بالا رفتن قيمت مسكن در اين روزها كه تبعات بسياري براي خريداران داشته، آن‌ها را با مشكلاتي جدي مواجه كرده است؛ به طوري كه برخي ديگر قادر به خريد مسكن به صورت رسمي نبوده و به ناچار به دليل پايين بودن املاك قولنامه‌اي مبادرت به خريد خانه، زمين يا... با اسناد عادي كردند. قيمت نجومي خانه‌ها، تعداد زياد آگهي‌هاي فروش خانه به صورت قولنامه‌اي در سايت‌هاي گوناگون و برخي از بنگاه‌ها به دليل كسادي بازار، املاك قولنامه‌اي را نيز به خريدارن توصيه مي‌كنند، سبب رغبت بيشتر مردم به معاملات قولنامه‌اي شده‌است.
اين در حالي است كه دردسرها و مخاطرات املاك قولنامه‌اي يا اسناد عادي براي افراد و دستگاه قضا بر هيچ‌كس پوشيده نيست و قانونگذار براي جلوگيري از مشكلات احتمالي، همواره تاكيد بر معاملات به صورت رسمي دارد اما چرا با وجود تاكيدات فراوان مبني بر ثبت رسمي معاملات در دفاتر اسناد رسمي اما همچنان املاك و زمين‌ها به صورت عادي معامله مي‌شوند؟
به نظر مي‌رسد علاوه بر پايين بودن قيمت املاك قولنامه‌اي برای ثبت دفتری به گواهی‌هایی از جمله پایان کار از شهرداری و گواهی آزاد بودن خرید و فروش ملک از اداره ثبت نیاز است و دریافت این مدارک زمان بر است. تا آماده‌کردن این گواهی‌ها و آماده‌کردن وجه خرید ملک خریدار و فروشنده برای ثبت، قول و قرار به صورت رسمی قولنامه تنظیم می‌شود که فقط یک پیمان مقدماتی است و وعده قرارداد است. گاهي نيز به دليل برخي از تخلفات و به دنبال آن عدم ارائه پايان كار از سوي شهرداري، مالكان و سازندگان اين گونه املاك را با قيمتي پايين‌تر اما به صورت قولنامه‌اي معامله‌مي‌كنند.
هرچند شايد بتوان گفت با توجه به اطلاع‌رساني‌هاي فراوان، در شهر تهران كمتر معاملات به صورت عادي و قولنامه‌اي تنظيم مي‌شوند، اما در شهرهاي ديگر مانند كرج و بسياري از شهرستان‌هاي شمالي كشور فروش زمين و املاك به صورت قولنامه‌اي همچنان رواج داشته و بسياري از افراد زمين‌هاي بزرگ خود را به قطعات كوچك‌تر تقسيم و آن‌ها را به صورت عادي معامله مي‌كنند كه البته بسياري از مواقع نيز برخي از سودجويان زمين يا ملك را نه فقط به يك نفر بلكه به چندين نفر به صورت عادي و قولنامه‌اي واگذار مي‌كنند و به دنبال آن خريدار متضرر شده و حال بايد سال‌ها به‌دنبال اثبات ادعاي خويش در محاكم باشد. آيا پايين بودن قيمت اين گونه املاك مي‌تواند توجيهي براي خريد املاك به صورت عادي باشد؟ يا اينكه عدم آگاهي‌هاي حقوقي افراد در اين زمينه موثر است؟ در اين راستا با صابر ناظمي، عضو هيات مديره كانون سردفتران به گفت‌‌وگو نشستيم تا ميزان اعتبار اسناد عادي و رسمي و همچنين پشتوانه قانوني هركدام را مورد نقد و بررسي قراردهيم.
