی از رشد نقدینگی و انتظارات تورمی است که راه‌حل خاصی برای آن وجود ندارد. با توجه به صحبت‌هاي رييس اتحاديه املاك علاوه بر بخش مسكن دولت در ساير بخش‌هاي اقتصادي از برنامه دقيق و مشخصي پيروي نمي‌كند.
راه‌حل خاصی برای التهاب بازار وجود ندارد!
شهریاری نماینده مجلس در اين خصوص مي‌گويد: زماني كه قیمت ارز تغییر می‌کند، مارپیچی در قیمت‌ها اتفاق می افتد تا بتواند تغییرات را کنترل کند. در بخش واقعی مسکن اتفاق عجیب و غریبی رخ نداده است. وقتی نقدینگی به ۱۷۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده به معنای ثروتمند شدن مردم نیست، این رقم در واقع قدرت خریدش برابر با نقدینگی است که ۱۰ سال پیش بود که به معنای کاهش ارزش پول ملی است. در این شرایط هر آدم عاقلی به این سمت می‌رود که ریال را تبدیل به کالا کند تا از کاهش قیمت آن جلوگیری کند. مسکن هم از این شرایط متاثر است و در شرایط فعلی کار خاصی نمی‌توان انجام داد؛ چراکه قیمت مسکن بر اساس ارزش پول ملی افزایش پیدا نکرده ولی به هر حال فضای روانی ناشی از این افزایش، بازار را ملتهب می‌کند و دست اندرکاران را به این فکر می‌اندازد که چه راه حلی اندیشیده شود.
رشد شدید اجاره‌بها حاصل تاثیر روانی نوسانات ارز
زهرا سعیدی مبارکه، عضو هیات رییسه کمیسیون اقتصادی مجلس نيز با بیان اینکه سهم هزینه تامین مسکن در سبد خانوارها به بیش از ۳۰درصد رسیده، گفته است: در ماه‌های اخیر رشد شدید اجاره بهای خانه مشکلات اقتصادی مردم را افزایش داده است. در کنار اجاره‌بهای مسکن، قیمت سایر کالاهای مورد نیاز مردم نيز به شدت افزایش یافته است. این موضوع که به بهانه افزایش قیمت‌ها در بازار ارز، مسکن هم با رشد قیمت روبه‌رو شود، غیرقابل پذیرش است زیرا تاثیرپذیری نرخ مصالح ساختمانی از قیمت دلار محدود بوده و نباید بهانه‌ای برای افزایش قیمت شدید مسکن باشد. متاسفانه نوسانات نرخ ارز در چند ماه اخیر، هم تاثیرات اقتصادی و هم تاثیرات روانی بر قیمت بسیاری از کالاها داشته که تاثیر آن بر قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها بیشتر از جهت روانی بوده است. از طرفي افزایش میزان وام مسکن موجب خانه دار شدن متقاضیان خرید مسکن نشده است. به اندازه رشد میزان این وام، قیمت خانه نيز افزایش یافته و بنابراین موجب خانه دار شدن افراد نشده است.
سقوط ريال و هجوم سرمايه‌ها به سمت كالاهاي بادوام
محمد هراتي يكي از كارشناسان اقتصادي در خصوص دلايل افزايش قيمت مسكن و اجاره‌بها به «قانون» مي‌گويد: زماني كه ارزش پول ملي كاهش‌ پيدا مي‌كند، تمام افراد تلاش مي‌كنند پول‌شان را به يك كالاي بادوام تبديل كنند. بهترين كالاي بادوام مسكن، دلار، طلا و سكه است. علت اينكه قيمت مسكن افزايش يافته، بي‌ارزش شدن پول و سقوط ريال است. افرادي كه سرمايه و نقدينگي در دست دارند، آن را در خانه نگهداري نكرده و صرف خريد انبوه كالاهايي بي دوام مانند پياز يا سيب زميني نمي‌كنند بلكه آن را تبديل به يك كالاي بادوام مي‌كنند؛ به همين خاطر سرمايه‌ها به سمت برخي بازارها كه نام آن آورده شد، سرازير مي‌شود. كالاهايي كه قيمت آن ثابت مي‌ماند يا افزايش قيمت خواهد داشت؛بنابراين به هر ميزان كه پول بي‌ارزش مي‌شود، نه تنها مسكن بلكه بسياري از كالاها (هر چه كه جنبه كالايي و خدماتي دارد افزايش قيمت پيدا مي‌كند) گران مي‌شود. البته اين اجناس و كالاها نيستند كه گران مي‌شوند، اين پول ملي است كه روز به روز بي ارزش‌تر مي‌شود. افزايش قيمت در بسياري كالاها اعمال شده اما در برخي بازارها افزايش قيمت بيشتر بوده و در برخي بازارها كمتر.
كاهش قدرت خريد و ركود معاملات
او در پاسخ به اين پرسش كه آينده بازار مسكن را چگونه مي‌بينيد، مي‌گويد: زمين و مسكن به اندازه دلار و طلا افزايش نخواهد داشت. به دليل اينكه مردم احساس ناامني مي‌كنند. اگر امنيت وجود داشت، افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن به اين صورت رخ نمي‌داد. مردم مي‌خواهند پول را تبديل به كالايي كنند كه سود و بهره مالي بيشتري داشته باشد. این رشد قیمت تنها باعث کاهش قدرت خرید و رکود معاملات می شود پس تا زمانی که ماهیت مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تغییرپيدا نکرده و دولت از سفته بازی جلوگیری نکند، رشد قیمت‌ها ادامه می‌یابد. البته در خصوص ملك و زمين مسائلي در ايران وجود دارد. زمين در ايران مشكلات قانوني دارد و به همين خاطر هيچ كس نمي‌تواند با در اختيار گرفتن زمين، توليد كند؛ البته اين موضوع گسترده‌اي است كه بايد بيشتر به آن پرداخت.