پرداخت بهره بانکی به‌صرفه‌تر از پرداخت اجاره مسکن است

 
مسئولان وزارت اقتصاد سود احتمالي اين تسهيلات را 18 درصد اعلام کرده‌اند و معتقدند که بدين شکل مستاجران از پرداخت سود 36 اجاره به جاي رهن نجات پيدا مي‌کنند. در اين زمينه «آرمان ملي» گفت‌وگويي با مهدي سلطان‌محمدي، تحليلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه مي‌خوانيد.
 
مسئولان وزارت اقتصاد در حال رايزني براي تصويب طرح تسهيلات اجاره مسکن هستند. آيا پرداخت وام به مستاجران مي‌تواند درد اجاره‌نشينان را دوا کند؟
به هر حال تسهيلات بانکي يک امکان مالي جديدي را براي متقاضيان فراهم مي‌کند که نمي‌توان آن را ناديده گرفت و بي‌تاثير دانست. با اين حال بسياري از مستاجران امکان دسترسي به اين منبع مالي را ندارند و از سوي ديگر تسهيلات بانکي منبع گراني به حساب مي‌آيد. اما به گفته معاون وزير اقتصاد احتمالا اين وام‌ها سود 18 درصدي داشته باشد که در ماه 5/1 درصد برآورد مي‌شود. چنان‌که در محاسبه اجاره‌بها، به هر 100 هزار تومان در ماه سه درصد سود تعلق مي‌گيرد.
 
بنابراين وام‌هاي بانکي براي مستاجران منفعت بيشتري نسبت به شيوه رهن و اجاره دارد. البته تا امروز اطلاعيه قطعي در اين باره منتشر نشده و بانک مرکزي هم با طرح وزارت اقتصاد مخالفت کرده است؛ اما مسئولان وزارت اقتصاد از نهايي‌شدن آن در سال 99 سخن مي‌گويند که پس از ابلاغ تحليل دقيق‌تري مي‌توان ارائه داد.
 
پيشنهاد شما درباره تامين مالي تسهيلات اجاره مسکن چيست؟
اکنون مساله اين است که با توجه به نرخ سودي که اوراق خزانه و وام‌هاي بانکي دارند، ميانگين بهره بانکي به حدود 20 درصد مي‌رسد. در حالي که مستاجر وقتي اقدام به اخذ وام مي‌کند، ارزش پول براي او در سال به حدود 30 تا 35 درصد مي‌رسد؛ تفاوت 10 تا 15 درصدي بهره مناسبي است.
 
يکي از راه‌هاي اين است که صاحبان پول در بانک مسکن با نرخ سود 18 تا 20 درصدي سپرده‌گذاري کنند و بانک عامل هم اين سرمايه را به شکل وام، اما با سود 23 تا 24 درصدي در اختيار مستاجران قرار دهد. براي اجراي اين کار لازم است يک صندوق راه‌اندازي شود و يا بانک مرکزي وام جديدي را تعريف کند و آن را در اختيار مستاجران قرار دهد. اين اقدام مناسبي است که در آن سپرده‌گذاران بانکي به منبع تامين مالي تبديل مي‌شوند و نقدينگي جديدي هم به وجود نمي‌آيد. علاوه بر سپرده‌گذاران، مستاجران نيز از اين روش نفع مي‌برند.
 
برخي پيشنهاد استقراض از بانک مرکزي را طرح مي‌کنند. اين روش ممکن است پيامدهاي تورمي به همراه داشته باشد؟
بله، اگر بنا باشد مستاجران از منابع بانک مرکزي و يا منابع عمومي تامين مالي شوند، اين روش زيرسوال است و به هيچ وجه پيشنهاد نمي‌شود. امروز اقتصاد ايران در شرايطي نيست که بودجه عمومي را به محلي براي وام‌دهي تبديل کنيم و يا دست به خلق نقدينگي جديد بزنيم. به هر حال بانک‌ها در اين زمينه تخصص دارند و موفقيت يا شکست طرح وام اجاره مسکن به برنامه‌ريزي آنها بستگي دارد. حال اگر دولت بخواهد يارانه خاصي براي مستاجران در نظر بگيرد، بحثي جدا از تسهيلات بانکي است؛ اما در شرايط فعلي امکان پرداخت يارانه جديد وجود ندارد و دولت و بانک مرکزي بيشتر بايد در مقام تسهيل‌گر حاضر شوند. راه‌اندازي صندوق در اين زمينه بهترين راهکاري است که در حال حاضر مي‌توان به آن تکيه کرد. زيرا با ايجاد تفاوت در نرخ‌هاي سود سپرده‌گذاران و مستاجران توامان از سياست اجرايي بهره‌مند مي‌شوند.
 