آقاي ناظمي در حال حاضر در شهرهاي بزرگ شايد بتوان گفت اكثر نقل و انتقالات به صورت رسمي و دفاتر اسناد رسمي صورت مي‌گيرد، اين در حالي است كه در شهرهاي كوچك يا روستاها همچنان نقل‌و انتقلات املاك و زمين‌ها به صورت عادي انجام مي‌شود در اين زمينه براي كاهش مشكلات ناشي از سند عادي چه اقداماتي بايد صورت گيرد؟
ابتدا بايد بگويم نقل و انتقلات به صورت عادي نه‌تنها در شهريا روستاها رواج دارد بلكه در بسياري از مناطق حاشيه تهران يا استان البرز نيز بسياري از زمين‌ها يا حتي ويلاهاي بسيار شيك هم به دليل عدم سند مالكيت رسمي به صورت عادي واگذار مي‌شوند كه اين موضوع سبب بروز مشكلاتي براي افراد مي‌شود كه از مهم‌ترين آن‌ها اثبات ادعاي مالكيت در محاكم است. يكي از راهكارها براي كاهش اين گونه دعاوي در محاكم، اين است كه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، ثبت اسناد مربوط به املاك و انتقالات را با سرعت بيشتري انجام دهد. پس اولين قدم اين است كه املاك مردم در سراسر كشور به ثبت برسند و بايد اين كار با سرعت بيشتري صورت گيرد. در حال حاضر در اكثر مناطق وقتي افراد براي گرفتن سند مالكيت مراجعه مي‌كنند ماه‌ها بايد تلاش كنند كه اين اطاله رسيدگي در مورد صدور سند مالكيت باعث مي‌شود انگيزه‌هاي مردم براي گرفتن سند رسمي كاهش يابد. به اعتقاد بنده لازم است اداره ثبت ضمن احساس تكليف در اين زمينه در مواردي كه سند مالكيت صادر نشده باشد خودش به حكم قانون پيشقدم شود و سند صادر كند كه انتقلات بعدي نيز در دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد تا افراد سودجو نتوانند به واسطه سند عادي از مردم سوءاستفاده و كلاهبرداري كنند. بنده تا آنجا كه اطلاع دارم در شهرهاي شمالي كشور به‌ويژه در روستاها مردم براي املاكي كه سند ندارند، خودشان پيشقدم شده وتقاضاي سند مالكيت مي‌كنند امابه دليل طولاني بودن پروسه صدور سند مالكيت مردم انگيزه خود را از دست مي‌دهند و در نتيجه از تقاضاي خود منصرف شوند.
تفاوت اسناد عادي و رسمي چيست و چه مخاطراتي اسناد عادي را تهديد مي كند؟
مهم‌ترين مشخصه نقل‌وانتقلات عادي اين است كه قابليت پيگيري ندارد؛ بنده مي‌توانم ملكي را كه سند رسمي ندارد به ديگري منتقل كنم بعد همان ملك را به نفر ثالث يا چند نفر ديگر نيز واگذار كنم. نكته بعد اينكه در اسناد عادي برخلاف اسناد رسمي تاريخ، قابليت استناد ندارد. سندي كه در دفترخانه تنظيم مي‌شود قابليت انكار و ترديد ندارد؛ به عبارت ديگر وقتي فردي ملكي را با سند عادي به ديگري مي‌فروشد، به راحتي مي‌تواند بگويد اين امضا مربوط به بنده يا اثرانگشت من نيست و به راحتي ادعاي ترديد و انكار را مطرح كند و باعث مشكلاتي شود و نتيجه آن اين است كه خريدار براي اثبات خريد ملك، مجبور است در دستگاه قضا پرونده تشكيل دهد تا بتواند ثابت كند كه سند عادي را فروشنده امضا كرده است. به عبارت ديگر بار اثبات دليل برعهده كسي است كه مدعي سند است اما اين پايان ماجرا نيست و در صورتي كه فروشنده فوت كند، وراث وي نيز مي‌توانند ادعاهايي را مطرح كنند و در نتيجه خريدار را با مشكلاتي مواجه كنند و اثبات اين ادعا ممكن است سال‌ها طول بكشد. در حالي كه در اسناد رسمي اين‌گونه نيست؛ وقتي سند رسمي در دفترخانه تنظيم مي‌شود به هيچ وجه طرفين نمي‌توانند ادعادي ترديد و انكار را مطرح كنند؛ البته مي‌توانند ادعاي جعل را مطرح كنند؛ هرچند كه به راحتي نمي‌توانند اين ادعا را اثبات كنند زيرا اين سند در حضور سردفتر اسناد رسمي، دفتريار و كساني كه از هيات حاكمه و به معناي خاص سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ابلاغ رسمي دارند تنظيم مي‌شود ولي در اسناد عادي اين گونه نيست. اسناد عادي به راحتي قابليت تغيير دارد؛ طرفين مي‌توانند چنددست يك ملك را به چند نفر منتقل كنند زيرا هيچ انعكاسي در هيچ جا از اين نقل و انتقلات نيست. در صورتي كه دفتردار سند رسمي تنظيم مي‌كند و به حكم قانون خلاصه آن به صورت آنلاين كه در سامانه ثبت الكترونيك اسناد به صورت اتوماتيك در اداره ثبت،ثبت مي‌شود؛ يعني آخرين مالك با نقل و انتقالي كه در دفتر خانه صورت گرفته در اداره ثبت قابل مشاهده است و در اين صورت وقتي فردي مي‌خواهد ملكي را خريد كند كه سند رسمي دارد مي تواند به راحتي به دفترخانه مراجعه كند و با ارائه سند مالكيت با استعلام به موجب قانون اداره ثبت پاسخ خواهد داد كه اولا اين ملك بازداشت است و ثانيا آخرين مالك اين ملك كيست؟
با وجود مخاطرات فروان سند عادي اما همچنان در برخي از مناطق، زمين يا منازل مسكوني به صورت عادي نقل و انتقال مي‌يابند؛ اين به دليل عدم آگاهي مردم است يا اينكه دلايل ديگري در اين زمينه وجود دارد؟
عدم آگاهي مي‌تواند بخشي از اين مشكل باشد اما به اعتقاد بنده بخش مهم اين ايراد متوجه قانون است. در قوانين سال 1310 اين مورد كه تمام اسناد مربوط به اموال غيرمنقول بايد به ثبت برسد، وجود داشته‌است اما متاسفانه با تعبير و تفسير برخي از افراد از قوانين، به اسناد عادي ترتيب اثر داده شد. در مواد 46 قانون ثبت آمده است ثبت اسناد اختياري است، مگر در موارد ذيل:1-کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است. به عبارت ديگر در صورتي ادارت ثبت و سازمان ثبت مبادرت به صدور سند مالكيت و ثبت املاك مردم كند، معاملات بعدي راجع به عين منفعت نيز بايد به صورت رسمي باشد اما در بسياري از موارد به دليل عدم ثبت و صدرو اسناد مالكيت براي مردم، پس معاملات به صورت عادي انجام گرفته كه در نتيجه با اشاره به مواد 46 و47 در ماده 48 اين قانون آمده است:« سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک ازادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد».
قانون ديگري كه سند عادي را به رسميت شناخته، ماده 62 قانون احكام دايمي برنامه‌هاي توسعه پنج ساله بوده كه در اين ماده آمده است:«کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده يا تعهد به انجام اين‌گونه معاملات بايد به‌طور رسمي در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شود» اما در انتهاي اين ماده جمله معترضه«مگر اسناد عادي كه نزد محكمه به اثبات رسيده باشد يا از نظر شرعي به اثبات رسيده باشد» وجود دارد كه موضوع را به چالش كشيده‌است و در واقع بايد گفت اين ماده نوعي برگشت به عقب و به معناي اين است كه خود قانونگذار اسناد عادي را به رسميت مي‌شناسد كه نتيجه آن همين ناهمگوني و بي‌نظمي درنقل و انتقالات است. نكته ديگر اين است كه به موجب قانون، اسناد عادي اجاره نيز بايد به صورت رسمي تنظيم شوند اما هنوز مردم به اين آگاهي نرسيده‌اند كه براي تنظيم اجاره نامه به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند با وجود اينكه هزينه تنظيم سند اجاره در دفترخانه به مراتب پايين‌تر از تنظيم آن نزد مشاوران املاك است كه البته اين موضوع نيز نياز به فرهنگ سازي دارد كه بايد از تربيون‌هاي رسمي رسانه‌ها و مطبوعات مزايا و معايب سند رسمي و همچنين مخاطرات اسناد عادي بازگو شود.