گروهي از کارشناسان در اين زمينه بحث خانه‌هاي خالي را پيش مي‌کشند و معتقدند که اگر از صاحبان اين واحدهاي مسکوني ماليات اخذ شود، آنها مجبور مي‌شوند املاک خود را اجاره دهند و در اين صورت بازار اجاره مسکن به سامان مي‌رسد. آيا از خانه‌هاي از لحاظ وسعت و قيمت به شکلي هستند که نياز امروز بازار اجاره را تامين کنند؟
امروز گفته مي‌شود که در بازار مسکن ايران 5/2 ميليون خانه خالي وجود دارد؛ اين رقم از طرح سرشماري سال 95 استخراج شده و چندان قابل اعتنا و اعتماد نيست. بر اين اساس به نظر نمي‌رسد که بتوان همه آنها را در بازار اجاره به عرضه گذاشت. ممکن است بسياري از اين واحدها جزو خانه‌هاي دوم باشند. همچنين خانه‌هايي در طرح سرشماري در فرآيند تکميل ساخت بودند و يا صاحبان آن به هر دليلي مدتي سکونت نداشتند، جزو اين آمار محاسبه مي‌شوند.
 
گروهي نيز مسکن خود را براي مصرف آتي فرزندانشان خالي نگه مي‌دارند. گذشته از اين، بايد در نظر داشت که بازار مسکن چند سالي است که در رکود به سر مي‌برد و توليدکنندگان بلافاصله نمي‌توانند براي واحد خود مشتري پيدا کنند؛ از آنها نمي‌توان انتظار داشت که واحدشان را چند ماه اجاره دهند تا متقاضي خريد پيدا کنند. زيرا در اين صورت اصطلاحا خانه کليد مي‌خورد و به کالايي دست دوم تبديل مي‌شود؛ يعني از ارزش دارايي تقليل مي‌يابد.
 
مهاجرت و مسافرت نيز دليل ديگري براي خالي‌بودن خانه‌ها به حساب مي‌آيد. دلايل متعدد ديگري براي خالي‌بودن خانه‌ها در مدتي طولاني مي‌توان برشمرد که آمار وجود 5/2 ميليون خانه خالي در کشور را نقض مي‌کند. همچنين اگر امروز بازار اجاره را نيازسنجي کنيم، متوجه مي‌شويم بسياري از خانه‌هايي که واقعا خالي هستند نياز بازار را برطرف نمي‌سازند. حال نکته ديگر در اخذ ماليات بر خانه‌هاي خالي اين است که شناسايي اين خانه‌ها کار چندان راحتي نيست.
 
صاحبان خانه‌هاي خالي به روش‌هاي مختلف اين واحدها را مصرفي جا مي‌زنند و وانمود مي‌کنند افرادي در آن امرار معاش دارند. اگر تا اين لحظه دولت و مجلس هم نتوانسته‌اند مالياتي بر اين خانه‌ها وضع کنند، به اين دليل است که به هر روشي که بخواهند اين خانه‌ها را شناسايي کنند، صاحبان آن يک روش براي دورزدن قانون مي‌يابند. در اين زمينه بايد سامانه‌اي پيچيده راه‌اندازي شود که امکان دورزدن آن از بين برود. حال وزارت راه وعده ايجاد چنين سامانه‌اي را تا پايان سال داده است. موافقان ماليات بر خانه‌هاي خالي نگاه بسيار خوش‌بينانه‌اي دارند که به نظر نمي‌رسد حتي اجراي اين قانون بتواند عرضه را در بازار بالا ببرد.
 
آرمان ملي/امير داداشي