آقاي ناظمي، اينكه شما مي‌فرماييد قوانين مشكل دارند و قانونگذار به نوعي اسناد عادي را به رسميت شناخته به اين دليل نيست كه مقنن نخواسته افرادي كه با سند عادي معامله كرده‌اند متضرر شوند؟ به نظر شما آيا در اين زمينه قوانين نياز به اصلاح دارند؟
بنده معتقدم ما به لحاظ قانون‌گذاري قدري مشكل داريم؛ به‌خصوص با تصويب ماده 62 قانون احكام دايمي زيرا اين نگرش و طرز تفكر كه سند عادي هم مي‌تواند در شرايط كنوني مورد پذيرش واقع شود به نظر ما و اهالي حقوق، تاحدودي نگرش سطحي است. در شرايطي كه افراد سودجود به‌واسطه اسناد عادي، باعث ورود ضرر و زيان‌هاي زيادي به مردم شده‌اند تا جايي كه نسبت به اسناد رسمي هم متعرض مي‌شوند، نبايد باب اسناد عادي را به اين سياقي كه امروز گسترش پيدا كرده باز كنيم. به اعتقاد بنده تا جايي كه امكان دارد باب سند عادي را ببنديم و مردم را تشويق كنيم كه حتما تنظيم سند رسمي تنظيم كنند.
به نظر شما دليل اينكه در برخي از روستاها و شهرهاي كوچك تنظيم سند عادي رواج بيشتري دارد، چيست؟
متاسفانه در برخي موارد به خصوص در شهرهاي كوچك و روستاها باب شده كه نقل و انتقال به صورت عادي صورت مي‌گيرد اما براي احتياط افراد، مبايعه‌نامه عادي را نزد شورا برده تا با مهر اين نهاد، به اين سند عادي رسميت ببخشند. در صورتي كه قانون هيچ تكليف و اختياري به شوراها براي كار داده نشده است و در صلاحيت شوراها نيست كه به اسناد عادي، اعتبارببخشند اما شوراها فقط به دليل اينكه بتوانند مبالغي را از طرفين به صورت توافقي اخذ كنند تا آن را صرف عمران و آبادي منطقه كنند معاملاتي را كه به صورت عادي انجام شده را مهر و تاييد مي‌كنند.در حالي كه مهر شورا به هيچ عنوان نمي‌تواند مانع از مشكلات اسناد عادي شود.
در بسياري از موارد ديده شده كه اصلا شوراي محل نمي‌داند آيا فروشنده اين ملك كه معامله شده مالك حقيقي هست يا خير كه اين موضوع مي تواند مشكلات بسياري را براي افراد ايجاد كند كه بايد جلوي اين مفسده كه شيوع پيدا كرده و تبديل به عرف شده، گرفته شود. مردم به دليل ناآگاهي و بي‌اطلاعي از اينكه شوراها نسبت به نقل و انتقالات مردم املاك هيچ صلاحيتي ندارند، به اين نهاد مراجعه مي كنند و با اين خيال خام كه وقتي شوراي محل يا شوراي شهر مربوطه پاي قولنامه مهر مي‌كند به منزله تاييد سند تلقي مي‌شود با خيال آسوده‌تري معامله مي‌كنند. درواقع مهري كه شوراها پاي سند عادي درج مي‌كنند هيچ مبناي قانوني ندارد و شورا تنها مي‌تواند نقش شاهد را داشته باشد. در خاتمه لازم به ذكر است ما بيش از هر كاري بايد از وقوع بسياري از مشكلات و مخاطرات پيشگيري كنيم. به عبارت ديگر قبل از اينكه معامله را انجام دهيم يا تعهدي در قبال ديگران داشته باشيم بايد به اهل خبره، وكلا يا افرادي كه به مسائل آشنا حقوقي هستند مراجعه كنيم تا موارد لازم قانوني در مبايعه نامه يا قولنامه لحاظ شود؛ اين باعث خواهد شد كمتر افراد با مشكل مواجه و متضرر شوند.
